Всё об обязанностях собственника по оплате коммунальных услуг. Можно ли продать квартиру с долгом?

Согласно жилищному кодексу все собственники, а также наниматели жилья обязаны своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

Платить необходимо до 10 числа каждого месяца, который следует за расчетным периодом.

Однако, если есть договоренность с управляющей организацией, то может быть установлена другая дата внесения платежей.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Кто оплачивает задолженность по квартплате?
• Можно ли осуществить продажу жилья с неуплатой за услуги ЖКХ?
Как выполняется процедура?    
• Кто несёт расходы за капитальный ремонт?

Правовая база

Согласно статье 153 пункту 5 части второй гражданин, получивший право собственности на недвижимый объект, обязан вносить оплату не только за помещение, но и за все услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством.

Обязаны платить за коммунальные услуги следующие категории граждан:

• наниматели недвижимых объектов по договорам социального найма со дня составления соглашения;
• арендаторы жилой площади, которая имеет отношение к государственному или муниципальному жилищному фонду со дня подписания договора;
• наниматели помещения по договорам найма помещений из жилищного и муниципального фонда с момента составления документов;
• члены жилищных кооперативов с момента предоставления объекта гражданину.

Согласно ЖК РФ до момента заселения на жилой объект затраты на его содержание, касающиеся коммунальных услуг, ложатся на плечи органов государственной власти и местного самоуправления.

Покупку недвижимости с действующим долгом регулирует статья 391 ГК РФ и статья 210 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Кто оплачивает задолженность по квартплате?

Однако при регистрации договора при покупке квартиры могут возникнуть некоторые проблемы. Регистрационная палата запрашивает документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Согласно законодательству, а именно статье 210 ГК РФ новый владелец недвижимости не обязан погашать долги предыдущего собственника. Обязательство по оплате коммунальных услуг может возникнуть после заключения соглашения и регистрации прав собственности. Следовательно, если покупателю выдвинут требования по погашению долга, накопленного предыдущим собственником, то такое действие будет неправомерным.

Обязать покупателя уплачивать долг предшествующего владельца жилья могут лишь тогда, когда будет заключена специальная сделка о переводе задолженностей. Для этого новый собственник должен самостоятельно изъявить желание, в противном случае сделку провести не получится. Этот момент разъяснен в статье 391 ГК РФ. Новый владелец имеет право не разбираться в этих вопросах, а просто взять на себя ответственность по уплате чужой задолженности.

Можно ли осуществить продажу жилья с неуплатой за услуги ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам можно. Существуют три способа:

1. Деньги для оплаты задолженности можно удержать с задатка.
2. Покупатель может рассчитаться после совершения сделки, а часть средств пойдет на погашение долга.
3. Передать долг покупателю по договору о переводе задолженности.

Как выполняется процедура?

Процедура выполняется следующим способом:

1. Собственник недвижимости делает запрос в управляющую компанию на получение справки о размере задолженности и оповещает покупателя о сумме долга.
2. Если покупатель согласен с перенесением долга и условиями заключения сделки, продавец должен подготовить все необходимые документы:
• выписку из ЕГРН, подтверждающую его правовой статус, а также наличие обременений на жилой объект в виде ареста или залога;
• кадастровый паспорт;
• технический план из БТИ;
• выписку из лицевого счета в УК.
3. Стороны должны подписать предварительно составленный договор купли-продажи, в который включается пункт о задатке в размере долга за коммунальные услуги. Продавец должен понимать, что при внесении задатка и уклонении от подписания основного соглашения он обязуется вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере.
4. Далее с жилплощади должны выписаться все лица, которые ранее были на ней зарегистрированы. Отсутствие прописанных граждан должно быть подтверждено документами. Для этого выполняется запрос в паспортный стол по месту жительства.
5. Затем продавец обязан погасить задолженность и получить в управляющей организации документ, подтверждающий отсутствие долга.
6. После всех вышеуказанных действий стороны заключают и подписывают основной договор купли-продажи.
7. Перерегистрация прав собственности производится в Росреестре.
8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с соответствующей отметкой.
9. После этого покупатель становится собственником и обязуется вносить платежи за предоставляемые услуги ЖКХ.
10. Новый собственник должен оповестить УК о смене владельца.
11. Продавец обязан отчитаться перед налоговым органом и внести налог с суммы реализуемой недвижимости, если он являлся собственником менее 3-5 лет.
12. Новый владелец имеет право вернуть 13% от покупки жилплощади. Для этого необходимо оформить налоговый вычет.

Кто несёт расходы за капитальный ремонт?

Согласно пункту 3 статьи 158 ЖК РФ новый жилец, получивший право собственности на недвижимость, получает обязательство по оплате расходов на ремонт жилья. Следовательно, этот долг закрепляется не за собственником, а за жилым объектом.

Стоит сказать, что в 2019 году Госдумой рассматривался вопрос о закреплении задолженности за капитальный ремонт за предшествующим собственником. Однако данное предложение не поддержал комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству, по этой причине вопрос был отклонен. Таким образом, на сегодняшний день задолженность возлагается на плечи новых собственников, и квартиру с долгом за кап ремонт продать можно.

Другие виды долгов (например, за электроэнергию, водоснабжение или отопление) не переходят на новых собственников. Чтобы избежать каких-либо проблем при покупке недвижимого объекта, следует сначала проверить, добросовестно ли прежний владелец, то есть продавец производил необходимые платежи.

Перед заключением договора стоит посмотреть все квитанции, которые подтвердят отсутствие долга. Если покупатель согласен принимать жилье со всеми долгами, то заключается специальный договор о передаче долга. При предварительном согласии покупателя о переводе долга кредитор получает уведомление о переводе долга. Этот момент регулируется статей 391 ГК РФ.

Следовательно, обязанность по уплате задолженности за коммунальные услуги возникает после заключения и подписания соглашения о передаче долга. Если такого договора нет, то все требования признаются неправомерными.

Также стороны вправе самостоятельно решить, как будет производиться погашение долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Для этого предусмотрено несколько вариантов, например, внесение авансового платежа, который будет направлен на оплату коммуналки. При любых договоренностях необходимо отражать их в письменном виде отдельными пунктами в соглашении.

Подводя итоги, отметим, что продать квартиру с долгами за ЖКХ можно. Однако для этого необходимо согласие покупателя. Если стороны пришли к взаимному согласию, то формируется договор о передаче долга.