Сделка без риска и мошенничества, или Как безопасно продать квартиру самому? Уязвимость жилищных сертификатов

Рынок купли-продажи недвижимости является зоной повышенного коммерческого риска.

Мошенничество и недобросовестные действия контрагента происходят как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Чтобы не остаться без денег и без квартиры, нужно соблюдать определённые меры предосторожности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как собственнику обезопасить себя при реализации жилья?

Так как продавцом выступает собственник квартиры, его риски заключаются в опасности утратить права собственности на жильё, оставшись без денег, полученных по сделке. Основной список опасностей, которые следует учитывать продавцу, следующий:

  1. Столкновение с подставной фирмой, возглавляемой мошенниками. В этом случае лица действуют по поддельным документам под видом риэлторов. Они могут убедить собственника оформить на них генеральную доверенность и совершить сделку в своих интересах. Иногда его принуждают подписать ДКП угрозами, а вырученные по сделке деньги присваивают.
  2. Опасность стать жертвой наводчиков при организации просмотров. Под видом потенциальных покупателей к продавцу могут наведываться наводчики, которые действуют в интересах преступной группировки, промышляющей квартирными кражами.
  3. Риск получить в качестве оплаты фальшивые деньги. Покупатель расплачивается фальшивыми деньгами, исчезая из поля зрения закона.
  4. Требование расписки до получения полной суммы. Если продавец выдаст расписку прежде, чем получит деньги в полном объёме, недобросовестный покупатель может не совершить платёж. Доказать данное обстоятельство окажется практически невозможно.
  5. Аферы с задатком. Покупатель передаёт задаток, а затем провоцирует срыв сделки продавцом и требует возврат задатка в двойном размере.
  6. Существенное занижение стоимости. Иногда покупатель приводит аргументированные доводы в пользу существенного снижения стоимости, если грамотности собственника недостаточно для того, чтобы уверенно установить соразмерную цену.
  7. Неисполнение обязательств по договору. Затягивание сроков расчёта по сделке.
Повышенную бдительность следует проявлять одиноким гражданам, которые становятся жертвами преступников намного чаще.

Уязвимость в сделках по жилищным сертификатам

В случае, когда задействованы жилищные сертификаты, сделка может осложняться следующими сопутствующими обстоятельствами:

  1. Любая техническая ошибка в оформлении договора купли-продажи (ДКП) чревата тем, что после регистрации сделки в Росреестре будет получен отказ на перечисление денег продавцу.
  2. Предоставление поддельного сертификата. Иногда для того, чтобы обманом получить документацию.
  3. Просроченный сертификат, по которому не будут уплачены деньги.

Кроме этого в силе остаются остальные риски, идентичные для сделок, не предусматривающих жилищный сертификат.

Как избежать мошенничества?

Комплексные мероприятия по безопасности следует проводить на всех этапах сделки. В их число обязательно должно входить:

  • проверка компании, сопровождающей сделку;
  • адекватная оценка жилья;
  • внимательность при организации просмотров;
  • идентификация личности покупателя;
  • контроль доверенности;
  • изучение текста предварительного договора купли-продажи (ПДКП) перед подписанием;
  • проверка текста ДКП перед подписанием;
  • сопровождение получения денег от покупателя;
  • требование своевременного исполнения положений ДКП.

Проверка компании, сопровождающей сделку

Нужно выйти на официальный сайт компании. Если сведений о ней нет – не следует рисковать, заключая с ней договор о сопровождении купли-продажи. Или, нужно предпринять следующие меры безопасности:

  1. Проверить пакет учредительной документации фирмы.
  2. Убедиться, что лицо, занимающееся продажей квартиры, действительно является её представителем.
  3. Запросить справку из Единого Государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), удостоверившись в существовании такой компании.

Представителю компании или частнопрактикующему риэлтору ни в коем случае нельзя выдавать на руки:

  • оригиналы правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
  • генеральную доверенность с правом продажи и получения денег от покупателя.
Получатель генеральной доверенности не может переоформить квартиру на себя, но он может совершить сделку и присвоить себе деньги, или переоформить её на своих знакомых по ничтожно низкой цене.

Адекватная оценка

Чтобы определиться в цене, предложенной риэлтором, нужно провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости. Он состоит из нескольких простых действий:

  • выявить стоимость аналогичных рядом расположенных квартир;
  • рассчитать стоимость общей площади, исходя из цены 1 м2;
  • сравнить оба вида стоимости;
  • внести поправки с учётом преимуществ и недостатков своей квартиры.

Мониторинг следует проводить на основании сравнения успешно проданных квартир. Для этого нужно прозвонить по объявлениям, и поговорить с бывшими продавцами. Или – создать свой чат и запросить интересующую информацию в виде совета у жильцов своего микрорайона.

Внимательность при организации просмотров

При организации осмотров квартиры нужно соблюдать следующие меры безопасности:

  • заранее (при возможности) вывезти из квартиры ценные вещи;
  • наблюдать за действиями покупателей, не упуская их из поля зрения;
  • не разрешать им свободно перемещаться по комнатам;
  • не давать им на руки оригиналы правоустанавливающих документов.

Нужно обратить внимание на основной интерес посетителя. Если он направлен на расспросы об условиях проживания, функционировании систем коммуникации или на проверку документации – это потенциальный покупатель. А если пришедшие граждане озираются вокруг и не задают предметные вопросы, касающиеся параметров жилья – с ними лучше всего распрощаться как можно раньше.

Идентификация личности покупателя

Если продавец знает, как безопасно продать квартиру самому, и занимается сделкой без посредника, ему обязательно нужно проверить паспорта посетителей, а также составить акт просмотра, в который следует внести:

  • сведения о посетителях, соответствующие паспортным данным;
  • дату и время просмотра;
  • подписи сторон.
Такой акт поможет существенно снизить риски и перекрыть поток недобросовестных посетителей. Если сделку сопровождает риэлтор, то акт осмотра с потенциальными покупателями он заключает без участия собственника квартиры.

Контроль доверенности

Если представитель покупателя действует по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не утратила срока действия, проверив указанную в ней дату. Также нужно убедиться, что она не поддельная.

Практически невозможно подделать доверенность, выданную нотариатом, так как она выполнена на специальном бланке с защитными знаками, а также внесена в реестр нотариуса, удостоверившего документ. Доверенность покупателя не несёт непосредственного риска продавцу, но если она неправоспособна, то можно заподозрить её предъявителя в недобросовестных или преступных намерениях. Такая сделка не будет считаться действительной.

Изучение текста ПДКП перед подписанием

Если заключается ПДКП, то обязательно нужно проверить его текст перед подписанием, чтобы под видом технической ошибки в него не вкралась намеренная ложная информация. Чаще всего вносят существенно заниженную стоимость квартиры. В итоге продавец окажется перед выбором:

  • продать квартиру по заниженной цене;
  • вернуть задаток в двойном размере.
Нужно перепроверить существенные положения договора, и только после этого его подписывать. Нужно учесть, что при составлении ПДКП, сделка должна состояться на тех условиях, которые в нём указаны.

Проверка текста ДКП перед подписанием

То же касается основного договора: сведения, указанные в нём подлежат обязательному исполнению. А в силу он вступает после подписания его сторонами, но при условии последующей регистрации.

Продавцу, в первую очередь, нужно обратить внимание:

  • на указанную стоимость;
  • способ расчёта сторон;
  • сроки освобождения квартиры.

Продавец не должен освобождать квартиру раньше, чем получит установленную оплату за совершение сделки. Но если в договоре будет указано иное – его положения придётся выполнять, в том числе – по судебному решению.

Сопровождение процесса получения денег от покупателя

Этот этап для продавца является одним из самых важных, ведь деньги – это цель совершаемой им сделки. Поэтому следует обратиться к юристу или риэлтору (если ранее договор с фирмой не заключался), чтобы этот этап прошёл как можно более гладко. В присутствии сопровождающего лица передавать расписку за получение денег следующим образом:

  • написать расписку и передать её сопровождающему;
  • получить деньги для того, чтобы их пересчитать;
  • внимательно пересчитать всю сумму;
  • передать расписку и взять себе деньги.

Транзакции, совершённые через терминал или через сотовую связь, могут не пройти по техническим или иным причинам, или задержаться до 5 рабочих дней. Поэтому возникнет вопрос о посещении МФЦ и передаче документов на регистрацию, если вся сумма сразу не ляжет на карту продавца.

На регистрацию в Росреестр (МФЦ) следует идти только после получения денег от покупателя.

Неплохим компромиссом может быть аккредитив или банковская ячейка. Самым удобным и безопасным способом считается использование депозитного счёта нотариуса. Но для этого ДКП следует заключать у нотариуса, что потребует дополнительных вложений.

Требование своевременного исполнения положений ДКП

Для продавца главное – расчёт по сделке. Это основное положение, исполнения которого он может требовать от покупателя. Иногда получение денег может задерживаться по следующим объективным причинам:

  • продажа жилья в рассрочку;
  • оформление ипотеки;
  • использование жилищного сертификата или средств материнского капитала.

Все сопутствующие обстоятельства, отражающие специфику проведения расчёта, должны вноситься в договор купли-продажи и исполняться в соответствии с установленными пунктами. Любое их нарушение может стать причиной расторжения сделки согласно положению статьи 450 ГК РФ.

Как обманывают стороны, продающие недвижимость?

От продавца также можно ожидать недобросовестных действий или мошенничества, самые распространённые из них:

  1. Заключение ДКП с несовершеннолетним (недееспособным) продавцом. Такая сделка аннулируется, а квартира возвращается продавцу. Он возвращает деньги частями на протяжении нескольких лет.
  2. В ДКП указывается заниженная сумма, по факту передаётся более высокая. Под благовидным предлогом сделка расторгается. Покупателю возвращается сумма, равная указанной в договоре.
  3. Сделка совершается, когда на объект претендуют сонаследники, получатели завещательного отказа или прописанные ранее жильцы. Споры с ними возникают у покупателя после вступления в собственность.
  4. Продаётся арестованная или залоговая квартира.
  5. Продавец не освобождает помещение, не выписывается.
  6. В квартире остаётся беременная женщина, о беременности которой покупатель не знал. Выписать её будет сложно даже через суд, если у неё нет другого жилья.
  7. То же, если остаётся прописанной женщина с малолетним ребёнком.

Самые сложные случаи при купле жилья возникают, если мошенники продали квартиру, незаконно изъятую у жертвы преступления.

При обнаружении преступного умысла контрагента следует незамедлительно обращаться в отделение полиции по месту расположения квартиры.

При купле-продаже жилья существует много способов обмануть своего контрагента, незаконно изъяв у него квартиру или недоплатив часть денег. Некоторые способы обмана совершаются от недостатка внимания к деталям сделки. Аннулировать ДКП с недобросовестным покупателем можно через суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.