Игра по правилам: можно ли законно продать квартиру без собственника?

Иногда владельцы недвижимого имущества не могут присутствовать на сделке продажи лично.

В подобных случаях выбирается доверенное лицо, и сделка проходит под его контролем.

Однако на практике возникают и иные нестандартные ситуации, при которых необходимо продать квартиру, рассмотрим их более детально.

Скрыть содержание

• Можно ли и как организовать продажу без хозяина?
• Если один из владельцев против
• Как действовать, когда один против?
• Как можно сменить хозяина без продажи?
• Можно ли оформить сделку, если владелец сидит в тюрьме?
• Последствия незаконной сделки

Можно ли и как организовать продажу без хозяина?

Может ли квартиру продавать не собственник? Закон разрешает оформить продажу через доверенное лицо. В большинстве случаев доверительное распоряжение оформляется на родственника, либо на иного близкого человека. Распоряжение дает полномочия представителю собственника осуществлять юридические действия от имени владельца жилплощади.

Документ должен быть составлен с описанием конкретных полномочий, которыми наделяется доверенный. Широкий перечень полномочий несет определенную опасность при совершении сделки.

Доверительное распоряжение включает в себя данные о недвижимом объекте, а также персональные сведения представителя, к которым относятся:

• данные удостоверения личности;
• место регистрации и проживания.

Передача доверительного распоряжения регламентирована следующими законодательными документами:

1. ГК РФ.
2. ФЗ № 218 от 13.07.2015 года.
3. ФЗ № 4462-1 от 11.02.1993 года.

Доверенность должна быть заверена нотариатом. Однако бывают исключения, при которых гражданин не может физически присутствовать у нотариуса. В подобном случае документ может удостоверяться главным врачом медучреждения, капитаном морского судна и другими инстанциями по месту нахождения доверителя.

Согласно ГК РФ установлены следующие положения:

1. Доверитель вправе отозвать доверенность, не объясняя причину. Доверенное лицо имеет право отказаться от исполнения обязательств.
2. Когда доверительное распоряжение не содержит сведений о передоверии полномочий, представитель обязан выполнять только те действия, которые обозначены в доверенности лично.

Возможно Вам также будут интересны следующие статьи:

Если один из владельцев против

Может ли один из хозяев заключить сделку в случае, если второй против, и как это правильно сделать, законодательство регламентирует очень четко. Если недвижимость находится в собственности не у одного человека, каждый совладелец вправе продать свою долю.

Как действовать, когда один против?

Если один владелец доли недвижимости категорически против продажи квартиры, то как быть второму? Необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

1. Найти покупателя.
2. Обговорить существенные условия соглашения договора купли-продажи.
3. Сформировать проект соглашения, обозначив в документе стоимость доли, а также порядок произведения расчетов.
4. Оповестить второго совладельца квартиры о будущей сделке, а также предложить ему приобрести долю на условиях, которые обозначены в оповещении. Эти условия должны совпадать с пунктами договора купли-продажи.
5. При возникновении возражений от второго совладельца необходимо удостоверить у нотариуса договор купли-продажи.
6. Совершить визит в Росреестр или МФЦ для регистрации операции и перехода прав собственности.
7. После получения выписки ЕГРН сделка считается завершенной, а право собственности переходит новому собственнику.

Высказать возражения второй собственник может на любом этапе проведения сделки. Несогласие совладельца не имеет значения для процесса продажи, однако может затянуть сделку. Это может произойти на стадии предъявления уведомления. Если второй совладелец квартиры не желает воспользоваться правом преимущественного выкупа, то ему следует заявить об отказе в письменном виде сразу после получения уведомления.

Если отказ получен сразу, то продавец может не ждать установленный срок в 30 дней, а приступить к следующему этапу сделки.

Если совладелец, получив уведомление, заявил о запрете на продажу чужой доли, то такое заявление можно просто проигнорировать. После того, как истечет месячный срок, на последующих этапах сделки несогласие совладельца не будет иметь никакого значения. Даже если второй собственник направит заявление в Росреестр или нотариусу, то после этого никаких юридических последствий можно не ожидать.

Как можно сменить хозяина без продажи?

Чтобы поменять владельца, не прибегая к продаже помещения, потребуются такие бумаги, как:

• общегражданский паспорт;
• документы, подтверждающие право владения (договор дарения, купли-продажи и прочие);
• разрешение от второго супруга, удостоверенное нотариусом, если имущество было приобретено совместно в браке);
• выписка из домой книги.

Выделяют несколько способов переоформления жилого объекта:

• передача в дар;
• завещательное распоряжение;
• рента;
• и другие.

После того, как собственник определится со способом переоформления, ему потребуется собрать необходимый пакет документов, а затем обратиться в уполномоченные органы.

Можно ли оформить сделку, если владелец сидит в тюрьме?

Если собственник жилого помещения находится в местах лишения свободы, то сделку продажи его недвижимости можно осуществить через доверенных лиц.

Для этого доверитель должен выбрать представителя, который находится «на свободе», и оформить распоряжение. Доверенный должен быть дееспособным гражданином.

Также очень важно, чтобы доверенное лицо согласился представлять интересы собственника. В этом случае доверительное распоряжение должно заверяться руководителем исправительного учреждения, где владелец недвижимости отбывает наказание.

Сделка оформляется согласно общим правилам через нотариуса. Регистрация продажи регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

После продажи необходимо выписать бывшего собственника из квартиры. Делается это следующим образом:

1. Бывший владелец передает покупателю заявление, оформленное в письменной форме, о снятии с регистрационного учета и копии удостоверения личности. Документы заверяются начальником исправительного учреждения.
2. Новый собственник направляет документацию в отдел паспортного стола по адресу квартиры, приложив договор купли-продажи, копию судебного приговора и копию выписки из домовой книги.
3. На основании вышеперечисленных бумаг новый хозяин выписывает прежнего владельца.

Последствия незаконной сделки

Заинтересованное лицо может оспорить продажу, то есть признать договор купли-продажи недействительным при обращении в судебные органы. Это произойдет в том случае, если истцом будут предъявлены доказательства, что в процессе сделки его права на жилплощадь не учитывались, или были нарушены.

В большинстве случаев инициаторами оспаривания выступают наследники, супруги и иные родственники стороны продавца. На оспаривание сделки у заинтересованных лиц есть 12 месяцев после обнаружения факта нарушения прав.

Если при совершении сделки был нарушен закон, то продажу так же признают ничтожной. Для признания недействительности необходимо обратиться в судебные органы. Признаками ничтожности согласно статьям 168-172 ГК РФ являются:

• заключение договора купли-продажи с недееспособными гражданами;
• оформление сделки с несовершеннолетними лицами;
• мнимые и притворные сделки.

Соглашение купли-продажи недвижимости может быть расторгнуто по обоюдному решению сторон, либо в рамках судебного разбирательства при требовании одной заинтересованной стороны, когда условия договора были существенно нарушены. Этот момент разъяснен в статье 451 ГК РФ.

Подводя итоги, отметим, что продажа квартиры без собственника возможна по доверенности, заверенной у нотариуса. Если владелец квартиры находится в тюрьме, то операцию также можно выполнить, оформив доверительное распоряжение. Во втором случае документ должен заверить руководитель исправительного учреждения.