Каковы нюансы продажи квартиры банку и что нужно для покупки жилья, которое было в залоге? Полезные советы

Заёмщики, знающие о том, что залоговое имущество может участвовать в сделке купли-продажи, нередко задаются вопросом: «А нельзя ли продать его банку?».

На первый взгляд такое решение кажется вполне рентабельным. Однако не стоит делать поспешных выводов, ведь специфика деятельности банков в кредитовании населения, а не в работе с недвижимостью. В статье подробно рассказано как правильно провести сделку, что для этого нужно, на какие нюансы обратить особое внимание и другие вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли реализовать недвижимость в счет долгов?

Жизненные обстоятельства заёмщика за время погашения ипотеки могут измениться так, что потребуется продажа залоговой квартиры. Если он затрудняется продать жилое помещение, так как покупателей может отпугнуть обременение залогом, ему не остаётся ничего иного, как обратиться за помощью в банк, с просьбой выкупить квартиру.

Продать квартиру банку можно, если он согласится на её выкуп, и только при условиях:

  • квартира находится у него в залоге;
  • банк, у которого квартира в залоге, занимается продажей залогового имущества.

Кроме того, что залоговая квартира может продаваться залогодателем и залогодержателем по обоюдному согласию, её могут изъять за долги через суд и продать с аукциона.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как осуществить сделку?

Залоговое имущество определяет статья 334 ГК РФ. Все вопросы, связанные с его реализацией опираются на нормы Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 г.

Существенную роль при проведении сделки играют локальные и учредительные документы банка, регулирующие все функции, которые он выполняет на рынке услуг, в том числе – куплю-продажу недвижимости.

С чего начать?

В первую очередь нужно побеспокоиться о чистоте сделки, так как банк не купит квартиру с проблемами. Для этого следует выписаться самому и выписать из квартиры всех членов семьи и сторонних лиц, которые в ней прописаны. Если кто-то не желает выписываться, можно обратиться в суд.

Важно! После снятия с регистрационного учёта всех жильцов нужно получить выписку из поквартирной книги.

В квартире нужно сделать бюджетный косметический ремонт, чтобы она выглядела аккуратно, но не потребовала существенных затрат, так как деньги, вложенные в ремонт, не повышают стоимость квартиры, но при его отсутствии банк может отказаться от приобретения. Обязательно нужно проверить, нет ли долгов за услуги ЖКХ.

Куда обращаться?

Обращаться для решения вопроса о сделке следует в кредитный отдел банка, в котором оформлялась ипотека. Здесь владелец жилья пишет заявление с просьбой продажи жилья банку с целью:

  • снятия с него обязательств по уплате ипотечного кредита;
  • последующей продажи квартиры другому покупателю.

Заявление может находиться на рассмотрении уполномоченной комиссии до 2 недель. После принятия положительного решения, клиент приглашается для оформления сделки. Если банк отвечает отказом, он обязан дать мотивированную выписку со ссылкой на нормы законодательства и причины отклонения заявленной просьбы.

Предлагая квартиру банку, следует знать, что он, в первую очередь, заинтересован в погашении ипотечного кредита из средств, вырученных по сделке, а не в прибыли клиента, поэтому цена на квартиру может быть существенно занижена.

Нужная документация

К заявлению прилагается пакет документации, включающий в себя удостоверенные копии следующих документов:

  1. паспорта залогодателя;
  2. правоустанавливающего договора купли-продажи;
  3. выписки из ЕГРН;
  4. кредитного договора;
  5. кадастрового паспорта;
  6. технического паспорта;
  7. выписки из лицевого счёта по оплате услуг ЖКХ;
  8. выписки из поквартирной книги.

После одобрения заявления эти документы должны быть предъявлены в оригинале.

Внимание! Дополнительно может потребоваться согласие супруга, если ипотека оформлялась в браке, согласно нормам закона 35 СК РФ.

Стороны кредитного договора заключают обычную куплю-продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, заключая договор сделки, в результате чего продавец – физическое лицо передаёт банку – юридическому лицу полномочия собственника. Такой договор составляется в стандартном режиме. После его составления ставятся подписи сторон, персональные данные продавца и реквизиты банка, скреплённые его печатью.

Сроки

На сроки принятия решения банков влияют факторы:

  • ликвидность предложения;
  • спрос на аналогичные объекты на рынке недвижимости;
  • данные, полученные на основании проведённого мониторинга аналогичных продаж.

После того как покупатель принял решение о сделке, она может быть оформлена в течение нескольких часов – внимательным изучением текста договора и его подписанием. В договоре указывается срок перерасчёта долга по ипотеке и сумма, подлежащая возврату. Покупатель обязан рассчитаться с продавцом в указанный срок. С момента подписания договора сделка считается совершённой, хотя в силу она вступит после регистрации в Росреестре.

Результат для продавца

Узнайте, можно ли продавцу получить деньги за продаваемое жилье в счет долгов, и от чего зависит возможная сумма.

Для продавца прекращается право владения квартирой в день подписания купчей с банком. После того как банк произведёт перерасчёт по сделке, продавцу выдаётся:

  • остаток денег, начисленный после полного погашения долга перед финансов-кредитной организацией;
  • справка о расчёте по ипотеке.

С этого момента он так же, как и в случае стандартной сделки по отчуждению имущества, уже не может:

  • пользоваться жильём;
  • иметь в нём прописку.
Справка! Если имущество должника перешло по решению суда, его сбытом занимается Служба судебных приставов, а не банк.

Как происходит продажа бывшего залогового жилья?

Квартира считается перешедшей в собственность банка в том случае, когда она поставлена на его баланс. Это может произойти, когда квартира:

  1. Не была продана на электронных торгах, при условии, что она передавалась банку решением суда.
  2. Была приобретена в результате купли-продажи с бывшим залогодателем.

Такую квартиру кредитное учреждение может продавать следующими способами:

  • через риэлтерское агентство;
  • через собственный информационный ресурс.

Если оно занимается продажей самостоятельно, используются информационные витрины, на которых даются сведения об этом дополнительном виде услуг, предлагающих квартиры в ипотеку. Сделка может осуществляться прямой продажей объектов по ипотечному кредиту клиентам банка, и на аукционах, организованных банками, в частности – юридическим лицом «Сбербанк АСТ».

Нюансы процедуры

Рассказано, с чего начинается приобретение жилья должника, продаваемое финансово-кредитной организацией.

Если квартира выставляется на аукцион, то в предварительные действия входит подготовка лота:

  1. размещение рекламы на электронном сайте;
  2. описание всех технических характеристик помещения;
  3. размещение его фотографий.

Здесь же указывается дата проведения аукциона и условия участия.

Важно! Когда объект предлагается без аукциона, его просто вносят в специальный реестр недвижимости банка, предлагая для просмотра потенциальным покупателям.

Также юристами учреждения разрабатываются бланки типовых договоров для продажи жилой недвижимости.

Пакет бумаг

Каждый объект обеспечивается пакетом документов, в числе которых:

  • договор купли-продажи с бывшим собственником или решение суда;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт.

Кроме этого юридическое лицо обязано приложить:

  • пакет учредительной документации;
  • доверенность, удостоверяющую полномочия представителя на продажу;
  • паспорт представителя банка.

Доверенность представителя банка должна быть выдана генеральным директором банка и удостоверена нотариусом.

Сроки

Сроки устанавливаются в зависимости от того, каким способом осуществляется продажа. Для открытых аукционов устанавливается более длительный срок, который включает в себя время один календарный месяц:

  • на регистрацию участников;
  • внесение предварительного взноса для участия;
  • проведение мероприятия;
  • оформление договора купли-продажи в случае выигранного лота;

А также установленный законодательством срок на регистрацию сделки в Росреестре.

При участии в электронных торгах Сбербанка АСТ, лот можно приобрести простым кликом. Если желающих на приобретение одного лота несколько, то срок участия в торгах может занять сутки. После этого требуется провести те же процедуры, что и при прямой продаже:

  1. оформить договор купли-продажи;
  2. зарегистрировать сделку в Росреестре.
Внимание! Регистрация сделки в Росреестре потребует от 10 дней до 1 месяца, в зависимости от обстоятельств, сопутствующих сделке.

Обычно банки продают своё имущество на выгодных условиях, при предоставлении ипотеки:

  • со сниженной процентной ставкой;
  • со сниженным предварительным взносом;
  • без предварительного взноса.

Кредитный договор по ипотеке оформляется вместе в договором купчей.

Правовые последствия

Если квартира должника перешла банку: по заключению договора купли-продажи, соглашения с должником, или по решению суда, то после её сбыта на торгах или путём прямой продажи, наступают следующие правовые последствия:

  • деньги, полученные при продаже жилья, переходят банку;
  • банк проводит расчёт по остатку ипотечного долга;
  • ипотечные долги погашаются из средств, полученных по сделке;
  • из остатка денежных средств оплачиваются расходы организаторам торгов, и иные расходы, сопутствующие продаже залогового объекта.

Для должника эта процедура завершается следующими результатами:

  1. Прекращается его право владения квартирой. Он обязан выписаться сам и выписать членов своей семьи.
  2. Обязан освободить жилое помещение.
  3. Выплата ипотеки прекращается, кредит считается погашенным. Если после расчёта и проведения удержаний остались деньги, они возвращаются ему в полном объёме.
Важно! В случае неправомерных удержаний и передачи несуществующего долга коллекторам, граждане могут обращаться в суд или в прокуратуру.

Квартира, оформленная в ипотеку, может быть продана залогодержателю. Тот, в свою очередь, может выставить её на торги или продать самостоятельно на аукционе или путём непосредственного оформления ипотеки своему клиенту. Покупатель становится должником банка до тех пор, пока им не будет полностью погашен ипотечный кредит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800)  350-23-69 доб. 534
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.