Особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Материнский капитал – это безналичная денежная форма поддержки со стороны государства. Закон позволяет потратить денежную сумму на цели, предназначенные для улучшения жизни несовершеннолетних: совершить вклад в образование, приобрести товары или услуги для адаптации ребенка-инвалида и т.д.

Наиболее распространенным способом использования сертификата является улучшение жилищных условий несовершеннолетних.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база оформления

Перечень законов, регламентирующих проведение сделок с материнским капиталом:

Особенности заключения ДКП жилья с участием маткапитала

Отчуждение жилья, купленного за маткапитал

Жилье, приобретенное за материнский капитал, предполагает общую долевую собственность родителей и детей.

Собственники вправе отчуждать свое имущество любым путем:

  • продать;
  • подарить;
  • поменять и т.д.

Нет никаких сложностей, когда все участники долевой собственности совершеннолетние. Если недвижимость продается, а детям нет 18 лет, необходимые условия для продажи жилья:

  1. Нотариальное удостоверение договора.
  2. Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Участие нотариуса

Ранее любой ДКП недвижимости подлежал государственной регистрации, но с 2015 года привлечение нотариуса необходимо только в двух случаях (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218), когда один из собственников:

  • является несовершеннолетним;
  • недееспособен или ограниченно дееспособен.

Также регистрация понадобится при продаже доли, в том числе если в одной сделке производится отчуждение всех долей.

Разрешение органов опеки на сделку

После нотариальной регистрации договора купли-продажи необходимо нанести визит в органы опеки и оставить там заявление с пакетом документов. Но не только документация на продаваемое жилье подлежит проверке, но и приобретаемая недвижимость взамен, которая должна обладать некоторыми параметрами:

  • уровень жилищных условий (общая площадь помещения и т.д.) должен быть сохранен или увеличен;
  • в приобретаемой жилплощади присутствуют все необходимые удобства.

В некоторых случаях возможно приобретение жилья с меньшей площадью. Например, продажа квартиры или дома вызвана с необходимостью в средствах на дорогостоящее лечение одного из детей.

Письменное разрешение на продажу от органов опеки действует в течение 3 месяцев. Но вместе с тем Письмо Минобразования РФ 20.02.1995 г. № 09-М устанавливает срок в 1 месяц со дня получения разрешения на то, чтобы родители предоставили оба договора купли-продажи в указанный орган, как подтверждение продажи и приобретенного нового жилья взамен.

Приобретение недвижимости в собственность на эти средства

Покупка жилья на средства маткапитала имеет нюансы:

  1. Сертификатом можно расплатиться за недвижимость после того как второму ребенку исполняется 3 года.
  2. Раньше этого срока можно либо погасить сертификатом уже имеющуюся ипотеку, либо использовать его как первый взнос на новый ипотечный займ.

Для приобретения недвижимости обладатель сертификата должен обратиться в ПФР с предоставлением следующих сведений:

  • заявление о распоряжении средствами и сертификат;
  • оригиналы паспартов родителей, детей, их свидетельства о рождении и свидетельство о заключении брака;
  • договор купли-продажи;
  • справка из ЕГРН;
  • номер расчетного счета продавца;
  • справка о рассрочке платежа от продавца;
  • нотариально заверенное обязательство о выделе доли.

Определение долей детям

Обязательным условием покупки жилья на средства материнского капитала является последующее выделение доли каждому члену семьи: и родителям, и детям. На данную процедуру обладателю сертификата дается 6 месяцев.

Рекомендуется выделять доли сразу при подписании договора, так как это экономит время продавца. Если доли выделять с отсрочкой по времени, ему нужно будет потратить время на перерегистрацию права собственности в Росреестре.

В отдельных ситуациях выдел доли сразу после приобретения недвижимости невозможен:

  • жилье все еще находится в залоге, т.к. было приобретено в ипотеку или еще не выкуплено у собственника;
  • регистрация права собственности еще не была осуществлена (жилое помещение еще не введено в эксплуатацию, договор купли-продажи был заключен с рассрочкой платежа, а последний взнос еще не уплачен и т.д.).

Истечение шестимесячного срока начинается с момента:

  1. погашения ипотеки;
  2. расчета с продавцом по ДКП недвижимости и т.д.

При подаче заявления в ПФР гражданин, обладающий сертификатом, должен составить и передать с остальным пакетом документов нотариально заверенное обязательство о совершении выдела доли на детей и супруга до истечения указанного срока. Для этого необходимо предоставить нотариусу:

  • письменное обязательство;
  • оригиналы и копии паспортов обоих супругов, свидетельства о рождении детей;
  • оригинал сертификата;
  • правоустанавливающие документы на жилище;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (0,5% от суммы материнского капитала, но не более 20 тыс. руб.).

Обременение залогом в пользу продавца до полной оплаты

ПФР рассматривает заявление и переводит средства на счет продавца в течение 2 месяцев. По этой причине рекомендуется в условия договора включить залоговое обязательство до полной оплаты: так продавец будет защищен от возможного отказа ПФР в переводе средств и сможет вернуть свое жилье обратно.

После осуществления последней выплаты, продавец и покупатель должны совместно обратиться в Росреестр для того, чтобы залог с недвижимости был снят.

Как составить ДКП — правила оформления

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подписывается всеми сторонами.

Сама сделка предусматривает аналогичные обычной продаже жилья условия, но с включением некоторых дополнительных:

  1. в условиях об оплате указать, что вся сумма или ее часть будет перечислена с использованием материнского капитала (указать, какая именно часть);
  2. сделать указание на безналичный расчет этой части (всей суммы);
  3. установить срок, в который покупатель должен обратиться в ПФР для использования сертификата.

Если сделка предполагает рассрочку с залогом, в нем должна быть ссылка на договор об ипотеке между продавцом и покупателем.

Что предпринять, если в документе допущена ошибка?

Ошибки в реквизитах, сведениях о сторонах договора относятся к разряду технических, и исправляются посредством заключения дополнительного соглашения, которым вносятся необходимые изменения и исправления.

Данный предварительный договор заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и предоставляется в Пенсионный Фонд вместе с основным ДКП недвижимости.

Список документов для регистрации сделки в Росреестре

В Росреестре регистрируется не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на его объект. Для этого в указанный орган необходимо предоставить:

  1. совместное заявление продавца и покупателя;
  2. договор купли-продажи;
  3. документы, удостоверяющие личность сторон;
  4. документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя сторон (если подачу заявления осуществляет такое лицо);
  5. квитанция об оплате государственной пошлины (2 тыс. руб., оплачивает покупатель).
Для того чтобы использовать сертификат о материнском капитале на улучшение жилищных условий, его обладатель должен обратиться в Пенсионный Фонд РФ.

Продавец может быть защищен от отказа ПФР в перечислении средств МК в качестве оплаты при помощи внесения в договор пункта об обременении продаваемой квартиры в его собственность до момента перечисления денежных средств.

Последующая продажа такого жилья возможна только при нотариальной регистрации сделки и согласия органов опеки и попечительства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.