Дарственная или купля-продажа квартиры: что лучше?
Столкнувшись с необходимостью выбора между договором купли-продажи и оформлением дарственной, необходимо тщательно изучить оба варианта. Каждая из этих схем передачи права собственности на квартиру имеет свои особенности и тонкости, которые в одном случае могут нести пользу, а в другом наоборот создавать дополнительные риски.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Правовая база
- Что такое договор дарения?
- Что такое договор купли-продажи?
- Плюсы и минусы дарения
- Плюсы и минусы купли-продажи
- Передача доли: нюансы
Правовая база
Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим порядок заключения договора купли-продажи и дарения недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Так, приобретение (отчуждение) квартиры в результате покупки (продажи) регулируется следующими нормами ГК РФ:
- параграфом 7 главы 30 (отражает понятие и форму заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, особенности государственной регистрации в Росреестре и т.д.);
- главой 28 (содержит основные положения, касающиеся места и момента заключения договора, порядка урегулирования споров и т.д.);
- ст. 475 (регламентирует действия покупателя в случае передачи квартиры ненадлежащего качества).
При оформлении дарственной главным образом опираются на положения главы 32 ГК РФ. При этом данный вопрос также косвенно регулируется нормами, отраженными в:
- ст. 253 (тут прописаны правила дарения квартиры, находящейся в совместной собственности);
- главе 59 (обязательства, возникающие в случае причинения вреда здоровью, жизни или имуществу одаряемого).
К наиболее общим нормативным актам, распространяющим свое действие на оба вида договоров, относятся Семейный кодекс, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» и др.Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
- Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком
- Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?
- Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры
- Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир
Что такое договор дарения?
В п. 1 ст. 572 ГК РФ дано наиболее общее определение договора дарения. Так, под данным документом подразумевается процесс безвозмездной передачи от одного лица в пользу другого каких-либо активов, имущественных прав (требований) или же освобождение от обязательств.
Оформление дарственной на квартиру предполагает передачу недвижимости в пользу другого лица в качестве подарка, то есть на безвозмездной основе. При этом одна сторона выступает в качестве дарителя (тот, кто передает жилье), а вторая – одаряемого (лицо, принимающее объект в дар).
Проанализировав нормы гл. 32 ГК РФ, можно выделить несколько отличительных особенностей, характерных для договора дарения недвижимости:
- Лицо, в чью пользу сделан подарок, может в любой момент (до получения актива) в письменном виде отказаться от него. В данном случае сделка будет считаться расторгнутой.
- Процедура дарения квартиры должна быть оформлена договором, который в свою очередь подлежит регистрации в Росреестре.
- Даритель имеет право потребовать с одаряемого возмещения убытков, которые возникли в результате отказа от подарка.
- Если имущество, на которое оформляется дарственная, является совместным, то для осуществления данной процедуры потребуется согласие всех участников.
- В отдельных случаях даритель может отказаться от выполнения ранее заключенного договора дарения (например, по причине существенного ухудшения здоровья, в результате изменения семейного положения и т.д.).
- Обязанность по безвозмездной передаче квартиры, вытекающая из договора дарения, переходит к наследникам дарителя (если он при жизни не успел ее выполнить).
Если в рамках дарственной закреплено, что жилье будет передано одаряемому после смерти дарителя, то такой документ является ничтожным, так как в данной ситуации в действие вступает законодательство о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).Что такое договор купли-продажи?
Точное определение договора купли-продажи недвижимого имущества отражено в п. 1 ст. 549 ГК РФ.
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
Так, по данному документу продавец обязуется передать в собственность покупателю тот или иной вид недвижимости (квартиру, земельный участок, здание и т.д.) за определенную сумму денег. Договор купли-продажи составляется в письменном виде. При этом переход права собственности в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Подобный вид документа включает в себя ряд существенных условий, к которым относится:
- предмет договора;
- стоимость отчуждаемого жилья;
- лица, имеющие право пользования квартирой (при наличии).
- Скачать типовой бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
Плюсы и минусы дарения
Решая, что выгоднее, купля-продажа или дарение недвижимости родственнику или другому лицу, необходимо взвесить все плюсы и минусы обеих форм. Каждый из упомянутых вариантов передачи квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам оформления дарственной можно отнести:
- Отсутствие необходимости в уплате налога (НДФЛ) – так, если квартира была подарена членом семьи или близким родственником одариваемого, то он освобождается от внесения этого налогового платежа. Об этом написано в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.
Данное преимущество в отдельных ситуациях может превратиться в недостаток. Например, если квартира была подарена одиноким стариком (не родственником), за которым длительное время ухаживал одаряемый. В этом случае последнему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (стоимости жилья).
- В отношении квартиры, полученной в качестве дара, действует минимальный предельный срок владения – в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что продавец недвижимости освобождается от оплаты НДФЛ в случае, если она находится в его собственности не меньше установленного законом периода времени. При этом для подаренной недвижимости минимальный период составляет всего лишь 3 года.
- При отчуждении подаренной доли, продавцу не нужно соблюдать правило преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Это означает, что ему не придется уведомлять всех совладельцев о своем намерении и ожидать от них ответа.
- Даритель вправе отменить свое решение о безвозмездной передаче квартиры при возникновении располагающих обстоятельств (например, одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье, присутствует угроза разрушения или гибели имущества от рук нового владельца и т.д.).
- Жилплощадь, полученная в дар в период пребывания в браке, не является совместной собственностью. Отсюда следует, что второй супруг не сможет предъявить на нее свои права (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
На ряду с существенными преимуществами, дарственная также имеет некоторые недостатки, которые выражаются в следующем:
- В случае, если квартира получена в подарок от третьих лиц, одариваемому придется заплатить НДФЛ.
- Дарственную гораздо легче признать недействительной, обратившись с соответствующим иском в суд.
- Не всегда недвижимое имущество можно передать в дар. В п.1 ст. 575 ГК РФ установлен ряд случаев, когда это сделать не получится (например, если дарителем выступает представитель несовершеннолетнего лица, признанного недееспособным).
- Если в дар передается квартира, находящаяся в общей собственности, то дарителю придется получить согласие от второй стороны.
- Лицо, подарившее жилплощадь, может отметить свое решение. Данное право невыгодно одариваемому.
Плюсы и минусы купли-продажи
К основным преимуществам приобретения жилплощади в результате сделки купли-продажи можно отнести такие, как:
- Договор, заключенный по всем правилам, достаточно сложно оспорить в судебном порядке.
- Отсутствуют какие-либо ограничения по совершению подобной сделки, то есть она может быть заключена между юридическими лицами, представителями несовершеннолетних (при наличии согласия органов опеки) и т.д.
- Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
В тоже время, заключение договора купли-продажи недвижимости также несет в себе не мало отрицательных последствий. В частности, речь идет о следующих негативных моментах:
- Жилплощадь, купленная в момент пребывания в браке, автоматически причисляется к совместно нажитому имуществу. Это означает, что в случае развода бывшим супругам придется его делить.
- Для договора купли-продажи недвижимого имущества действует более продолжительный (в сравнении с дарственной) минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник сможет продать жилье, не уплачивая НДФЛ. Данный период времени составляет минимум 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- При отчуждении доли в общей квартире продавцу необходимо соблюдать преимущественное право покупки, которым обладают все совладельцы. Это означает, что при продаже ему надо будет каждого письменно уведомить о грядущих изменениях и дождаться ответа (в течение 30 дней).
Передача доли: нюансы
Как уже было отмечено выше, при продаже (передаче) доли в квартире основное отличие дарственной от договора купли-продажи заключается в том, что в первом случае не надо соблюдать права совладельцев на преимущественную покупку отчуждаемого участка.
Довольно часто многие граждане (обычно по инициативе продавца) при покупке комнат в коммунальной квартире оформляют это в виде дарения. Несомненно, это более удобный и быстрый способ, так как не нужно получать отказ от всех совладельцев. Однако такой вариант несет в себе много рисков для обеих сторон:
- Сделка может быть признана ничтожной по основанию, прописанному в п.2 ст. 170 ГК РФ. Покупателя обяжут вернуть комнату, а продавца деньги, которых и вовсе может у него не быть к тому моменту.
- По договору дарения к покупателю вместе с долей могут перейти и права третьих лиц на это помещение. При этом он не сможет предъявить к дарителю какие-либо претензии.
Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
- Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
- Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, невозможно однозначно сказать, какой из вариантов оформления перехода права собственности на квартиру является наиболее выгодным. Все зависит от отдельных обстоятельств в конкретной ситуации. В связи с этим прежде чем предпринять какие-либо действия следует предварительно проконсультироваться с грамотным юристом, который сможет подсказать как лучше поступить.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!