Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.

В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.

Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Сделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

В идеале все члены семьи продавца должны быть выписаны к моменту подписания договора купли-продажи (ДКП), но на практике часто выписку производят после проведения сделки.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как провести продажу жилья с обременением?

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Для более точного определения актуальной стоимости лучше всего ориентироваться на успешно проведённые сделки или на стоимость 1 м2 жилья.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Подготовка пакета документов

У продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ. Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

На этапе проведения просмотра, если не выписанные граждане являются существенной проблемой, о них требуется сообщить покупателю. Чтобы эта проблема не оттолкнула его, нужно вначале сделать акцент на преимуществах квартиры, а затем сообщить, что квартира проблемная, в связи с чем, предусмотрено снижение её стоимости.

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Согласно нормам статей 380 и 381 ГК РФ, если продавец виновен в срыве сделки, он возвращает двойную сумму, полученную в качестве задатка.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется. Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке. Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

Заключение договора купли-продажи

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Существенными положениями выступают:

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.
Законное право на прописку и проживание в квартире будут иметь получатели ренты или завещательного отказа. В этом случае стоимость жилья должна быть существенно снижена.

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно. Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать. Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если покупатель не сможет выписать пенсионера, он вправе оспорить сделку в течение трёх лет с момента её заключения, согласно нормам статьи 196 ГК РФ.

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800)  350-23-69 доб. 534
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.