Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с обременением

Продажа любой недвижимости дело непростое и весьма хлопотное.

Сами квартиры, выставленные на продажу часто имеют ряд особенностей.

Например, вы хотите продать квартиру, на которую наложено обременение, но не знаете, как это сделать.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Возможные обременения
Арест     Ипотека     Досрочная уплата долга банку продавцом     Самостоятельная продажа     Переуступка долга     Рента     Доверительное управление     Договор аренды    
• Что делать, если собственник ребенок?
• Долевая собственность
• Совместная собственность
• Продажа квартиры с прописанными людьми

Правовая база

Суть понятия обременения – это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение ей.

Об этом прямо говорит ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»».

А ФЗ № 218 от 01.01.2017 «О государственной регистрации недвижимости» сообщает о том, что основной документ, подтверждающий право собственности – это запись в ЕГРН.

Любой покупатель будет запрашивать от продавца выписку, а если на квартире есть обременение, это обязательно отражается в ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные обременения

На практике обычно продавцы жилья сталкиваются со следующими видами обременений:

• арест;
• ипотека;
• рента;
• арендные отношения;
• доверительное управление;
• долевая собственность;
• несовершеннолетние собственники;
• прописка в квартире третьих лиц.

Рассмотрим подробнее процесс продажи в каждом из вышеуказанных вариантов

Арест

Обременение делает продажу жилья более сложной, но все-таки возможной сделкой.

Арест на квартиру накладывается:

• либо по решению суда;
• либо службой судебных приставов в рамках какого-либо исполнительного производства.

Наложенный арест делает продажу недвижимости невозможной до снятия ареста.

Арест снимает тот, кто его налагал по письменному заявлению собственника, к которому прилагаются документы, устраняющие причину ареста.

Продать арестованное жильё имеет право только служба судебных приставов на специальных открытых торгах.

Таким образом они погашают кредитные обязательства должников, заявленные кредиторами через суд.

Конечная цель продажи таким способом — возврат долга кредитору, а не получение прибыли.

Поэтому цена такой недвижимости будет намного дешевле рыночной стоимости.

Ипотека

Ипотечное жильё находится в залоге у банка до уплаты заёмщиком долга перед кредитором.

Однако продать жильё с ипотечным обременением возможно.

Можно рассмотреть три варианта действий:

• досрочная уплата долга банку продавцом;
• погашение долга банку покупателем;
• переуступка права ипотеки.

Досрочная уплата долга банку продавцом

Порядок действий при таком варианте будет следующий:

1. Внимательно читаем свой кредитный договор, проверяем отсутствие в договоре пункта о штрафных санкциях со стороны кредитора за досрочное погашение кредита. Если за досрочное погашение предусмотрены штрафы возможно гасить долг раньше времени будет невыгодно.
2. Ищем денежные средства для уплаты остатка долга. Можно занять деньги на непродолжительное время у родственников, либо взять кредит, который равен остатку долга, в другом банке.
3. Гасим остаток по кредитному договору, кредитор снимает обременение, в ЕГРН
   появляется запись о снятии обременения.
4. Ищем покупателя на квартиру и оформляем с ним стандартный договор купли-продажи.
5. Оформляем сделку в Росреестре.

Самостоятельная продажа

При таком варианте процесс продажи должен быть такой:

1. Находим покупателя, готового купить жильё с ипотечным обременением.
2. Когда покупатель найден, сообщаем в банк о желании продать недвижимость с ипотечным обременением. В этой ситуации банк является залогодателем и соответственно выступает третьей стороной в предстоящей сделке.
3. Договариваемся с покупателем и кредитором, каким образом будет осуществляться погашение ипотеки.

При наличии у покупателя наличных, в размере остатка долга по кредитному договору, можно заключить с ним договор задатка.

Задаток, передаваемый вам должен быть равен остатку вашей задолженности перед банком.

Когда задаток вами получен, вы оплачиваете остаток кредита, кредитор снимает обременение с квартиры.

Потом подписывается основной договор купли-продажи, вы получаете остаток суммы, сделка регистрируется в Росреестре и покупатель становится новым владельцем недвижимости.

Можно поступить иначе.

Покупатель делит сумму покупки жилья на две части: для банка остаток долга, для продавца — все что сверху, в рамках оговоренной суммы продажи.

Покупатель вносит деньги на два депозита, открытые им у банка, выдавшего кредит.

Кредитор устраняет обременение, покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи и передают его в Росреестр.

После регистрации сделки покупатель предоставляет кредитору новую выписку из ЕГРН, где он является собственником жилья, банк получает погашение вашего кредита, а вы оставшуюся сумму от продажи.

Переуступка долга

Если делаем так, то покупатель приобретает обязательства продавца перед кредитором.

То есть текущая ипотека переходит к покупателю и недвижимость остается в залоге у банка до полной уплаты долга.

Что нужно сделать:

1. Сообщаем банку о желании уступить ипотечные обязательства, с указанием причин.
2. Договариваемся с кредитором о переуступке ипотеки.
3. Найти покупателя, готового на такие условия.
4. Покупатель должен собрать пакет документов исходя из требований банка по ипотечному кредитованию.
5. Банк и покупатель оформляют новый кредитный договор.
6. Если квартира была продана за стоимость, больше остатка долга по кредиту, то разница уплачивается продавцу.

Рента

Договора ренты чаще всего заключают пенсионеры.

Рента подразумевает передачу права собственности к плательщику ренты в обмен на уход и денежные выплаты получателю ренты.

Переход права собственности от получателя ренты к плательщику фиксируется сразу после заключения договора ренты, но на квартиру налагается обременение, о чем в ЕГРН делается соответствующая запись.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

Согласие на продажу должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса.

После получения согласия можно приступать к поиску покупателя.

К потенциальному покупателю вместе с покупкой квартиры переходят и обязательства по выплате ренты.

Если же покупатель захочет прекратить выплачивать ренту, то право собственности на недвижимость перейдет обратно к получателю ренты.

Купля продажа может быть оформлена стандартным договором, к котором прилагается согласие на продажу, и сделка регистрируется в Росреестре.

Найти покупателя на такую недвижимость будет достаточно сложно, так как платить ренту неопределенное количество времени согласится далеко не каждый.

Кроме того, договора ренты часто оспариваются в судах самими получателями ренты, если их что-то перестало устраивать или их наследниками, после смерти получателя ренты.

Доверительное управление

Для продавца важно понимать, что доверительное управление не дает права управляющему на продажу недвижимости.

Все действия по продаже жилья осуществляет собственник жилья.

Если собственник по какой-либо причине не может заниматься продажей квартиры самостоятельно, необходимо нотариально оформить доверенность на продажу квартиры.

После чего все действия, необходимые для продажи сможет осуществлять доверенное лицо.

Стоит отметить, что скорее всего это осложнит процесс продажи для продавца, так как покупатели крайне неохотно идут на такие сделки, опасаясь мошенничества.

Договор аренды

Наличие договора аренды у продавца на квартиру, которой он владеет не накладывает прямых ограничений на продажу жилья.

Скорее наличие арендаторов с действующим договором аренды может доставить дополнительные хлопоты покупателю.

По закону, если у квартиры появится в период действия договора аренды новый хозяин, наниматели вправе пользоваться недвижимостью до окончания срока аренды.

Поэтому нужно:

• либо необходимо уведомить арендаторов о своем намерении продать квартиру и расторгнуть договор до начала процесса продажи;
• либо искать такого покупателя, который готов купить жилье, но вселиться туда после окончания договора аренды с предыдущим владельцем.

Что делать, если собственник ребенок?

Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит гражданину до 18 лет, то есть несовершеннолетнему по российскому законодательству процесс продажи усложнится.

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Долевая собственность

Продать жильё, принадлежащее одному собственнику гораздо проще чем недвижимость, имеющую несколько владельцев.

На недвижимость в долевой собственности сложнее найти покупателя.

В общих чертах продажа доли в квартире, или ином жилье мало чем отличается от продажи другой недвижимости.

Перед продажей вы должны уведомить всех остальных собственников жилья о своем намерении продать долю, так как по закону они имеют приоритет в праве покупки (ст. 250 ГК РФ ч.1).

Причем сообщить о своем желании нужно письменно, подробно описав условия продажи.

Направить письменные уведомления о продаже лучше всего с уведомлением получателей о доставке.

Иначе другие собственники жилья могут оспорить вашу сделку купли продажи в суде.

Если у них будут доказательства того, что они не были извещены о продаже суд признает сделку ничтожной.

В случае отказа остальных совладельцев от покупки вашей доли от них нужно получить письменной согласие на продажу вашей доли, после чего можно приступать к продаже (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно ФЗ № 122 все сделки с отчуждением долевой собственности проходят с участием нотариуса.

Далее сделка проходит регистрацию в Росреестре, где подтверждается факт перехода права собственности.

Совместная собственность

По российскому законодательству все имущество, в том числе и недвижимость, приобретённая в браке является совместной собственностью супругов.

Исключение составляет недвижимость, подаренная одному из супругов в период брака, или приобретённая ранее заключения брака.

Поэтому для продажи такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, даже если на момент продажи супруги находятся в разводе.

После получения согласия второго супруга сделка купли-продажи проходит в обычном порядке.

Продажа квартиры с прописанными людьми

Как правило на этапе подготовки к сделке многие покупатели проводят проверку так называемой «юридической чистоты квартиры».

То есть проверку объекта недвижимости на предмет различных обременений, которые могут привести к возникновению негативных последствий для покупателя.

Именно с этой целью продавец готовит:

• выписки из ЕГРН;
• домовой книги;
• лицевых счетов.

Наличие прописанных лиц в продаваемом жилье можно отнести к скрытым обременениям.

Как правило, при фактической передачи недвижимости все зарегистрированные люди должны быть сняты с регистрационного учета.

Это обязательства продавца.

В предварительные договора купли-продажи обычно включается пункт, который регламентирует количество зарегистрированных лиц и сроки их снятия с регистрационного учета.

Если продавец не снимет обременение с квартиры перед продажей, то заниматься вопросами снятия с учета прописанных жильцов придётся покупателю.

Поэтому до покупки жилья покупателю важно убедится в отсутствии зарегистрированных там лиц.

Для снятия с регистрационного учета зарегистрированным лицам необходимо обратится в управление миграционной службы по месту регистрации.

Если в составе прописанных лиц есть дети до 14 лет, за них заявление подают их родители.

Следует принять во внимание, что несовершеннолетние должны быть зарегистрированы по месту регистрации одного из родителей и выписать их «в никуда» нельзя.

Рассмотрев основные виды явных и скрытых обременений при продаже недвижимости можно прийти к выводу, что продать жильё с обременением сложно, но возможно, за исключением случаев с арестованной недвижимостью.

Но чтобы избежать ошибок и потери времени в таких случаях лучше доверить продажу недвижимости опытному риэлтору.