Практические рекомендации, как продать квартиру в новостройке

Иногда случаются ситуации, когда к моменту завершения строительных работ планы будущих жильцов резко меняются и они принимают решение продать квартиру в новостройке.

В этом случае возникает довольно много вопросов – как это сделать? каков порядок оформления? возможно ли реализовать жилплощадь без адреса?

В данной статье подробно рассказано о нюансах продажи квартиры в новостройке, даны рекомендации по правильному проведению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли совершить сделку с жильем в новостройке, если оно еще не в собственности?

Возможность и порядок продажи квартиры в новостройке напрямую зависит от ее состояния. Тут возможны два основных варианта:

  1. Дом достроен и передан в эксплуатацию – как правило к этому моменту право собственности уже оформлено на продавца, и он может смело приступать к поиску покупателей. При этом вся процедура отчуждения такого жилья ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи недвижимости.
  2. Новое жилье находится в недостроенном состоянии – в таком случае право владения еще не оформлено. При этом собственником квартиры является застройщик, в лице которого может быть (в зависимости от конкретных обстоятельств):

    • жилищно-строительный кооператив;
    • строительная компания;
    • инвестор.

Теперь о том, как всё-таки можно совершить сделку с жильем, которое еще не в собственности. Отчуждение квартиры в недостроенном доме оформляется как сделка по переуступке права требования на жилье. При этом между покупателем и продавцом заключается специальное соглашение – договор цессии.

Порядок осуществления переуступки требования отражен в ст. 11 ФЗ РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон РФ № 214-ФЗ), а также в разделе 3 параграфа 1 главы 24 ГК РФ. По договору цессии покупатель приобретает право требовать от застройщика жилье, которое ранее числилось за продавцом.

Договор долевого участия — правила составления

В п. 2 ст. 1 вышеупомянутого закона написано, что привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома возможно только в таких случаях, как:

  • если между сторонами такой сделки заключен договор долевого участия (ДДУ);
  • если в лице застройщика выступает ЖСК, которому государство на безвозмездной основе выделило земельный участок.

Порядок заключения ДДУ прописан в ст. 4 Закона РФ № 214-ФЗ. Содержание данного документа в обязательном порядке должно отражать следующие пункты:

  1. Определение объекта долевого строительства – в рамках данного раздела описывается вид, назначение, количество этажей в многоквартирном доме, прилагается его графический план, указываются материалы, используемые при строительстве и т.д.
  2. Срок, по истечении которого застройщик обязан передать квартиру в собственность дольщику.
  3. Стоимость будущего жилья, а также порядок и сроки внесения денежных средств.
  4. Гарантийный срок на квартиру – устанавливается по соглашению сторон, однако он не может быть меньше 5 лет (п. 5 ст. 7 Закона РФ № 214-ФЗ).
  5. Варианты обеспечения исполнения застройщиком обязательств, вытекающих из ДДУ (таких как возврат денег, уплаченных дольщиком, залог в виде земельного участка, на котором производится строительство и т.д.).
  6. Информацию об объектах социальной инфраструктуры (в случае, если после ввода в эксплуатацию дом будет оформлен в виде долевой собственности всех участников или передан в собственность государству).
Договор долевого участия в строительстве составляется в письменном виде и в обязательном порядке проходит процедуру регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 Закона РФ № 214-ФЗ).

К основным преимуществам приобретения жилья по договору долевого участия в строительстве можно отнести следующие:

  • Риск передачи денег мошеннику сводится к минимуму, так как застройщик проходит тщательную проверку на соответствие всей проектной документации, наличие правоустанавливающих документов, отсутствие задолженностей по кредитам и займам.
  • В случае нескольких просрочек платежа дольщику может быть назначен только штраф. При этом, если обязательства ДДУ будут нарушены застройщиком, то ему необходимо будет выплатить существенную неустойку.
  • В случае расторжения договора (независимо от причины) дольщику будут возращены уплаченные им денежные средства.
  • Квартира, купленная по ДДУ, в разы дешевле средней стоимости аналогичного жилья на рынке (экономия может составить от 15 до 30%).

Если сравнивать порядок приобретения жилья по ДДУ со строительством через ЖСК, то можно обозначить несколько принципиальных различий.

Отличительный признак ДДУ ЖСК
Нормативный акт, регулирующий взаимоотношения участников сделки Закон РФ № 214-ФЗ Внутренние документы (устав, договор участия)
Государственная регистрация в Росреестре Обязательна Носит не обязательный характер
Правовая защита Дольщик признается потребителем и попадает под защиту ФЗ РФ «О ЗПП» Члены ЖСК являются участниками добровольного объединения и соответственно на них не распространяется действие ФЗ РФ «О ЗПП»
Гарантия надежности застройщика Прежде чем привлечь средства дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности, получить разрешение на возведение жилого дома, отчитаться перед контролирующим органом Оформление права собственности не носит обязательный характер, а также можно не публиковать проектную документацию
Стоимость жилья В ДДУ отражается окончательная цена квартиры В ЖСК не обязательно отражать конечную стоимость. Более того, по решению общего собрания она может быть изменена
Государственная поддержка Предоставляется возможность взять ипотеку на более выгодных условиях Госпрограмма поддержки ипотеки не действует
Рассрочка Покупатель может оформить ее на период, длящийся до момента ввода дома в эксплуатацию. Максимальный срок рассрочки по ДДУ составляет 5 лет. Рассрочку можно оформить на более продолжительный период времени (до 7 лет), даже после завершения строительства
Сроки передачи квартиры покупателю В ДДУ установлена точная дата. При этом в случае просрочки застройщику придется выплатить неустойку. ЖСК не несет ответственности за просроченные сроки (за исключением случаев, когда такое условие прописано в договоре)
Гарантийный срок 5 лет отсутствует
Управляющая компания Застройщик выбирает ее самостоятельно После ввода в эксплуатацию управлением дома занимается ЖСК

Кроме того, на практике иногда встречаются случаи, когда граждане приобретают квартиры в строящемся доме по предварительному договору. Однако сразу стоит сказать, что это «серая схема», которая влечет за собой большие риски для покупателя.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

По своему содержанию предварительный договор очень похож на ДДУ. Однако тут есть одно очень важное различие – такая бумага выражает лишь намерение в будущем заключить основной договор. При этом данное соглашение не имеет никакого отношения к Закону РФ № 214-ФЗ, а это означает, что покупатель не находится под его защитой и не сможет потребовать от застройщика свою квартиру.

Кроме того, предварительный договор не регистрируется в Росреестре, а, следовательно, это дает возможность недобросовестному застройщику «продать» одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, заключив с каждым из них такое соглашение.

По предварительному договору единственное право, которое есть у покупателя, это требовать от застройщика заключения настоящего ДДУ. При этом никаких прав на саму жилплощадь он не имеет.

Наиболее безопасным вариантом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение ДДУ. В этом случае покупатель будет полностью защищен законом.

Как узнать, сколько недвижимости продано в строящемся доме?

Зачастую дольщиков интересует информация о том, сколько квартир в строящемся доме уже продано. Для того, чтобы получить такие сведения необходимо заказать в Росреестре выписку из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и его правообладателях.

Порядок предоставления сведений из ЕГРН отражен в Приказе МЭР РФ от 23 декабря 2015 года № 968. Гражданину, желающему получить информацию о количестве проданных квартир в новостройке, необходимо направить в данное ведомство соответствующий запрос. Сделать это можно несколькими способами:

Когда можно совершать сделку продажи?

Для начала — о правомерности продажи недвижимости в новостройке без адреса. Необходимо отметить, что в соответствии с пп. б) п. 8 раздела 2 Постановления Правительства РФ от 19.03.2014 года № 1221 зданию присваивается адрес в момент получения разрешения на строительство такого объекта. При этом согласно п. 11 в случае присвоения адреса многоквартирному дому одновременно официально идентифицируются и координаты квартир, расположенных в этом здании.

Как известно, для привлечения средств дольщиков застройщик сначала должен получить разрешение на строительство. Это означает, что покупатель приобретает право на объект недвижимости, которому уже присвоен свой адрес (до оформления ДДУ). В связи с этим он в любой момент может продать такую квартиры или же оформить переуступку права требования (если многоэтажка еще не введена в эксплуатацию).

Порядок действий по реализации жилья

После того, как многоэтажка введена в эксплуатацию, а право собственности на квартиру оформлено на дольщика, он имеет полное право продавать ее в общеустановленном порядке. Данная процедура включает следующие основные действия:

  1. Определение стоимости жилплощади. Сделать это можно самостоятельно или же привлечь профессионалов, которые смогут установить реальную цену. Однако следует знать, что подобные услуги оказываются на платной основе.
  2. Поиск покупателя. Для этого продавцу необходимо будет составить грамотное объявление и разместить его в различных печатных изданиях, а также интернет-площадках. Для экономии времени можно обратиться в специализированные агентства.
  3. Сбор документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи. Лучше основную часть бумаг подготовить заранее, чтобы в случае появления покупателя не задерживать весь процесс.

    При желании продавец может обратиться к юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок с недвижимостью.

    Такая услуга достаточно дорогостоящая (цена за комплексное сопровождение сделки начинается от 50 000 рублей), однако она позволит полностью освободить себя от всех бюрократических процедур.

  4. Заключение договора. После того, как покупатель найден с ним обговариваются отдельные детали будущей сделки, заключается предварительный договор (по желанию сторон), арендуется ячейка в банке, куда он вносит полную стоимость квартиры.
  5. Подписание договора. Далее обе стороны подписывают основной договор купли-продажи и производится его удостоверение.
  6. Сделка регистрируется в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно либо через нотариуса. Услуга по регистрации перехода прав собственности оказывается на платной основе. Ее стоимость для физических лиц составляет 2000 рублей. Однако в большинстве случаев данная статья расходов ложится на плечи покупателя.
  7. Подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. После этого продавец может явиться в банк и забрать из ячейки деньги за проданную квартиру.

Таким образом, отчуждение жилплощади в новостройке может быть произведено путем заключения обычного договора купли-продажи или же по договору цессии. При выборе конкретного способа ключевым моментом является степень завершенности строительных работ. Если дом введен в эксплуатацию, то можно воспользоваться первым вариантом, а если его строительство не завершено, то оформляется переуступка права требования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.