Реализация квартиры, полученной по наследству менее 3 лет назад: получение права собственности и налог с продажи
Квартира, которая досталась по наследству – хорошее подспорье. Согласно законодательству, наследнику переходят все вещные права наследодателя, таким правом является и право собственности на недвижимость.
Собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством. В статье рассмотрено каким образом возможно реализовать жилье, а также, какие налоги придется заплатить.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Когда можно продать наследственное имущество?
- Реализация унаследованной недвижимости
- Как продать жилье после вступления в права?
- Сроки уплаты налога
Когда можно продать наследственное имущество?
Наследственное имущество может быть получено в виде наследственной массы. Если это квартира, которая принадлежит нескольким наследникам, то после получения её нужно разделить в долях. Или – передать одному из них на основании:
- отказа сонаследников от объекта;
- выкупа квартиры одним из них;
- распределения наследственной массы таким образом, чтобы квартира досталась одному претенденту.
Затем право на наследство квартиры должно быть зарегистрировано в Росреестре. Только после этого недвижимость можно продавать.
К продаже квартиры можно приступать:
- не раньше, чем через 6 месяцев после смерти наследодателя;
- после вступления в наследственные права и получения свидетельства о наследовании;
- при совместном владении – после распределения долей;
- по завершении всех судебных распрей, если возникли споры;
- когда право собственности пройдёт регистрацию в Росреестре.
Однако срок владения квартирой, который необходим для расчёта налога, будет отсчитываться с момента смерти наследодателя. Это обстоятельство указано в статье 1111 ГК РФ. За то время, пока будет оформляться нужная документация, или пройдут наследственные споры, будет идти и срок владения квартирой.
Внимание! Все соглашения о разделе наследственной массы, кроме судебных решений, удостоверяются нотариально.Реализация унаследованной недвижимости
Вступив в собственность, можно выставить жилое помещение на продажу в любой момент. Но, согласно статье 220 НК РФ, если владение недвижимостью будет менее трёх лет, продавцу придётся уплатить налог на доход физического лица (НДФЛ), который составляет 13% цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи (ДКП).
Если цена установлена ниже кадастровой стоимости, то она не должна отличаться от неё больше, чем на 30%. В противном случае, 13% нужно рассчитывать с кадастровой стоимости.
При этом, в отличие от купленной квартиры, продавец наследственного имущества, не может получить вычет за жильё, так как она досталась ему безвозмездно.
Если наследник иностранец, НДФЛ для него составит не 13, а 30% от установленной стоимости.
И всё же, в течение трёх лет со дня получения свидетельства о наследовании квартиру лучше не продавать, так как может объявиться кто-то из наследников, и начать претендовать на жильё. Через 3 года, согласно статье 196 ГК РФ, срок давности по претензиям на наследство пройдёт, и все гражданские действия будут совершаться беспрепятственно. Также за это время пройдёт период, установленный законодательством, и квартира сможет продаваться без налогообложения.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
При отказе от ожидания этого срока, все проблемы с квартирой затронут как продавца, так и покупателя. А если проблем не возникнет, то от обязательства уплаты НДФЛ всё равно никуда не денешься. В зависимости от цены на квартиру, деньги могут оказаться немалые.
Как продать жилье после вступления в права?
Чтобы продажа квартиры, полученной в собственность менее 3 лет назад, не затянулась и не привела к рискам, нужно следовать установленному алгоритму, вначале проводится процедура вступления в наследство:
- После смерти наследодателя открыть наследство по месту его последнего проживания. Для этого следует обратиться к нотариусу со свидетельством о смерти и справкой из домоуправления о месте последнего проживания умершего. А также с документами, подтверждающими родство с покойным.
- Нотариус проверит наличие или отсутствие завещания. Если завещание не составлялось – в наследство вступают родственники первой линии родства. Если их нет – родственники второй или последующих линий.
- После открытия наследства, претендент на него, пишет на имя нотариуса заявление, в котором изъявляет просьбу разрешить ему участвовать в наследственной процедуре.
- На этом основании нотариус открывает наследственное дело, решая вопрос о передаче квартиры правопреемникам покойного собственника. На это мероприятие отводится срок в полгода.
- После того как нотариус решит, что заинтересованное лицо вправе вступить в наследство, он выдаёт свидетельство о наследовании, в котором всё имущество дано перечнем, в виде общей наследственной массы. Наследники, указанные в завещании или относящиеся к одной очереди будут делить его между собой.
Разделить наследственную массу можно:
- нотариальным соглашением;
- по решению суда.
Когда квартира перейдёт в собственность правопреемника, право собственности на неё нужно зарегистрировать в Росреестре.Продавать её можно будет, когда у продавца будет на руках:
- свидетельство о наследстве;
- соглашение о разделе наследственной массы или решение суда о разделе (если был раздел);
- выписка из ЕГРН.
Кроме этого на квартиру должны быть, при продаже, собраны следующие документы:
- технический паспорт из БТИ с экспликацией;
- кадастровая справка об отсутствии обременений залогом и отсутствии ареста;
- выписка из поквартирной книги;
- выписка из лицевого счёта об отсутствии долга по ЖКХ;
- разрешение от сонаследников, если квартира была получена в совместное владение.
Разрешение на сделку от супруга не требуется, так как наследуемое имущество не является совместно нажитой собственностью.
На основании данной документации можно заключить договор купли-продажи и получить с покупателя деньги в размере стоимости квартиры. Затем подать документацию в Росреестр на регистрацию. Регистрация сделки является платной услугой. Деньги за неё в виде государственной пошлины и в сумме 2 000 рублей платит покупатель.
После продажи жилого помещения, которым наследник владел менее трёх лет, потребуется подойти в территориальное отделение ФНС. С полученных денег потребуется уплатить подоходный налог.Сроки уплаты налога
Налоговый период для отчёта в ФНС, идёт за годом продажи квартиры: с 1 января по 30 апреля.
Пример, квартира унаследована в марте 2018 года, и продана в декабре этого же года. Налоговую декларацию следует подать до 30 апреля 2019 года. После оформления декларации, до 15 июля нужно уплатить налог.
Подают её в отделение ФНС, по месту прописки налогоплательщика, выбрав один из вариантов подачи:
- личное посещение налогового органа и заполнение декларации 3-НДФЛ на бумажном носителе;
- в электронном виде и заполнением электронного бланка на сайте ФНС;
- отправка заказным письмом.
Здесь нужно проставить коды и заполнить титульный лист. Внести сведения о налогоплательщике и отчётном налоговом периоде. Обязательно указывают:
- сведения о продаже;
- данные покупателя;
- цену квартиры по ДКП;
- кадастровую стоимость квартиры;
- расчёт налога;
- налоговую сумму.
Если наследник перед сделкой потратил собственные денежные средства, у него появляется право налогового вычета.
Налоговый вычет – это льгота, благодаря которой можно снизить сумму НДФЛ при продаже недвижимости.
Если расходы производились и могут быть подтверждены платёжной документацией, он заполняет строку «расходы».
Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
К форме 3-НДФЛ прилагается документация:
- экземпляр ДКП;
- платёжные документы.
Рассчитывают налоговую сумму самостоятельно. Например, унаследованная квартира продана за 2 550 000 рублей. Её кадастровая стоимость 2 528 765 рублей. Так как цена, указанная в ДКП, выше, расчёт налога производится с этой цифры. От цены объекта сразу вычитаем не облагаемую налогом сумму в 1 000 000 рублей. Остаётся 1 550 000, от которых мы высчитываем 13%. Это равно 201 500 рублей – такую сумму подоходного налога следует уплатить с продажи жилья.
Но если продавец совершил траты на ремонт непосредственно перед сделкой, то можно рассчитать налоговый вычет и уменьшить налоговую сумму. Например, он произвёл ремонт на 350 000 рублей. От этой суммы также следует найти 13%, что равно 45 500 рублей. На эту сумму вычета можно снизить налог. В итоге к оплате будет представлено не 201 500 рублей, а 156 000, что существенно ниже.
Если квартира получена по наследству, то продать её можно сразу же после оформления документации на права собственности. Лучше подождать 3 года, чтобы избежать рисков и не платить подоходный налог, но это не обязательно. Оплата НДФЛ происходит путём заполнения декларации, где налоговая сумма рассчитывается самостоятельно.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!