Порядок уплаты НДФЛ с продажи квартиры менее 5 лет в собственности по новому закону

С 1 января 2019 г. вступил в юридическую силу ФЗ № 424 от 27 ноября 2018 г. о внесении поправок в НК РФ, в том числе и в ст. 217.1 НК РФ.

Ниже приведены основные нюансы налогообложения после получения доходов от реализации квартиры или иного подобного имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Новый закон об уплате сборов со сделок с жильем

Согласно ч. 9,10 ст. 2 ФЗ № 424 от 27 ноября 2018 г., с 2019 г. положения ст. 217.1 НК РФ распространяются на всех собственников, а не только на граждан-резидентов РФ.

Таким образом, теперь и нерезидентам РФ начислят НДФЛ после того, как они задумают продать собственную квартиру, которой владели меньше 5 лет.

По закону налогом не облагают доходы от продажи частного домовладения, квартиры или реализации иной недвижимости, которой владели вплоть до 1 января 2016 г. В этом случае используют трехлетний предельный срок владения имуществом.

Также 3-летний срок владения при налогообложении учитывают после продажи:

  • дарственной квартиры;
  • унаследованного жилья;
  • приватизированного частного домовладения, квартиры или иного жилья;
  • имущества, оформленного по договору ренты с иждивенцем.

В остальных ситуациях при налогообложении применяют 5-летний срок владения.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какой налог при реализации жилплощади?

Доходы от продажи частного домовладения, квартиры или иного объекта недвижимости, который находился в собственности менее 5 лет, облагают НДФЛ. Подобный налог начисляют по следующим ставкам:

  • 13% — для граждан-резидентов РФ (с дохода от продажи);
  • 30% — для нерезидентов (с полной продажной стоимости).

После оформления сделки до 30 апреля следующего года подготавливают и передают в ИФНС (по прописке) декларацию 3-НДФЛ (ст. 229 НК РФ).

В этом документе отражают налоговые вычеты и доход от реализации имущества.

Сам НДФЛ перечисляют в бюджет до 15 года, в котором сдавалась декларация.

После продажи личной недвижимости по цене ниже той, по которой затем покупают новое жилье, в ИНФС подают нулевую декларацию 3-НДФЛ.

Ведь в подобном случае прибыли от продажи нет и доход равен 0.

Если после применения стандартного вычета в итоге остается налог к уплате в бюджет, его оплачивают до 15 июля конкретного текущего года.

Пример! Двушку продали в 2018 г. В этой ситуации до 30 апреля 2019 г. заполняют декларацию и подают ее в ИФНС РФ (по адресу прописки). Если по итогам расчета начислен подоходный налог к уплате, его уплачивают в бюджет до 15 июля 2019 г.

Важно! После продажи частного домовладения, квартиры или иного жилья в собственности менее 5 лет в ИФНС также подают и нулевую декларацию. В противном случае, за непредставление подобного расчета выписывают штраф, равный 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Когда должна быть применена кадастровая стоимость для начисления НДФЛ?

При начислении НДФЛ после продажи квартиры в некоторых ситуациях учитывают кадастровую стоимость жилья.

В подобном случае налогооблагаемой базой считают 1 из 2 показателей:

  • цена проданного частного домовладения, квартиры или иного имущества, которая отражена в сделке купли-продажи;
  • 70% кадастровой стоимости.

При нахождении налогооблагаемой базы по НДФЛ сравнивают 2 вышеназванных показателя. Подоходный налог начисляют с большего из них.

Пример! В 2017 г. приобрели частный дом стоимостью 5,8 млн р., а затем продали его за 6,4 млн р.

Кадастровая текущая стоимость жилья равна 7,8 млн р.

Для нахождения базы по НДФЛ этот показатель умножают на 0,7 (7,8 млн р. х 0,7) и получают сумму, равную 5,46 млн р., что ниже договорной цены (6,4 млн р.).

В итоге, налог начисляют с 6,4 млн р., а не со стоимости жилья по кадастру (7,8 млн р.): НДФЛ = ((6,4 – 5,8) млн р. х 13%)/100% = 78 тыс. р.

При подсчете НДФЛ на доходы с продажи квартиры учитывают и ту кадастровую стоимость, которая была установлена региональными властями до 1 января 2016 г.

При отсутствии подобной оценки имущества налоговой базой по подоходному налогу считают договорную цену реализации.

Как продать недвижимость и не платить налог?

Справка! Доходы от продажи частного домовладения, квартиры или иного объекта недвижимости, которым владели менее 5 лет, всегда облагают НДФЛ. Реализация собственности без уплаты налога возможна только через 5 лет.

При этом налоговую базу уменьшают (по выбору налогоплательщика) на сумму 1 из 2 нижеприведенных имущественных вычетов:

  • вычет по схеме «Доходы минус расходы»;
  • стандартный вычет на 1 млн р.

В первом случае НДФЛ начисляют не со всей суммы дохода, а за вычетом расходов в виде суммы покупки продаваемой квартиры ранее.

В этой ситуации налоговой базой считают разницу между доходами от реализации и понесенными расходами на приобретение.

С полученной в итоге суммы взимают 13% подоходного налога (п. 2 ст. 220 НК РФ).

При получении проданной квартиры в наследство, дар или приватизации первый способ уменьшения подоходного налога не используют.

В этой ситуации налоговую базу по НДФЛ снижают на сумму имущественного вычета, равного 1 млн р. как максимум.

По схеме доход минус расход

Вычетом по схеме «Доход минус расход» пользуются те, кто может официально подтвердить собственные расходы.

Это не зависит от срока владения имуществом. В подобной ситуации в ИФНС предоставляют документацию (банковские выписки, квитанции к приходным ордерам и др.), по которой подтверждают официальные расходы на приобретение продаваемой квартиры.

  1. Пример №1: 20.05.2018 г. приобрели трехкомнатную квартиру за 3 млн р., а затем 1 марта 2019 г. продали ее за 2,7 млн р. 70% текущей стоимости жилья по кадастру = 2,5 млн р.

    Тогда в этой ситуации налоговой базы по НДФЛ нет, потому что расходы на приобретение квартиры превышают доходы от ее реализации ((3 – 2,7) млн р. <0).

  2. Пример №2: 20.07.2018 г. приобрели частный дом за 3 млн р., а затем 01.04.2019 г. продали его за 3,5 млн р. 70% текущей стоимости жилья по кадастру = 3,8 млн р., что больше вышеприведенной договорной цены (3,5 млн р.).

    Тогда базу по НДФЛ находят по такой формуле = (3,8 – 3) млн р. = 800 тыс. р., а налог = (800 тыс. р. х 13%)/100% = 104 тыс. р.

Внимание! Никаких ограничений по конкретному количеству и суммам заключенных сделок купил-продажи за год нет.

Например, если за 12 месяцев продают 3 квартиры, то по каждой из них снижают доходы на соответствующие расходы.

В подобной ситуации НДФЛ начисляют только с полученной разницы.

Стандартный вычет на 1000000

Стандартный вычет, равный 1 млн р., вычитают из продажной цены жилья, а на полученную итоговую сумму начисляют соответствующий налог (п.2, ст. 220 НК РФ).

Этот способ используют в отношении частного домовладения, квартиры или иного имущества, которое оформили по наследству, получили в качестве подарка или приватизировали.

При отсутствии кассовых чеков и иной потверждающей документации доходы от продажи имущества снижают на 1 млн р., и на итоговую сумму начисляют НДФЛ.

Стандартный вычет применяют только 1 раз в год.

  • Пример № 1: 20.08.2018 г. купили однушку за 1,1 млн р., а затем 01.03.2019 г. ее продали за 700 тыс. р. 70% кадастровой текущей стоимости = 500 тыс. р.

    В подобной ситуации НДФЛ не начисляют, потому что итоговый доход меньше стандартного вычета (700 тыс. р. < 1 млн р.).

  • Пример № 2: 20.09.2018 г. купили частный дом за 3,9 млн р., а затем 01.05.2019 г. продали его за 3,5 млн р. 70% стоимости жилья по кадастру = 3,8 млн р., что больше договорной цены (3,5 млн р.).

    В подобной ситуации базу по НДФЛ находят по такой формуле = (3,8 – 1) млн р. (стандартный вычет) = 2,8 млн р., а налог = (2,8 млн р. х 13%)/100% = 364 тыс. р.

Важно! Если жилье реализуют за 1 000 001 р. и более, то все равно потом платят НДФЛ. Стандартный вычет используют вне зависимости от предельного срока владения проданной квартирой.

Взаимозачет НДФЛ

Взаимозачет подоходного налога после продажи квартиры и вычета после приобретения жилья проводят только при наличии права на оформление последней льготы.

То есть, только официально работающему налогоплательщику уменьшают доходы на сумму сопутствующих расходов на приобретение частного дома или иной недвижимости.

В итоге, продавцу квартиры оформляют вычет, равный 260 тыс. р. как максимум. Эту сумму находят по сумме НДФЛ, уплаченному в бюджет.

Если после продажи частного домовладения, квартиры или иного жилья и вычета расходов на его приобретение начисляют НДФЛ, то это тот случай, при каком также проводят взаимозачет, в подобной ситуации вычет делают меньше на сумму подобного налога, начисленного к уплате в бюджет.

Пример! В 2018 г. граждане РФ купили трешку за 4,8 млн р. При этом в прошлые годы вычетом не воспользовались.

Затем, в 2018 г. продали подобное имущество за 5 млн р. В подобной ситуации проводят взаимозачет, который приведен ниже в таблице.

Взаимозачет НДФЛ
Вычет при приобретении жилья 2 млн р.
Подоходный налог к возврату из федерального бюджета 260 тыс. р.
Начисленный НДФЛ = ((5 – 4,8) млн р. х 0,13 (ставка 13%) 26 тыс. р.
Подоходный налог к уплате 0 р.
НДФЛ к возмещению (возврату) 260-26=234 тыс. р.

В вышеприведенном примере НДФЛ к уплате равен 0. В других случаях налоговый вычет снижают на сумму подобного начисленного налога.

Справка! При покупке квартиры в браке возвращают 520 тыс. р. подоходного налога. Однако, такой вычет оформляют только официально работающим супругам (и мужу, и жене — по 260 тыс. р. каждому). По начисленной сумме НДФЛ проводят вышеприведенный взаимозачет.

После оформления ипотеки к вычету принимают и сумму ипотечных процентов. С них обратно возвращают 13% подоходного налога.

Возможно ли снижение дохода?

Нет, такое не возможно. Доход от продажи квартиры снижают только на ту сумму соответствующих расходов, которые ранее понесли при ее покупке.

Например, при продаже частного домовладения за 5 млн р. доходы снижают на стоимость этой же недвижимости при ее покупке ранее.

Расходы на иное жилье, которое покупают за эти же деньги, не учитывают.

После продажи частного домовладения, квартиры или иного объекта недвижимости, которым владели менее 5 лет, граждане-резиденты и нерезиденты РФ обязательно уплачивают подоходный налог в бюджет.

В подобной ситуации в ИФНС подают декларацию 3-НДФЛ. Однако, в вышеприведенных ситуациях подобный налог снижают на сумму налоговых вычетов или не платят вовсе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.