Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры является способом получения дохода.

Это значит, что по законодательству РФ, продавец должен заплатить налог с этой операции.

Поэтому многих интересует вопрос, как законно уменьшить налоговое бремя при продаже жилья или вовсе не выплачивать налог.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Сроки владения недвижимостью для продажи без НДФЛ

Сначала — о том, через какое время можно произвести продажу жилья, чтобы уйти от выплаты 13 %.

Законодательство по продаже жилой недвижимости до конца 2015 года основывалось на норме п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса.

Там было сказано, что от налога освобождаются граждане, у которых квартира в собственности больше трех лет.

Но затем были приняты поправки Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ.

Согласно этим поправкам, не платя НДФЛ, могут продать недвижимость лица, владеющие квартирой не менее 5 лет.

Трехлетний льготный срок сохраняется только в следующих случаях:

  • недвижимость стала собственностью в в процессе приватизации социального имущества;
  • квартиру собственник не купил, а получил в наследство, или на него оформили дарственный документ;
  • получена в собственное имущество по рентному договору с пожизненным содержанием.

При этом, если квартира была приобретена в собственность до 2016 года срок для безналоговой продажи остается прежним – больше трех лет.

Внимание. Данный срок не всегда исчисляется с момента регистрации права собственности в Госреестре.

Если право подтверждается договором купли-продажи, то срок исчисляется с даты, указанной в договоре. В случае с наследованием – по дате открытия наследства, вне зависимости от даты фактического вступления в наследство.

Если гражданин покупал недвижимость по долям, то дата собственности считается с момента приобретения первой доли, даже если вторую долю приобрели за месяц до продажи.

Налог на данный вид дохода составляет 13%.

Советуем почитать:

Как избежать уплаты 13 процентов или уменьшить сумму?

Если недвижимость находится в собственности меньше 5 лет, то есть возможность максимально снизить налоги. Для того, чтобы обойти полную выплату НДФЛ при продаже жилья, существует несколько способов, таких как:

  • вычет доход за проданную квартиру минус расходы при ее покупке;
  • стандартный вычет на 1 млн рублей;
  • взаимная замена налога при продаже и вычета при покупке жилья.

У каждого из предложенных вариантов есть свои особенности.

Важно. Наиболее выгодный вариант – вычет расхода из суммы дохода.

Вычет доход минус расход

Это наиболее распространенный вариант, если жилье было куплено и остались документы, подтверждающие затраты при его приобретении и если расходы при покупке меньше доходов.

В таком случае налог придется платить с разницы, а это значительно более меньшая сумма, чаще в десятки раз меньше изначальной.

Например, гражданин Н купил квартиру за 2.8 млн рублей, а продал ее через 2 года за 3 млн. Доход с продажи квартиры равен 3 млн-2.8 млн рублей= 200 тысяч.

Налог придется платить не со всей суммы, а лишь с разницы, которая в данном случае составляет 200 тысяч рублей. 13% от этой суммы (200 тысяч х0.13) составляет 26 тысяч рублей. Это и есть сумма налога с учетом дохода минус расход.

Такой вариант уменьшения налогового бремени можно применять несколько раз в год, вне зависимости от времени собственности на недвижимость.

Главное, чтобы были на руках документы, подтверждающие стоимость расходов, которые понес владелец при ее покупке. При этом важно, что затраты на услуги риелтора в данную сумму не входят.

Стандартный вычет на 1000000 рублей

Внимание. Если продавцу объект жилья достался в наследство, помог приобрести работодатель, кто-то подарил – у него нет расходов на данную жилплощадь. В этой ситуации можно снизить налогооблагаемый доход на 1 млн рублей.

В отличие от предыдущего варианта этим методом можно пользоваться только раз в год. Такой вариант вычета не зависит от срока владения жилплощадью.

Конечно, если сумма, за которую продана квартира значительно больше, то размер налога будет внушительный.

Например, недвижимость, полученную в наследство от бабушки, гражданин продал за 4.5 миллиона рублей. За вычетом миллиона налог выплачивать нужно с 3.5 млн рублей.

Налоговое бремя за вычетом 1 млн составляет (4.5 млн – 1млн.)х0.13. Сумма получается 455 тысяч рублей.

Если продаваемая жилплощадь находится в долевом совместном имуществе, то право на вычет имеет только один собственник. Эта сумма дается на объект, а не на человека.

Например, на продажу выставлена квартира в общей собственности у двух братьев, которые получили ее от мамы в наследство.

При продаже имущества они получили на двоих 6 млн рублей. Поскольку доли в квартире были равными, доход каждого составил по 3 млн рублей. При стандартом вычете, каждый из братьев заплатит налог с суммы в 2.5 млн рублей. Это составит по 325 тысяч рублей.

В то же время, при продаже долевой собственности есть возможность получить два налоговых вычета. Для этого сделку по продаже необходимо оформить в виде отдельных соглашений на каждого собственника.

Например, у супругов в общей долевой собственности есть квартира. они продают ее за 2 млн рублей, каждую долю отдельным договором по 1 млн. В итоге ни один из супругов не несет налоговое бремя, поскольку оно уменьшено как раз на сумму дохода.

В любом случае такая сделка будет значительно выгодней, чем продажа квартиры единым договором.

Налоговый взаимозачёт

Важно. При покупке квартиры у гражданина может возникнуть право на получение вычета.

Это уменьшение доходов на расходы при покупке жилья и возврат 13%, но не больше, чем в 260 тысяч рублей в виде НДФЛ из зарплаты. При этом право на вычет не исчезает, даже если владелец новой квартиры продал ее в этом же году.

Если после продажи квартиры и вычета затрат на ее расходы все же осталась сумма, которая облагается налогом, можно сделать взаимозачет. В итоге сумма, которая ожидается из бюджета в качестве вычета будет уменьшена на сумму налога, который необходимо уплатить.

Пример взаимозачета:

Гражданка продала квартиру за 3 млн рублей. Купила за 3 млн 200 тысяч рублей новую квартиру. Заработок за год составил 800 тысяч рублей.

База за год 800 тысяч рублей плюс 2 млн рублей (1 млн отняли по предыдущему пункту). Имущественный вычет максимально можно получить с 2 млн, значит в данном случае он будет составлять 260 тысяч – по максимальной сумме.

НДФЛ который должны вернуть после покупки квартиры – 260 тысяч.

С продажи квартиры за вычетом млн необходимо заплатить 2 млн х 0.13 – 260 тысяч

В результате взаимозачета гражданка на руки от государства денег не получит, но и выплачивать ей ничего не придется.

При оформлении жилья в ипотеку к возврату можно оформить еще и проценты.

Можно ли уменьшить доход от продажи старого жилья на стоимость нового?

Многие продают квартиру, чтобы затем приобрести новую в лучшем районе, больше по площади и по другим причинам.

Но уменьшить доход от продажи старой квартиры за счет стоимости новой не получится.

Такой вариант решения события возможен только в случае, если расходы касались той же самой квартиры, от которой получены доходы.

Даже если новая квартира куплена за эти же деньги, уменьшить налоговое бремя от продажи недвижимости таким образом нельзя.

Любой доход по Российским законам облагается налогом. Сюда же относится и продажа недвижимости.

Правда, налоговое бремя придется выплачивать только владельцу, жилье которого в собственности меньше 3 или 5 лет в зависимости от того, как она приобреталась.

В любом случае есть возможность уменьшить налог и на такую квартиру, и в первую очередь заплатив налог с разницы между доходом и расходом на приобретение данной недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.