Просто о сложном: порядок расчета налога при продаже квартиры от юридического лица или ИП
Если продавцом недвижимости оказывается юридическое лицо, то оно также уплачивает налог с выгоды, полученной от продажи.
Но правила налогообложения здесь имеют свою специфику. Причём, для разных категорий собственников недвижимости предусмотрены особые правила оформления документов и проведения расчётов. Подробнее об этом в данной статье.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Что влияет на размер? Налогообложение юридического лица Удержание с прибыли Нужно ли платить НДС? Налогообложение ИПЧто влияет на размер?
Физические лица уплачивают государству НДФЛ с полученного ими дохода, в том числе – от продажи недвижимости. Объём этих налоговых выплат зависит от суммы дохода, 13% которых им требуется уплатить. Юридические лица уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль (НП) или налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому на размер налога не влияет:
- период нахождения недвижимости в собственности продавца;
- кадастровая стоимость, а иногда и цена при продаже.
Главный фактор, влияющий на размер налога – объём полученной по сделке прибыли. А также:
- факт принадлежности юридического лица к российским (иностранным) предпринимателям;
- форма собственности;
- вид недвижимости;
- режим налогообложения.
При сделках физических лиц с юридическими, на физлиц не распространяются налоговые требования, предъявляемые к юридическим лицам – каждая сторона рассчитывает сумму удержания только исходя из своего правового статуса.Налогообложение юридического лица
Юридическим лицами, которые уплачивают налоги с полученной прибыли за продажу квартир, являются следующие формы собственности:
- российские компании;
- иностранные компании;
- индивидуальные предприниматели.
На них распространяются различные условия уплаты налога, которые, в том числе, зависят от вида продаваемой недвижимости. В собственности компании или ИП может находиться квартира, которая используется:
- для проживания сотрудников и прикомандированных лиц;
- под коммерческий наём;
- в иных коммерческих целях.
Эта недвижимость при продаже облагается налогом на прибыль.
По преимуществу компании и ИП владеют коммерческой, нежилой недвижимостью, к которой относятся:
- ангары и складские помещения;
- торговые площади и палатки;
- производственные здания;
- офисы.
При сбыте недвижимости, компаниям или ИП собственникам, начисляется НДС. Вопрос о реализации недвижимого имущества компаниями может решаться только общим собранием учредителем, с оформлением протокола и подсчётом голосов. От имени компании может действовать, в её интересах, только генеральный директор или уполномоченный им представитель.
Налоговое удержание производится с компании, а не с лица, участвовавшего в сделке от её имени.
Удержание с прибыли
Налог на прибыль – это прямой налог, который удерживается с компаний и предпринимателей в размере 20% полученной выгоды. С учётом:
- стоимости квартиры по сделке;
- издержек, которые вычитаются из общей стоимости;
- остаточной стоимости квартиры.
НП можно рассчитать путём нахождения налоговой ставки от полученной чистой прибыли.
Например, квартира продана за 3 000 000 рублей. Из этой суммы вычитается остаточная (балансовая) стоимость помещения.
Например, она составляет 1 000 000 рублей. Затем вычитается затраченная на ремонт и иные неотделимые улучшения, сумма. Допустим, на ремонт затрачено 300 000 рублей. Полученная после всех вычетов расходных средств, разница – и есть чистая прибыль. В данном случае она составит 1 700 000. С этой прибыли удерживается налог, который составит 340 000 рублей, положенных к удержанию.
Налоговая ставка на прибыль устанавливается фиксировано: в размере 20%, из которых большая часть средств (по преимуществу 17%) передаются в муниципалитет, а меньшая (обычно 3%) – в федеральный бюджет. От режима налогообложения её размер не зависит.Нужно ли платить НДС?
НДС – это косвенный налог. Он рассчитывается с прибыли, которую получает продавец коммерческой недвижимости. Продавец помещения вносит налоговую сумму в стоимость недвижимости, в зависимости от режима налогообложения покупателя. После проведения сделки, он делает возврат с уплаченных покупателем налоговых средств.
Режимы налогообложения, могут быть следующие:
- ОСНО, когда применяется фиксированная ставка 20% прибыли;
- УСН, когда НДС включается в единый налог и рассчитывается по специальной программе;
- ЕНДВ не предусматривает уплату НДС, его платит компания продавец.
Если юридическое лицо продаёт недвижимость физическому, тогда используется режим ОСНО, то есть берётся 20% прибыли.
Расчёт налога с добавленной стоимости аналогичен тому, как уплачивается налог на прибыль. Вычисляется разница между понесёнными расходами и полученной прибылью. Полученная разница выступает налоговой базой, с неё взимается НДС.
Например, фирма продавец продала квартиру под нежилое помещение за 3 400 000 рублей. Ранее эта квартира была куплена и поставлена на баланс за 2 300 000. Она находилась в собственности 6 лет, в течение которых на неё было затрачено 300 000 рублей. С учётом расходов и амортизации (400 000), её остаточная стоимость составила 2 200 000 р.
Соответственно, добавленная стоимость с продажи вычисляется следующим образом: 3 400 000 – 2 200 000 = 1 100 00. А налог с неё в размере 20% равен 220 000 рублей.
Налогообложение ИП
ИП – особая категория предпринимателей, на которых распространяются одновременно правомочия юридических лиц, и некоторые гражданские права, которыми обеспечиваются при проведении сделок физические лица.Поэтому размер налога для них зависит:
- от срока нахождения квартиры в собственности;
- от установленной на неё цены;
- режима налогообложения.
В зависимости от сопутствующей ситуации, они уплачивают в ФНС следующие отчисления:
- Если квартира оформлена как жилое помещение и находилась в собственности более 3 лет, а приобретённая с 2016 года – более 5 лет, налог не платится. Здесь сохраняются все нормы, распространяющиеся на физических лиц.
- Если квартира оформлена как жилое помещение и была в собственности меньше положенного срока, владелец платит 13% её стоимости, за вычетом 1 миллион рублей.
- Если квартира оформлена как нежилая недвижимость и использовалась в коммерческих целях, а ИП не перешёл на режим УСН, он платит те же 13%.
В этом случае налог будет рассчитываться из цены объекта за минусом 1 000 000 рублей. Например, если цена квартиры 2 320 000, то НДС начисляется с 1 320 000, что составит 171 600 рублей.
Если предприниматель находится на льготной (упрощённой) системе УСНО, то в зависимости от её специфики, он платит:
- находясь на «доходной» УСНО – 6% дохода;
- на «доходно-расходной» УСНО – 15% дохода, здесь налоговая ставка может меняться в зависимости от регионального коэффициента.
Например, при стоимости объекта в 3 000 000, который был продан предпринимателем за 3 200 000, НДС будет рассчитываться с 200 000 рублей – с чистой прибыли. Если продавец на «доходном» УСНО, то он заплатит по сделке 6% дохода или 12 000 рублей. А если он на «доходно-расходном» УСНО, то ему придётся уплатить 30 000 в пользу ФНС.
Во всех случаях для снижения налоговой суммы следует вычитать расход, но при обязательном предъявлении документации, подтверждающей его.Юридические лица, за исключением ИП, уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль и налог на добавленную стоимость. В этом случае срок владения объектом значения не имеет. Учитывается только чистая прибыль от продажи, с учётом всех расходов, понесённых на приобретение и эксплуатацию недвижимости.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!