Что нужно знать про льготное налогообложение при покупке и продаже квартиры в одном году? Пример расчета НДФЛ

Если квартира приобретена 5 лет назад и больше – собственник получает налоговую льготу в виде полной отмены НДФЛ.

Иногда отмена допускается после 3 лет владения недвижимостью. И даже купленные в один год квартиры могут получить льготное налогообложение, о котором следует знать.

В статье подробно рассмотрен вопрос покупки и продажи квартиры в рамках одного года, даны разъяснения по данному вопросу.

Скрыть содержание

• Налоговый период при совершении сделок
Имущественный вычет при приобретении жилья     Налогообложение при реализации жилья     Пример расчета    
• Оформление декларации
Где взять форму?     Общие требования     Перечень прилагаемых документов     Когда и куда подаётся заполненная декларация?    
• Как заполнить форму?
Лист А     Приложение 6     Возможные нюансы     Что делать, если обнаружили ошибку?    

Налоговый период при совершении сделок

Когда совершаются сделки по покупке и продаже квартиры в одном календарном году, отчёт в налоговой инспекции будет проводиться в одном налоговом периоде с приложением декларации 3-НДФЛ. Налог не удерживается в следующих случаях:

1. Жилое помещение было в собственности более 5 лет.
2. Жильё куплено до 1.01.16 г. и было в собственности более 3 лет.
3. Оно получено в собственность по приватизации, в дар, по наследству или по договору ренты и было в собственности более 3 лет.
4. Его стоимость меньше, чем 1 миллион.

В остальных случаях, в том числе – при покупке одной квартиры в один и тот же год с её продажей, или, когда одна квартира продана, а вторая сразу же куплена, налог следует уплатить, следуя нормам статьи 220 НК РФ. Однако здесь возможны случаи взаимозачёта, когда имущественным вычетом, полученным при покупке жилья, погашается налоговое обязательство по его продаже.

Имущественный вычет при приобретении жилья

Объём этой льготы может достигать 13% от цены до 2 000 000, что составит 260 000 рублей. Сверх этой суммы льгота не действует. Имущественный возврат можно получить только при следующих условиях:

1. Льгота ранее не была исчерпана на покупку другого объекта.
2. Продавец не является близким родственником покупателя квартиры или членом его семьи.
3. Покупатель является налогоплательщиком РФ.

На вычет не имеют права неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, студенты очных отделений, так как возврат осуществляется за счёт уплаты НДФЛ.

Для удобства рассмотрим начисление вычета на примере: Покупатель в марте 2019 года совершил сделку и приобрёл квартиру по цене 3 000 000 рублей. Он получил право на имущественный возврат с суммы 2 000 000 рублей в размере 13%, что составило 260 000 р.

Налогообложение при реализации жилья

Если продаётся недавно приобретённая недвижимость, на сделку распространяется единственная, но существенная льгота – имущественный вычет с суммы 1 миллион. То есть, независимо от обстоятельств купли-продажи, в том числе сроков её совершения, налогообложение сделки происходит с суммы, превышающей один миллион. Налог взимается в размере 13% с суммы, равной цене квартиры, указанной в ДКП, за вычетом 1 000 000.

На примере расчет выглядит следующим образом: Приобретённую в марте квартиру собственник продал в августе 2019 года. Цена объекта осталась той же – 3 000 000. Налог исчисляется с учётом имеющейся льготы (вычет 1 000 000), с 2 000 000 рублей в размере 13%. Удержание составило сумму, положенную к оплате в 260 000 р.

Пример расчета

Так как для сделок купли и продажи, совершённых в одном календарном году, предусматривается возможность одновременного включения сведений о них в одну декларацию, возможно погашения налоговых обязательств суммой имущественного вычета:

• Если сумма одинаковая – обязательство по уплате может быть полностью аннулировано.
• Когда удержание налога с продажи превышает сумму возврата – придётся довложить из личных сбережений, полученных по сделке.
• А если имущественный возврат больше – остаток можно получить после проведения взаиморасчёта.

В нашем примере, когда квартира была куплена, и вскоре продана за одну и ту же цену в 3 000 000, сумма вычета и удержания совпадают и составляют 260 000 р. Соответственно, налог платить не придётся.

При условии повышения цены квартиры при продаже, ситуация складывается следующая. Например, цена по ДКП составила 3 300 000 рублей. К удержанию будет начислено 13% от 2 300 000, что составит 299 000. В данном случае удержание превышает вычет, разница выявляется согласно расчетам: 299 000 – 260 000 = 39 000. Полученную разницу потребуется уплатить в ФНС.

Оформление декларации

Если сумма остатка по налогу на доход физических лиц (НДФЛ) превышает сумму вычета, то его потребуется уплатить в соответствии с декларацией. Также декларация обязательно заполняется:

• если расход превышает доход;
• если при взаиморасчёте налог погашается полностью.

Декларация заполняется в соответствии с установленной формой 3-НДФЛ. Подать её можно как на бумажном, так и на электронном носителе.

Где взять форму?

Форма документа является унифицированным бланком КНД 1151020. Она утверждена Приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569.

• Бумажный вариант можно получить в территориальном отделении ФНС по месту подачи отчёта.
• Электронный вариант можно получить в соответствующей программе на официальном сайте ФНС.

Общие требования

Обязательство налогоплательщиков о подаче декларации содержится в нормах п. 4 статьи 228 и статьи 229 НК РФ. Согласно им, заполняющее документ лицо, обязано внести:

• сведения о себе;
• все доходы и расходы за отчётный период, с указанием кодов;
• указать источники доходов и расходов;
• дать сведения о лицах, с которыми проводились сделки;
• указать налоговую сумму, положенную к выплате.

Обязательно нужно приложить всю имеющуюся документацию по предмету доходов и расходов, полученных и понесённых по сделке. На продажу квартир, приобретённых с 2016 года, дополнительно указывается кадастровая стоимость объекта, если она на него установлена.

Перечень прилагаемых документов

К декларации нужно приложить удостоверенные копии следующей документации:

• паспорт налогоплательщика;
• ИНН налогоплательщика;
• ДКП по сделкам купли и продажи;
• выписку из ЕГРН.

Документы удостоверяются нотариально, если пересылаются по почте. Если они подаются лично, то удостоверить их можно непосредственно в отделении ФНС.

Когда и куда подаётся заполненная декларация?

До 30 апреля года, следующего за годом покупки и продажи квартиры, нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, согласно п.1 статьи 229 НК РФ. Предварительно рассчитав сумму, назначенную к выплате, её следует внести в документ, а затем оплатить до начала июля текущего года.

Бланк 3-НДФЛ подают в отделение ФНС по месту регистрации налогоплательщика. Если ему требуется изменить территориальное отделение, то нужно подать заявление начальнику отделения, с указанием сведений о налогах. Бумага подаётся в общий отдел учреждения.

Как заполнить форму?

Действующая форма документа продавцом квартиры заполняется на 6 листах. Это листы:

• титульный;
• раздел 1;
• раздел 2;
• приложение 1;
• приложение 6;
• расчёт к приложению 1.

Первый лист – титульный, он содержит общие сведения. В них входят данные налогоплательщика:

• фамилия, имя, отчество (Иванов Иван Петрович);
• дата и место рождения (населённый пункт);
• паспортные данные (серия, номер, дата выдачи, кем выдан);
• контактный телефон налогоплательщика.

Кроме этого указывается отчётный год, а также в зашифрованном виде вносятся коды:

• налогового периода;
• налогового органа;
• страны;
• наименования налогоплательщика;
• ОКТМО, который узнаётся у инспектора ФНС.

Лист А

Заполняется лист А, в который вносят:

• код дохода;
• ставка НДФЛ;
• сведения о лице, от которого получен доход;
• размер дохода.

Налог рассчитывается самостоятельно. Для его расчёта заполняется приложение 1. Здесь расчёт налога может производиться по усмотрению налогоплательщика.

Например, он продал квартиру по цене 2 010 000, указанной в ДКП. Но она дешевле кадастровой стоимости больше, чем на 30%, так как кадастровая стоимость составляет 3 573 500 рублей, а 70% от неё составит 2 501 450 рублей. Значит, оплату следует произвести с большей суммы: не с цены, указанной в ДКП (2 010 000), а с кадастровой стоимости – 3 573 500.

Если налогоплательщик резидент РФ, то сумма налога должна рассчитываться следующим образом: 3 573 500 – 1 000 000 = 2 573 500. От них находится 13%, это 334 555 рублей, которые вносятся в декларацию.

Удержание производится с той суммы, которая больше, а не меньше.

Приложение 6

Покупка квартиры отражает понесённые расходы, а значит – вносится в приложение 6. Заполняются следующие строки:

• 010 – для фиксированного вычета;
• 020 – для ранее произведённых расходов;
• 030 – вычет 1 000 000;
• 040 – при приобретении долей.

Все внесённые данные должны подтверждаться платёжной документацией. После их внесения суммируются понесённые расходы, которые влияют на сумму налога, представленную к оплате.

Возможные нюансы

При продаже долевой собственности дополнительно заполняется лист Д-2 в разделах 030 и 040. Если заполняющее лицо имеет право на иные виды вычетов, помимо квартиры, их также следует указать.

Также в данный спектр расходов могут войти траты на ремонт квартиры, если он производился, и на другие платежи, способствующие приобретению неотделимых улучшений. Они суммируются к стоимости квартиры при продаже и могут выступить в качестве суммы расходов, снижающих стоимость.

Скачать образец бланка декларации 3-НДФЛ

Что делать, если обнаружили ошибку?

Нужно взять новый бланк и заполнить его надлежащим образом. Бланки с помарками передавать в налоговую нельзя. Если ошибка «ушла» на проверку, ничего страшного – декларацию вернут и дадут срок на исправление ошибки.

Если в течение одного года была продана и куплена квартира, то отчёт по обеим сделкам нужно сдать в одном налоговом периоде. Налоговая декларация подаётся по месту проживания налогоплательщика. Расчёт налога для удержания рассчитывается самостоятельно, а при возможности взаимозачёта он может аннулироваться.