Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет

Всем известно, что при продаже недвижимости требуется уплата налога, если она была в собственности меньше установленного срока. Многие знают и о том, что покупка жилья предусматривает имущественный вычет, то есть возврат налоговых средств.

Но как сочетаются между собой эти две процедуры, если жильё и продавалось, и покупалось в течение короткого промежутка времени?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нужно ли платить НДФЛ, если продать жильё и одновременно купить другое?

Участников подобных сделок интересует, платится ли НДФЛ при реализации одной недвижимости и одновременной покупке другой. В некоторых случаях налог с продажи жилой недвижимости платить не нужно, независимо от того, приобреталось ли одновременно с его продажей другое жильё. Это ситуации, когда квартира находилась в собственности более 3 лет, при одном из условий:

  1. Она была приобретена правообладателем до наступления 2016 года.
  2. Или приватизирована, получена в дар, по наследству или по договору ренты более 3 лет назад.
Квартира, купленная после 1.01.16 г., по принятому в тот же период законодательству, облагается налогом при продаже, если находилась в собственности у продавца менее 5 лет. То же касается всех видов недвижимости, которые находились в собственности меньше трёх лет.

Для таких случаев могут применяться предоставляемые законодательством, и указанные в статье 220 НК РФ налоговые льготы, которые могут использоваться в виде взаимозачёта, если через сравнительно небольшой срок приобретается новое жилое помещение.

Льготное налогообложение, допускающее возврата НДФЛ, разрешено законодательством только при наличии следующих условий:

  • покупатель имеет гражданство РФ;
  • он раньше никогда не использовал возможность получения вычета при покупке недвижимости;
  • квартира покупалась не у близких родственников.

При взаимозачёте не обязательно иметь официальный заработок и быть налогоплательщиком РФ, так как здесь предусмотрено погашение налоговой суммы за счёт имущественного вычета с покупки жилья.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Взаимозачёт при совершении двух сделок сразу в один налоговый период

Под взаимозачётом понимается процедура погашения любых долговых обязательств, в том числе – связанных с уплатой НДФЛ от дохода, полученного по сделке, за счёт денежных средств, которые плательщик может получить. Но вместо их получения, средства непосредственно направляются на погашение платежа.

Когда речь идёт о сумме НДФЛ, такой возможностью может быть вычет, который допускает использования для погашения обязательств продавца перед ФНС, за счёт:

  1. Жилья, купленного ранее, если сумма возврата была получена частично, но ещё полностью не исчерпана. В этом случае допустимо погасить налоговую сумму остатком вычета.
  2. Приобретения жилого помещения, оформленного в собственность раньше или позже, чем совершилась продажа, но в рамках одного налогового периода.
Сделки, проведённые в одном налоговом периоде, считаются купля и продажа, проведённые с 30 апреля одного года по 30 апреля следующего года.

При расчёте налоговой суммы, подлежащей взаимозачёту, следует также учитывать другие виды льгот, которые могут использоваться лицом, совершившим сделки с недвижимостью. В частности – льготу на не облагаемую при продаже сумму в 1 миллион, независимо от времени приобретения квартиры.

Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности

Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.

Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.

Имущественный вычет при приобретении нового жилья

Когда квартира приобретается, имущественный вычет составляет 13% от стоимости. Но максимальная планка, с которой его можно получить, составляет 2 тысячи. Если жилое помещение приобреталось в ипотеку, дополнительно можно получить вычет ещё на 1 000 000 максимально – в счёт уплаты процентов. Но вычет за проценты можно использовать только после погашения ипотечного долга. А это означает, что использоваться в одном налоговом периоде они не могут.

Например, квартира приобретена за 2 500 000 рублей. Так как максимально допустимая для начисления вычета стоимость составляет 2 000 000, то возврат будет составлять 13% от данной суммы, что составит 260 000 рублей. Этими деньгами можно погасить налог за продажу жилья, если оно было во владении меньше положенного срока.

Например, жилое помещение приобретено в собственность за 2 года до его продажи. Покупатель сразу же после сделки обратился в ФНС с заявлением и начал получать имущественный возврат. Он выдаётся в объёме 13% стоимости.

Допустим, каждый год ему выдавалось по 30 000 рублей, что в общем составило 60 000. Полученные деньги следует вычесть из суммы, назначенной для возврата. Если было назначено к выплате 260 000, то через два года остаток составил 200 000 рублей.

Продав эту же квартиру за ту же цену (2 500 000), продавцу понадобится вернуть государству налогов на 195 000 руб. Эта цифра получается путём следующих расчетов: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000, а 13% от полученной разницы составят 195 тысяч, которые можно погасить остатком от продажи жилья (200 000), которая состоялась 2 года назад и ещё не была исчерпана.

Применение взаимозачёта

Для сделок с недвижимостью, проведённых в одном налоговом периоде, допускается проведение взаимозачёта. То есть погашения налоговых обязательств, начисленных для выплаты в счёт государства с продажи квартиры, средствами, предоставленными государством, за счёт покупки нового жилья.

Например, квартира продана в июне за 2 300 000, за что к выплате начислено 169 000 рублей. В сентябре была приобретена другая квартира за 2 500 000, за что положен возврат налоговых средств в размере 260 000 рублей. Из суммы, положенной к выдаче (260 000) допустимо погашение установленного налога (169 000). Такая процедура называется взаимозачётом и используется при оформлении ДКП на продажу и приобретение недвижимости в одном налоговом периоде.

Если после взаимозачёта остался долг по налогам, то его следует уплатить из личных средств – с полученного дохода. Если налоги уплачены, но сумма вычета не исчерпана, её можно получить при условии, что покупатель является налогоплательщиком. То есть – работает, или имеет другой доход, с которого уплачивает НДФЛ.

Неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, для получения вычета могут использовать другой налоговый период, сдвинутый до 3 лет назад или вперёд.

Как надо заполнять декларацию?

Если ДКП на куплю и продажу оформлены одним годом, то декларацию на взаимозачёт следует подавать до 30 апреля следующего года. После её подачи, до 15 июля, нужно уплатить остаток долга по налогам, если он образовался.

Декларация подаётся по месту проживания и прописки лица, совершившего сделки с недвижимостью. Предварительно следует написать заявление начальнику территориального отделения ФНС с просьбой получения имущественного вычета и погашения, за счёт этого, налоговой суммы с продажи квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет. После получения разрешения, можно оформлять налоговую декларацию.

В неё обязательно следует внести сведения о доходах:

  1. данные о проданной недвижимости;
  2. цена квартиры по ДКП;
  3. сведения о покупателе квартиры;
  4. налоговую сумму с продажи.

После этого, нужно внести сведения о расходах:

  1. сведения о покупке недвижимости;
  2. данные продавца;
  3. стоимость купленной квартиры по ПДКП;
  4. сумму налогового вычета.

К декларации обязательно нужно приложить удостоверенные копии договоров, по которым продавалась одна квартира и приобреталась другая.

Чтобы не допустить ошибок при заполнении, можно обратиться к консультанту, который поможет заполнить документ.

С продажи квартиры, бывшей в собственности меньше трёх лет, взимается налог, за вычетом одного миллиона. Если в этот же налоговый период была куплена другая жилая недвижимость, можно провести взаимозачёт. На продажу недвижимости обязательно заполняется декларация о доходах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.