Сделка купли-продажи комнаты: договор, порядок действий и другие важные моменты

Так как в процессе приватизации участвовали все члены семьи, многие квартиры на вторичном рынке жилья находятся в долевой собственности. Если один из совладельцев пожелает продать принадлежащую ему долю, он вправе оформить сделку. Но для таких объектов законодательством предусмотрены специальные положения и нюансы проведения сделки. Рассмотрим можно ли продать долю в квартире, и при каких условиях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база, регулирующая сделки с приватизированным и неприватизированным имуществом

Нормы проведения сделки-купли-продажи с долей недвижимости, которой может являться комната, установлено в следующих источниках:

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (действующая редакция)

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В данных источниках указано, что продать разрешается только комнату (долю) в квартире, находящуюся в долевой собственности. Неприватизированное помещение продать нельзя, так как правообладатель такого помещения является не собственником, а ответственным нанимателем. Все действия по распоряжению такой недвижимостью может осуществлять только муниципалитет, которому оно принадлежит.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности и порядок действий, чтобы продать недвижимость, находящуюся в долевой собственности

Рассмотри, как быстро осуществить сделку по продаже доли без посредников, дадим пошаговую инструкцию и рассмотри особенности того, как продать 2 комнаты в 3-х комнатной квартире, комнату в двухкомнатной.

Долевая собственность, распределённая между её участниками, даёт возможность распоряжаться только соразмерной долей в праве, а не комнатой. То есть, доля в праве не предусматривает выдела одному из собственников определённой части помещения, в том числе – одной из комнат. Расселение жильцов происходит по установленному порядку пользования и оформляется актом.

Чтобы по факту за покупателем закрепить именно комнату, требуется выполнение условий:

  1. Доля в праве должна условно соответствовать фактической доле площади комнаты относительно общей жилой площади.
  2. Долевая собственность продавца должна быть оформлена и зарегистрирована в Росреестре.
  3. Отдельным актом всех собственников квартиры должен быть установлен порядок совместного пользования квартирой. Согласно этому регламенту, в распоряжение продавца может выделяться комната.
Справка! Порядок пользования, установленный актом, не является постоянным и допускает внесения изменений, что может повлиять на дальнейшие планы покупателя.

Алгоритм сделки состоит из нескольких последовательных этапов:

  1. установление цены;
  2. подача объявлений;
  3. сбор необходимой документации;
  4. уведомление соседей;
  5. заключение ПДКП;
  6. проведение расчётов;
  7. заключение ДКП;
  8. регистрация сделки.

Как установить стоимость доли и подать объявления бесплатно?

От того, насколько адекватно будет установлена цена, зависит скорость и рентабельность сделки. Ценообразование складывается из сравнительного анализа аналогичных объектов в том же районе населённого пункта, где располагается продающаяся часть квартиры. При этом следует учесть, что она будет несколько ниже, чем соразмерная часть целого объекта.

Например: для трёхкомнатной квартиры стоимостью в 3 миллиона рублей, 1/3 часть доли в праве не будет составлять 1 миллион. Долевая собственность будет стоить на 10-15% ниже, чем стоила бы целая квартира. Это продиктовано сложностями пользования квартирой совместно с чужими людьми.

При затруднении в установлении цены можно обратиться к профессиональному оценщику. Он установит цену на объект и представит удостоверенную справку об оценке.

После того как стоимость установлена, можно подавать объявления. Рассмотрим, как выставить на продажу и где подать объявление. Они подаются:

  • на специальные сайты продажи недвижимости;
  • на местные рекламные каналы на телевидении;
  • в местную периодическую печать;
  • развешиваются в виде объявлений в специально отведённых местах.

Если собственник комнаты не планирует заключать договор услуг с риэлтерской компанией, то в объявлении имеет смысл сделать пометку «от собственника». Для потенциальных покупателей это означает, что им не придётся переплачивать посреднику.

Какой пакет документов нужен?

Правообладателю жилья для сделки следует собрать пакет документации, рассмотрим, что в него входит. Список необходимых документов для продажи:

  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
  • соглашение об установлении порядка пользования квартирой;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру;
  • разрешение совладельцев по квартире от преимущественного права покупки;
  • выписка из поквартирной книги о прописанных жильцах;
  • справка об отсутствии ареста и обременения на квартиру;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Правоустанавливающим является документ, по которому продавец получил в собственность данную квартиру. Например:

  • договор приватизации или имущественной сделки;
  • свидетельство о наследовании;
  • решение суда о разделе и иные аналогичные документы.

К правоудостоверяющим документам относится выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.

Дополнительно могут потребоваться, в соответствии с ситуацией, следующие бумаги:

  • разрешение супруга, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
  • разрешение органов опеки, если продаётся доля несовершеннолетнего ребёнка;
  • доверенность, если в интересах продавца действует его представитель.
Важно! Все документы должны представляться в оригиналах, иметь правоспособный вид: без порчи текста, с надлежащим удостоверением подписями и печатями.

Что нужно подготовить, чтобы организовать уведомление соседей?

Совладельцы квартиры должны быть уведомлены о продаже квартиры надлежащим образом, так как каждый из них имеет преимущественное право покупки. В ответ на сообщение о предстоящей сделке им следует обратиться к нотариусу и составить нотариальное согласие на продажу комнаты соседом, с отказом от преимущественного права покупки.

Продавец также вправе отправить уведомление о купле-продаже своей доли соседям, заказным письмом с уведомлением о получении. В этом случае при сделке предъявляется:

  • квитанция об отправке;
  • опись вложения;
  • уведомление о получении письма адресатом.

При отсутствии ответа от совладельцев, через месяц можно приступать к оформлению сделки.

Заключение ПДКП и проведение расчёта по сделке

По усмотрению сторон, ими может составляться предварительный договор. После заключения ПДКП сторонам вменяются следующие обязательства:

  • совершить в будущем сделку купли-продажи;
  • покупателю – внести аванс или задаток;
  • продавцу – подготовить жильё к сделке и изъять из оборота объявления о продаже.

Здесь даются сведения о сторонах и параметрах объекта. Объектом выступит соразмерная доля в праве, а не комната. Поэтому вносятся характеристики целой квартиры, и определяется доля, которая передаётся в результате будущей сделки. Также указывается стоимость за долю квартиры, которую продавец не вправе повышать и сроки, которые стороны могут сдвинуть только по взаимному согласию.

Целесообразно указать, как будет происходить расчёт при купле-продаже. Можно выбрать один из следующих:

  • за наличные;
  • перечислением на лицевой счёт;
  • через аккредитив;
  • через банковскую ячейку.

При проведении сделки нужно использовать указанный в ПДКП способ. Если возникло изменение планов, составляется дополнительное соглашение к ПДКП с внесёнными изменениями.

Оформление основного договора купли у нотариуса

В установленный предварительным договором срок заключается сделка. Она считается совершённой в момент заключения купчей на комнату, но вступает в силу после проведения регистрации. Договоры на сделку с долевой недвижимостью требуют нотариального удостоверения. Поэтому его можно сразу составлять в нотариальной конторе по типовому образцу.

Оплата за нотариальные услуги состоит из:

  • цены на технические нотариальные услуги;
  • госпошлины.

За составление типового договора нотариус может взимать от 5 до 10 тысяч рублей. Сэкономить эту сумму можно только при условии самостоятельной подготовки договора. Если он подготавливается самостоятельно, в него следует внести:

  1. Наименование документа, дату и место заключения.
  2. Предмет договора, где указываются параметры квартиры и объём отчуждаемой доли, а также устанавливаются стороны сделки.
  3. Стоимость доли, условия и сроки расчёта по сделке.
  4. Условия передачи права пользования квартирой.
  5. Сроки передачи.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон за неисполнение положений договора.
  8. Условия расторжения договора.
  9. Подписи сторон.

Подготовленный документ передаётся нотариусу без подписей и подписывается в его присутствии, после чего происходит удостоверение. Пошлина за удостоверение составляет 0,6% стоимости жилья (родственникам 0,3%).

Внимание! В ДКП не указывается, что продаётся комната, поэтому покупателю следует объяснить, что комната закрепляется за ним условно.

Пошаговая инструкция по регистрации

Регистрация нотариальной сделки упрощается, поэтому:

  • не уплачивается регистрационная пошлина;
  • срок регистрации сокращается до 3 дней.

Передача документов осуществляется через МФЦ. Договора в 3 экземплярах, заявление покупателя и прилагаемый пакет документов принимается под расписку. В повторный визит покупатель получает экземпляр договора с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве долевой собственности на квартиру. Согласно порядку пользования, он занимает свою комнату.

Мы рассмотрели вопросы, связанные с тем, можете ли вы прожать комнату, находящуюся в долевой собственности. Если квартира в долевой собственности, можно продать свою долю. По установленному порядку пользования, это может быть отдельная комната. Сделка совершается заключением нотариально удостоверенного и прошедшего регистрацию договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.