Как продать комнату в коммунальной квартире? Порядок действий и нюансы процедуры

Коммунальные квартиры могут участвовать в сделках купли-продажи наравне с другими объектами недвижимости.

Собственник комнаты в такой квартире относится к категории лиц, совместно владеющих квартирой. Поэтому при сделке применяются специальные нормы, распространяющиеся на долевое владение.

В статье подробно рассмотрим как правильно оформить куплю-продажу комнаты, чтобы избежать различных подводных камней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

На проведение сделки с квартирой распространяются общие нормы купли-продажи жилья, применимые ко всем объектам жилой недвижимости. Это положения о купле-продаже квартир и составлении договора купли-продажи (ДКП): статьи 549, 550-552, 554-558 ГК РФ.

  • Непосредственно положение о продаже долевой собственности содержится в статье 250 ГК РФ.
  • Определение комнаты в коммунальной квартире как объекта долевого владения – в ч. 6 статьи 42 ЖК РФ.
  • На обязательность нотариального удостоверения таких сделок указывают нормы статьи 163 ГК РФ.
Важно! Участвовать в сделке может только приватизированная комната. Если приватизация не проводилась – нужно заключить договор приватизации с местным органом власти согласно Закону о приватизации № 4199-1 от 23.12.1992 г.

Далее подробно расскажем, как продать приватизированную комнату в коммуналке – с риэлтором или без него.

Возможно,Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок действий и правила

Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:

  1. Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
  2. Сбор документации для сделки.
  3. Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
  4. Организация просмотров комнаты.
  5. Заключение ПДКП и получение аванса.
  6. Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
  7. Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
  8. Проведение расчёта по сделке.
  9. Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.

После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.

Внимание! В том случае, если комната переходит к соседу по коммунальной квартире, от продавца не требуется уведомление соседей. Причина в том, что все жильцы коммунального жилья находятся в равном положении и не имеют преимуществ друг перед другом.

Также просмотр комнаты соседом происходит в упрощённом порядке и не нуждается в специальной организации.

Нужно ли согласие соседей по коммуналке?

Согласие от соседей в случае продажи комнаты посторонним лицам требуется в условиях долевой собственности всегда, так как соседи имеют право приоритетной покупки, закреплённой статьёй 250 ГК РФ.

Согласие соседей по коммунальной квартире – это официальный, нотариально удостоверенный документ, который указывает на отказ лица от принадлежащего ему права покупки соседней комнаты в первую очередь:

  • по установленной цене;
  • в установленный срок.

После того как получен отказ от соседа, продавец не имеет права снижать стоимость комнаты. Если же цена объекта изменилась, соседи вновь должны быть уведомлены о новых обстоятельствах проведения купли-продажи.

Существует несколько законных способов уведомления совладельцев.

Способ Описание Плюсы Минусы
Лично в руки Продавец предъявляет для ознакомления документ каждому соседу, тот ставит на нём свою подпись.
  • Удобно – не требует дополнительных действий.
  • Бюджетно – не требует дополнительных затрат.
  • Слабая правоспособность документа, если он нотариально не удостоверен.
  • Сосед может отказаться подписать уведомление.
Личное посещение нотариуса Продавец приглашает совладельцев к нотариусу, присутствующие лица подписывают уведомление в присутствии нотариуса. Безупречная правоспособность.
  • Дополнительные действия продавца и соседей, которые не всегда соглашаются на посещение нотариуса.
  • Дополнительные затраты на оформление документа.
Заказным письмом Продавец отправляет заказное письмо с описью вложения и уведомлением о получении.
  • Не требуется собирать подписи в случае отказа соседей.
  • Удобно, если совладелец проживает по другому адресу.
  • Можно использовать только тогда, когда знаешь точный адрес нахождения адресата.
  • Дополнительные траты на пересылку.
Оповещение нотариусом Продавец обращается к нотариусу с просьбой об официальном уведомлении, нотариус лично рассылает оповещение адресатам.
  • Самый лёгкий способ относительно сбора подписей.
  • Удобен, если соседи не хотят подписывать документ.
  • Обладает безупречной правоспособностью.
Затратный способ – оплачивается нотариальная услуга за каждое письмо и пошлина за удостоверение.

На принятие решения о приобретении комнаты в коммуналке соседям даётся срок один месяц со дня получения ими оповещения. Этот срок следует указать в документе.

Если соседи проживают в другом городе, отсылка уведомления проводится в стандартном режиме. При условии, что конверт вернулся отправителю не полученным, нужно обратиться в нотариальную контору. Оно вновь будет отправлено с отметкой нотариуса. Если и в этом случае сосед откажется его принимать, в Росреестр для сделки нужно будет предъявить удостоверенный нотариусом конверт.

Когда продавцу неизвестен адрес выбывшего, то на помощь могут прийти службы паспортных и адресных столов.

Важно! При отсутствии сведений о владельце помещения, можно обратиться в суд и признать лицо безвестно отсутствующим, но только при условии, что его никто не видел более одного года. В этом случае к пакету документации прилагается решение суда.

Обязательство получить отказ от преимущественного права покупки распространяется только на собственников помещений. Жильцы, не приватизировавшие свои комнаты, такого права не имеют. Уведомление в этом случае передаётся в жилищный отдел муниципалитета, который остаётся собственником неприватизированных квартир.

Необходимые документы

Для сделки нужно собрать следующий пакет документации:

  • правоустанавливающий документ;
  • выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
  • согласие соседей по квартире;
  • согласие супруга, если комната является совместной собственностью;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • справка об инвентарной стоимости (из БТИ) или о кадастровой стоимости (из Росреестра);
  • копия лицевого счёта и квитанции об оплате услуг ЖКХ;
  • выписка из поквартирной книги;
  • кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.

Обязательно предъявляется гражданский паспорт, а если в интересах продавца действует представитель – нотариальная доверенность.

Нужен ли нотариус?

Сделки с долевой собственностью, к которым причисляются комнаты в коммунальных квартирах, обязательно удостоверяются нотариально. В этом случае нотариус может составить типовой договор купли-продажи и удостоверить его. Если документ составлялся в юридической или риэлтерской компании, то ставить подписи не следует. Стороны подписывают договор купчей только в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверяющую запись и вносит её в реестр нотариальных действий.

Важно! За нотариальное удостоверение уплачивается государственная пошлина в размере 0,6% стоимости комнаты (при продаже родственникам – 0,3%), а при составлении договора нотариусом, дополнительно – тариф за технические работы.

Пошлина рассчитывается из инвентарной или кадастровой стоимости. Инвентарная стоимость ниже, но нотариусы зачастую отказываются от её применения.

Оформление предварительного договора

Оформлять ПДКП не обязательно, но в случае с долевой собственностью это имеет смысл. Если продавец уверен, что совладельцы по квартире не будут выкупать помещение, лучше всего составить предварительный договор, чтобы мотивировать покупателя на обязательность сделки. В нём должны содержаться следующие положения:

  1. Предмет договора, в котором указаны стороны будущей сделки и параметры комнаты, участвующей в купле-продаже.
  2. Установленная для купли-продажи цена объекта, которая не может меняться.
  3. Срок и условия проведения имущественной сделки.
  4. Положение о внесении задатка.

Этот документ не подлежит регистрации, допускается его нотариальное удостоверение.

Как оформить основной договор купли-продажи?

Если стороны заключали ПДКП, следует оформлять основной договор купчей на комнату согласно внесённым в него положениям о сделке. Ни в коем случае не должны изменяться сведения:

  • о сторонах;
  • параметрах объекта.

В остальных случаях, если вносятся дополнения или изменения условий сделки, составляется приложение к ПДКП.

В основном договоре должны присутствовать следующие существенные положения:

  1. Название документа, место и дата его заключения.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон по проведению сделки.
  4. Условия и сроки оплаты по сделке и передачи комнаты покупателю.
  5. Ответственность сторон в случае нарушения прав контрагента.
  6. Условия расторжения договора: по соглашению и в суде.

Другие положения считаются дополнительными, они вносятся по желанию сторон.

Внимание! Число экземпляров должно соответствовать числу участников сделки, дополнительно делается экземпляр для Росреестра.

Порядок расчётов

Стороны заключают ДКП. После проставления подписей и нотариального удостоверения производятся расчёты. Способ передачи денег и сумма, которая переходит по сделке продавцу, обязательно должны указываться в договоре отдельным пунктом. В соответствии с данным пунктом следует передавать денежные средства.

Самые распространённые способы расчёта следующие:

  1. Наличными под расписку.
  2. Арендуя банковскую ячейку.
  3. Через банковский аккредитив.

Так как сделка с долевой недвижимостью удостоверяется нотариально, здесь можно использовать депозитный счёт нотариальной конторы.

Регистрация в Росреестре

После подписания ДКП и расчёта сторон по сделке, следует обратиться в МФЦ. Здесь предъявляется пакет документации по проведению сделки и подаётся заявление о переходе права собственности. Так как сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:

  • освобождается от регистрационной пошлины;
  • срок регистрации сокращается до трёх дней.

То есть вместо стандартных случаев, когда пошлина составляет 2 000 рублей (для физических лиц), здесь процедура проводится безвозмездно.

Как продать квадратные метры быстро и правильно?

Чтобы сделка прошла без риска и в сжатые сроки, желающим продать квадратные метры можно порекомендовать следующее:

  • установить адекватную цену на комнату;
  • сразу снизить стоимость с учётом имеющихся недочётов;
  • в первую очередь оповестить о планирующейся сделки соседей и выяснить их планы или возможности на приобретение помещения;
  • если соседи не согласятся, убедить их составить отказ от права преимущественной покупки, не затягивая процедуру;
  • дать объявления в местные СМИ и на сайты объявлений;
  • внимательно отнестись к каждому встречному предложению.
Важно! Нужно сразу решить вопрос о том, как оплачивается оформление сделки, так как при оплате нотариальных услуг может возникнуть конфликт сторон и сделка затянется на неопределённый период.

Если комнату в коммуналке покупает сосед, то существенной разницы в её оформлении нет. А когда жильё продаётся сторонним лицам, следует получить разрешение на сделку от соседей. Договор обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
 
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 938-94-16 (Москва) +7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2024 ZHIVEM.PRO. Информация, содержащаяся на сайте, не является индивидуальной рекомендацией и не может служить заменой очной консультации профильного специалиста. Копирование материалов разрешено только со ссылкой на первоисточник.