Как продать комнату в коммунальной квартире? Порядок действий и нюансы процедуры
Коммунальные квартиры могут участвовать в сделках купли-продажи наравне с другими объектами недвижимости.
Собственник комнаты в такой квартире относится к категории лиц, совместно владеющих квартирой. Поэтому при сделке применяются специальные нормы, распространяющиеся на долевое владение.
В статье подробно рассмотрим как правильно оформить куплю-продажу комнаты, чтобы избежать различных подводных камней.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Правовая база
- Порядок действий и правила
Нужно ли согласие соседей по коммуналке? Необходимые документы Нужен ли нотариус? Оформление предварительного договора Как оформить основной договор купли-продажи? Порядок расчётов Регистрация в Росреестре- Как продать квадратные метры быстро и правильно?
Правовая база
На проведение сделки с квартирой распространяются общие нормы купли-продажи жилья, применимые ко всем объектам жилой недвижимости. Это положения о купле-продаже квартир и составлении договора купли-продажи (ДКП): статьи 549, 550-552, 554-558 ГК РФ.
- Непосредственно положение о продаже долевой собственности содержится в статье 250 ГК РФ.
- Определение комнаты в коммунальной квартире как объекта долевого владения – в ч. 6 статьи 42 ЖК РФ.
- На обязательность нотариального удостоверения таких сделок указывают нормы статьи 163 ГК РФ.
Важно! Участвовать в сделке может только приватизированная комната. Если приватизация не проводилась – нужно заключить договор приватизации с местным органом власти согласно Закону о приватизации № 4199-1 от 23.12.1992 г.Далее подробно расскажем, как продать приватизированную комнату в коммуналке – с риэлтором или без него.
Возможно,Вам будут интересны следующие статьи:
- Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий
- Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
- Подготовка к продаже комнаты в коммунальной квартире: какие документы нужны?
- Способы извещения соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире.Образец уведомления
- В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?
Порядок действий и правила
Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:
- Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
- Сбор документации для сделки.
- Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
- Организация просмотров комнаты.
- Заключение ПДКП и получение аванса.
- Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
- Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
- Проведение расчёта по сделке.
- Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.
После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.
Внимание! В том случае, если комната переходит к соседу по коммунальной квартире, от продавца не требуется уведомление соседей. Причина в том, что все жильцы коммунального жилья находятся в равном положении и не имеют преимуществ друг перед другом.Также просмотр комнаты соседом происходит в упрощённом порядке и не нуждается в специальной организации.
Нужно ли согласие соседей по коммуналке?
Согласие от соседей в случае продажи комнаты посторонним лицам требуется в условиях долевой собственности всегда, так как соседи имеют право приоритетной покупки, закреплённой статьёй 250 ГК РФ.
Согласие соседей по коммунальной квартире – это официальный, нотариально удостоверенный документ, который указывает на отказ лица от принадлежащего ему права покупки соседней комнаты в первую очередь:
- по установленной цене;
- в установленный срок.
После того как получен отказ от соседа, продавец не имеет права снижать стоимость комнаты. Если же цена объекта изменилась, соседи вновь должны быть уведомлены о новых обстоятельствах проведения купли-продажи.
Существует несколько законных способов уведомления совладельцев.
Способ Описание Плюсы Минусы Лично в руки Продавец предъявляет для ознакомления документ каждому соседу, тот ставит на нём свою подпись.
- Удобно – не требует дополнительных действий.
- Бюджетно – не требует дополнительных затрат.
- Слабая правоспособность документа, если он нотариально не удостоверен.
- Сосед может отказаться подписать уведомление.
Личное посещение нотариуса Продавец приглашает совладельцев к нотариусу, присутствующие лица подписывают уведомление в присутствии нотариуса. Безупречная правоспособность.
- Дополнительные действия продавца и соседей, которые не всегда соглашаются на посещение нотариуса.
- Дополнительные затраты на оформление документа.
Заказным письмом Продавец отправляет заказное письмо с описью вложения и уведомлением о получении.
- Не требуется собирать подписи в случае отказа соседей.
- Удобно, если совладелец проживает по другому адресу.
- Можно использовать только тогда, когда знаешь точный адрес нахождения адресата.
- Дополнительные траты на пересылку.
Оповещение нотариусом Продавец обращается к нотариусу с просьбой об официальном уведомлении, нотариус лично рассылает оповещение адресатам.
- Самый лёгкий способ относительно сбора подписей.
- Удобен, если соседи не хотят подписывать документ.
- Обладает безупречной правоспособностью.
Затратный способ – оплачивается нотариальная услуга за каждое письмо и пошлина за удостоверение. На принятие решения о приобретении комнаты в коммуналке соседям даётся срок один месяц со дня получения ими оповещения. Этот срок следует указать в документе.
Если соседи проживают в другом городе, отсылка уведомления проводится в стандартном режиме. При условии, что конверт вернулся отправителю не полученным, нужно обратиться в нотариальную контору. Оно вновь будет отправлено с отметкой нотариуса. Если и в этом случае сосед откажется его принимать, в Росреестр для сделки нужно будет предъявить удостоверенный нотариусом конверт.
Когда продавцу неизвестен адрес выбывшего, то на помощь могут прийти службы паспортных и адресных столов.
Важно! При отсутствии сведений о владельце помещения, можно обратиться в суд и признать лицо безвестно отсутствующим, но только при условии, что его никто не видел более одного года. В этом случае к пакету документации прилагается решение суда.Обязательство получить отказ от преимущественного права покупки распространяется только на собственников помещений. Жильцы, не приватизировавшие свои комнаты, такого права не имеют. Уведомление в этом случае передаётся в жилищный отдел муниципалитета, который остаётся собственником неприватизированных квартир.
Необходимые документы
Для сделки нужно собрать следующий пакет документации:
- правоустанавливающий документ;
- выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
- согласие соседей по квартире;
- согласие супруга, если комната является совместной собственностью;
- кадастровый и технический паспорт;
- справка об инвентарной стоимости (из БТИ) или о кадастровой стоимости (из Росреестра);
- копия лицевого счёта и квитанции об оплате услуг ЖКХ;
- выписка из поквартирной книги;
- кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.
Обязательно предъявляется гражданский паспорт, а если в интересах продавца действует представитель – нотариальная доверенность.
Нужен ли нотариус?
Сделки с долевой собственностью, к которым причисляются комнаты в коммунальных квартирах, обязательно удостоверяются нотариально. В этом случае нотариус может составить типовой договор купли-продажи и удостоверить его. Если документ составлялся в юридической или риэлтерской компании, то ставить подписи не следует. Стороны подписывают договор купчей только в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверяющую запись и вносит её в реестр нотариальных действий.
Важно! За нотариальное удостоверение уплачивается государственная пошлина в размере 0,6% стоимости комнаты (при продаже родственникам – 0,3%), а при составлении договора нотариусом, дополнительно – тариф за технические работы.Пошлина рассчитывается из инвентарной или кадастровой стоимости. Инвентарная стоимость ниже, но нотариусы зачастую отказываются от её применения.
Оформление предварительного договора
Оформлять ПДКП не обязательно, но в случае с долевой собственностью это имеет смысл. Если продавец уверен, что совладельцы по квартире не будут выкупать помещение, лучше всего составить предварительный договор, чтобы мотивировать покупателя на обязательность сделки. В нём должны содержаться следующие положения:
- Предмет договора, в котором указаны стороны будущей сделки и параметры комнаты, участвующей в купле-продаже.
- Установленная для купли-продажи цена объекта, которая не может меняться.
- Срок и условия проведения имущественной сделки.
- Положение о внесении задатка.
Этот документ не подлежит регистрации, допускается его нотариальное удостоверение.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты
Как оформить основной договор купли-продажи?
Если стороны заключали ПДКП, следует оформлять основной договор купчей на комнату согласно внесённым в него положениям о сделке. Ни в коем случае не должны изменяться сведения:
- о сторонах;
- параметрах объекта.
В остальных случаях, если вносятся дополнения или изменения условий сделки, составляется приложение к ПДКП.
В основном договоре должны присутствовать следующие существенные положения:
- Название документа, место и дата его заключения.
- Предмет договора.
- Права и обязанности сторон по проведению сделки.
- Условия и сроки оплаты по сделке и передачи комнаты покупателю.
- Ответственность сторон в случае нарушения прав контрагента.
- Условия расторжения договора: по соглашению и в суде.
Другие положения считаются дополнительными, они вносятся по желанию сторон.
Внимание! Число экземпляров должно соответствовать числу участников сделки, дополнительно делается экземпляр для Росреестра.
- Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Скачать новый образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Порядок расчётов
Стороны заключают ДКП. После проставления подписей и нотариального удостоверения производятся расчёты. Способ передачи денег и сумма, которая переходит по сделке продавцу, обязательно должны указываться в договоре отдельным пунктом. В соответствии с данным пунктом следует передавать денежные средства.
Самые распространённые способы расчёта следующие:
- Наличными под расписку.
- Арендуя банковскую ячейку.
- Через банковский аккредитив.
Так как сделка с долевой недвижимостью удостоверяется нотариально, здесь можно использовать депозитный счёт нотариальной конторы.
Регистрация в Росреестре
После подписания ДКП и расчёта сторон по сделке, следует обратиться в МФЦ. Здесь предъявляется пакет документации по проведению сделки и подаётся заявление о переходе права собственности. Так как сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:
- освобождается от регистрационной пошлины;
- срок регистрации сокращается до трёх дней.
То есть вместо стандартных случаев, когда пошлина составляет 2 000 рублей (для физических лиц), здесь процедура проводится безвозмездно.
Как продать квадратные метры быстро и правильно?
Чтобы сделка прошла без риска и в сжатые сроки, желающим продать квадратные метры можно порекомендовать следующее:
- установить адекватную цену на комнату;
- сразу снизить стоимость с учётом имеющихся недочётов;
- в первую очередь оповестить о планирующейся сделки соседей и выяснить их планы или возможности на приобретение помещения;
- если соседи не согласятся, убедить их составить отказ от права преимущественной покупки, не затягивая процедуру;
- дать объявления в местные СМИ и на сайты объявлений;
- внимательно отнестись к каждому встречному предложению.
Важно! Нужно сразу решить вопрос о том, как оплачивается оформление сделки, так как при оплате нотариальных услуг может возникнуть конфликт сторон и сделка затянется на неопределённый период.Если комнату в коммуналке покупает сосед, то существенной разницы в её оформлении нет. А когда жильё продаётся сторонним лицам, следует получить разрешение на сделку от соседей. Договор обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!