Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Как известно, для того, чтобы продать часть в квартире, находящейся в долевой собственности, необходимо поставить об этом в известность всех сособственников.

Однако довольно часто происходят ситуации, когда кто-то из участников общей недвижимости не соглашается на предстоящие изменения. Допускается ли заключение сделки без согласия соседей? Какие правовые последствия могут ожидать в будущем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением долевой собственностью, регулируются следующими нормативными актами:

Кроме того, косвенное регулирование данного вопроса также производится в рамках множества других нормативно-правовых документов (Налоговый кодекс, ФЗ РФ «Об ипотеке», ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и многие другие).

Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?

Сразу следует отметить, что действующее законодательство не содержит в себе требование о получении согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире (в прямом значении этого слова).

Внимание. При отчуждении части в жилье, находящемся в долевой собственности, другие ее участники имеют преимущественное право покупки этой доли (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.

Таким образом, исходя из приведенной выше нормы, можно сделать вывод о том, что продать свою долю в коммунальной квартире можно и без согласия соседей. Достаточно просто уведомить их о предстоящем событии и дождаться истечения установленного срока.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как реализовать: порядок действий

Прежде чем приступить к процедуре продажи своей доли в коммунальной квартире необходимо четко изучить порядок и последовательность действий.

С чего начать?

Прежде всего, собственнику отчуждаемой комнаты необходимо определиться с условиями заключения будущей сделки купли-продажи. При этом одним из наиболее важных моментов является определение цены жилья, подлежащего продаже. Так, для решения данного вопроса можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • самостоятельно определить стоимость, предварительно проанализировав рынок аналогичной недвижимости;
  • воспользоваться помощью оценщиков, которые смогут установить максимально точную цену и предоставят официальное заключение (отчет);
  • обратиться за консультацией к риелторам.

Необходимые документы

Следующим шагом является сбор необходимой документации. Лучше всего сделать это заранее для того, чтобы в случае появления покупателя оперативно оформить сделку.

Справка. Сразу собрать все бумаги не получится, так как некоторые из них имеют ограниченный срок действия (Например, выписка из ЕГРН). Однако основной пакет все же рекомендуется подготовить заблаговременно.

Итак, для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо собрать следующий перечень:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на комнату (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.);
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие супруга (и) на продажу (при наличии);
  • бланк извещения соседей о предстоящей сделке;
  • отказы сособственников от преимущественного права покупки (более подробно об этом будет написано ниже).

Процесс уведомления жильцов

Как уже было отмечено выше, извещение владельцев других комнат в коммунальной квартире является главной отличительной особенностью сделок, совершаемых в отношении долевой собственности. Так, уведомление может быть направлено одним из следующих способов:

№ п/п Вариант вручения Преимущество Недостатки
1 Лично в руки
  • Точная уверенность в том, что извещение попало в руки адресата.
  • Наиболее бюджетный вариант.
  • Уходит много времени на посещение каждого сособственника.
  • Не всегда можно воспользоваться таким способом (например, если сосед находится в другой стране).
2 Направление заказного письма (с описью и уведомлением)
  • Гарантия того, что уведомление попадет к сособственнику.
  • В случае судебного разбирательства можно будет с легкостью доказать, что письмо было вручено.
Высокая стоимость отправки (в сравнении с обычным письмом).
3 При помощи нотариуса
  • Не нужно самостоятельно составлять текст уведомления, а также заниматься его отправкой.
  • При нотариальном удостоверении сделки нет необходимости в предоставлении доказательств того, что извещение было направлено.
Придется оплатить услуги нотариуса.
4 Телеграммой
  • Быстрая доставка.
  • Сособственник коммунальной квартиры не сможет отказаться от получения телеграммы.
  • Адресат может не явиться на почту.
  • Порой сложно доказать, сколько именно времени прошло с момента отправки.
5 Публикация объявления на официальном сайте Росреестра
  • Не нужно составлять и отдельно отправлять уведомление каждому соседу.
  • Можно в рамках одного объявления известись о продаже большое количество сособственников.
Сделать публикацию на сайте Росреестра можно только в том случае, если количество владельцев коммунальной квартиры более 20 человек.

После получения уведомления соседи по коммунальной квартире обязаны в течение 30 дней приобрести отчуждаемую долю или же направить письменный отказ от права преимущественной покупки (абц. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:

  1. Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
  2. Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
  3. Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.
Важно. В случае, если одним из владельцев коммунальной квартиры является несовершеннолетнее лицо, то необходимо будет также получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Оформление договора

После окончания процедур, связанных со сбором документов и уведомлением соседей необходимо приступить к оформлению сделки (в случае появления покупателя).

Для этого заключается договор купли-продажи доли в коммунальной квартире. По желанию сторон может быть заключено предварительное соглашение.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с продажей жилья, находящегося в долевой собственности, должны быть удостоверены нотариально.

Таким образом, прежде чем зарегистрировать сделку стороны обязаны заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Регистрация права собственности (сроки и стоимость)

Регистрация перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире производится в соответствии с порядком, прописанным в ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

За оказание подобной услуги взимается госпошлина, в следующих размерах (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • 2 000 рублей (если заявителем является физическое лицо);
  • 22 000 рублей (для юридических лиц).

В соответствии с абз. 2 ст. 55 ФЗ РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, обязан в течение рабочего дня (или в сроки, прописанные в договоре) направить в Росреестр полный пакет документов клиента для прохождения регистрации. В этом случае срок процедуры будет составлять (пп. 9 п. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»:

  • 3 рабочих дня (если документы будут представлены в бумажном варианте);
  • 1 рабочий день (если данные направлены в электронном виде).

Юридические последствия

В п. 3 ст. 250 ГК РФ написано, что в случае нарушения преимущественного права покупки доли в общей собственности любой из ее совладельцев может в течение 3 месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Это означает, что сделка будет признана недействительной.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.

Таким образом, продать квартиру в коммуналке вполне возможно и без согласия соседей. Самое главное строго соблюдать правила уведомления совладельцев. Кроме того, очень важно, чтобы стоимость доли, указанная в извещении, совпадала с ценой, прописанной в договоре купли-продажи.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.