Нюансы продажи коммунальной квартиры: что об этом говорит Жилищный кодекс?

Статусом коммунальной обладает квартира, комнаты в которой принадлежат разным собственникам, чаще всего не состоящим в родственных или семейных связях между собой.

Ввиду специфики многие сделки с такой недвижимостью, в том числе и купля-продажа, реализуются с соблюдением некоторых условий. Далее в статье поговорим на эту тему более подробно.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Как продать целиком всеми собственниками?
• С чего начать?
• Необходимые документы
• Согласие соседей
• Уведомление о сделке
• Правила оформления договора
• Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов
• Регистрация права: сроки и стоимость
• Полезное видео

Правовая база

Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.

Как продать целиком всеми собственниками?

Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:

1. Поиск потенциального покупателя.
2. Сбор необходимых документов.
3. Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
4. Оформление договора.
5. Взаимный расчет с покупателем.
6. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.

С чего начать?

Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика. Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации. Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.

Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.

Необходимые документы

Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:

• Паспорт продавца.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Кадастровый паспорт на недвижимость.
• Технический план помещения.
• Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
• Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
• Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
• Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
• Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
• Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
• Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
• Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.

Согласие соседей

Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ. Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.

Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение. Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.

Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.

Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.

Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.

Уведомление о сделке

Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам. Стандартного образца письма, обязательного для применения, действующим законодательством не определено. В уведомлении должно быть указано следующее:

1. Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
2. Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
3. Само предложение о покупке.
4. Срок ответа.
5. Дата и подпись отправителя.

• Скачать бланк уведомление о продаже коммунальной квартиры
• Скачать образец уведомления о продаже коммунальной квартиры

Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца. Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.

Правила оформления договора

Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения об участниках или их законных представителях.
3. Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора.
7. Порядок разрешения споров.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец бланка договора купли-продажи коммунальной квартиры

В договоре должны быть указаны все продавцы и покупателе. Количество экземпляров должно соответствовать числу указанных лиц. Отдельный экземпляр оформляется для Росреестра.

Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов

Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:

• Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
• Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.

Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.

Регистрация права: сроки и стоимость

Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра. К обращению необходимо приложить:

1. паспорт;
2. договор;
3. акт приема-передачи недвижимости;
4. квитанцию об оплате государственной пошлины.

Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:

• личное обращение – семь рабочих дней;
• передача через МФЦ – девять;
• направление нотариусом – три рабочих дня.

Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про особенности продажи коммунальной квартиры: