Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?
Как правило, при оформлении большого кредита или ипотеки банк выдает денежные средства только под залог недвижимости.
При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с обременением невозможно продать.
Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Нормативное обоснование продажи залогового жилья
- Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?
- Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением
При досрочном погашении кредита При погашении ипотеки в ходе сделки Путем передачи долговых обязательств Совершение операции финансово-кредитным учреждением- Договор купли-продажи залоговой недвижимости
Нормативное обоснование продажи залогового жилья
Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:
- Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
- ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
- ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).
Справка! Помимо приведенных выше законодательных актов вопрос отчуждения залогового имущества также косвенно регулируется и другими официальными документами (например, ЖК РФ, СК РФ и др.).Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
- Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
- Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
- Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
- 4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку
Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?
В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.
В тоже время, следует знать, что в случае несоблюдения условий отчуждения залоговой недвижимости банк вправе произвести следующие действия (абц. 1 ст. 39):
- признать сделку недействительной;
- потребовать досрочного погашения ипотеки.
Кроме того, если будет установлено, что покупатель такой квартиры заранее знал о том, что она находится в залоге, то он также понесет ответственность солидарно с ее продавцом.
Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением
В настоящее время существует несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Ниже описаны наиболее распространённые варианты.
При досрочном погашении кредита
Один из наиболее простых и удобных вариантов. В данном случае продавец вначале полностью погашает задолженность перед банком, а только потом приступает к продаже квартиры.
Важно! К основному преимуществу досрочного погашения кредита можно отнести появление возможности свободной продажи квартиры без предварительного согласования данного решения с банком.В тоже время тут есть и ряд минусов, а именно:
- далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
- банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
- в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.
В целом продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки имеет следующий вид:
- Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
- Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
- Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.
В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости производится по стандартной схеме. При этом сделка с покупателем оформляется обычным письменным договором купли-продажи.
При погашении ипотеки в ходе сделки
Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.
Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:
- у заемщика появляется возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
- можно безболезненно избавиться от недвижимости, которая больше не нужна.
Внимание! В тоже время к основному минусу такой сделки можно отнести сложности при поиске покупателя. В большинстве случаев граждане, желающие приобрести жилье, предпочитают заключение обычной сделки купли-продажи.В общем виде продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки имеет следующий вид:
- Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
- В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
- После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
- Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
- Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
- После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.
Путем передачи долговых обязательств
Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.
Такой вариант выгоден тем, что по сути свое обязательство можно переложить на другого человека. Однако также и есть ряд минусов, к которым можно отнести следующее:
- далеко не все банки дают согласие на такую схему погашения долга;
- достаточно сложно найти подходящего покупателя.
В общем виде такая схема реализуется следующим образом:
- Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
- В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
- Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
- В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
- Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
- Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
- Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.
Справка! Таким образом, объект залога не меняется, однако обязанность по выплате ипотеки переходит к другому заемщику.Совершение операции финансово-кредитным учреждением
Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.
К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):
- если подобное условие прописано в рамках ипотечного договора;
- если права залогодержателя удостоверены закладной.
Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при наличии которых обратить взыскание на ипотечную квартиру в досудебном порядке не получится (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).
Схема продажи квартиры банком имеет следующий вид:
- Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
- Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
- Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Договор купли-продажи залоговой недвижимости
Важно! Сразу стоит отметить, что единого образца такого документа на сегодняшний день нет. Конкретный его вид разрабатывается в индивидуальном порядке для каждого отдельного случая.Вместе с тем его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в параграфе 7 ГК РФ.
Так, в текст договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, должна быть включена следующая информация:
- сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
- существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- ответственность обеих сторон.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
Кроме того, если продажа осуществляется с одновременным погашением ипотеки, то в договоре также дополнительно прописываются основные условия снятия обременения (залога) с отчуждаемой недвижимости.
В завершение стоит отметить, прежде чем выбирать тот или иной вариант продажи залоговой недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, в котором был взят кредит. Именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение. В противном случае любые действия несогласованные с кредитором будут признаны недействительными.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!