Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать?

Получая государственную помощь, иными словами – материнский капитал, семьи вкладывают деньги в улучшение условий жилья. Часто с помощью государственной программы оформляют ипотеку. Но когда требуется переехать и продать жилье, вытекают «подводные камни» по оформлению квартиры с материнским капиталом. Поэтому необходимо заранее узнать обо всех юридических аспектах оформления, чтобы не переживать о будущей сделке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

  • Для недвижимости, купленной на материнский капитал, применяют те же условия, что и при продаже имущества, доли в котором принадлежат детям.
  • Все процедуры проходят после согласия попечительских органов. Заявление родители обязаны подавать лично, без посредников.
  • За период до 30 дней комиссия принимает решение.
  • По закону не допускается ухудшение условий жизни в новой квартире.
  • Играет роль расположение нового дома. Например, если квартиру меняют на дом в деревне, комиссия имеет право на запрет продажи. Исключение составляет вынужденная смена места жительства из-за здоровья ребенка.
  • При отказе органов опеки возможно обратиться в суд.
Важно! Использование средств маткапитала регулируется законом №256 от 29.12.2006. Так, в статье номер 10 описаны права ребенка при решении родителей улучшить его жилищные условия. Каждый подпункт говорит о том или ином применении материнского капитала.

Особенности продажи

Если маткапитал используют для покупки дома или квартиры, то в новом жилье ребенок вправе претендовать на личную долю. При продаже недвижимости, доля наследника в другом месте должна быть не меньше. А можно ли реализовать квадратные метры, чтобы купить взамен другое жилье?

Нельзя продать жилье с маткапиталом и не купить ничего взамен. Часть ребенка остается за ним, иначе иначе договор о покупке и продаже станет незаконным. Для продажи квартиры с маткапиталом требуется разрешение попечительских органов.

Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.

Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.

Обязательство выделения долей возможно реализовать только после погашения кредитного долга.

Оформление обязательства требуется двух случаях:

  1. Квартира оформлена не в общую собственность (владелец – один родитель).
  2. На момент осуществления сделки купли-продажи не было возможным совершить регистрацию прав собственности на дом.

Документы, необходимые для составления обязательства:

  • паспорт владельца материнского сертификата;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • свидетельства об усыновлении детей;
  • документ, подтверждающий регистрацию брака;
  • сертификат о маткапитале;
  • документы на дом или квартиру;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • договор о кредите на жилье.
Справка! Обязательство о выделении долей оформляют у нотариуса. Стоимость составления документа по регионам России колеблется от 500 до 1500 рублей.

Законодательство не принуждает родителей соблюдать строгие рамки в выделении детских долей. Минимальный размер устанавливает СанПин. Однако площадь произвольна.

Нормой площади на одного жильца является цифра в 12 квадратных метров. Но на каждом субъекте РФ собственные нормативы. Размер доли ребенка обязан соответствовать целевому использованию материнского сертификата.

Следствие выделения доли несовершеннолетним – трудности при продаже жилья из-за органов опеки. Однако разрешение органов попечительского совета не требуется при достижении детям совершеннолетнего возраста. После 18 лет они становятся дееспособными полноправными гражданами, и распоряжаются личным имуществом на свое усмотрение.

Можно ли не выделять доли детям?

Согласие попечительских органов на продажу жилища без выделения долей несовершеннолетним возможно получить только при условии выделения такой же части в другом доме. В момент продажи жилье по документам может принадлежать только одному супругу. При покупке другого имущества, от второго супруга, требуется согласие, оформленное у нотариуса, на продажу и на выделение долей несовершеннолетним детям в новом месте.

Можно ли реализовать ипотечное жилье без участия органов опеки?

Внимание! Без согласия органов попечительского совета ипотечное жилье с маткапиталом продать невозможно.

Это подтверждает статья 36 Гражданского Кодекса РФ. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.

Если сделка все-таки реализовалась, в будущем покупатель может потерять жилье во время проверки комиссий.

Условия и требования

Запретов на продажу жилья, купленного на материнский капитал, в законодательстве не прописано. Но существуют федеральные законы, в которых содержится требование об обязательном согласии попечительских органов.

Сроки, в течение которых действует согласие, не регулируются:

  • Период действия согласия на продажу жилья несовершеннолетних обыкновенно равен 3 месяцам.
  • Однако согласно письму Министерства образования РФ №09-М сделки о купле-продаже должны осуществиться в течение 30 суток после получения соответствующего согласия от органов опеки. Если за месяц продажу не осуществили, необходим новый документ о согласии.

Как реализовать жилье, если оно еще в кредите?

Кроме попечительских органов при продаже ипотечной квартиры, требуется получить письменное разрешение банка, который выдавал займ. Возможность получить согласие финансовой организации увеличиваются, если последующее жилье будут покупать в кредит в том же банке. Далее подробно расскажем, как реализовать ипотечное жилье с мат. капиталом.

Получение разрешение банка

Важно! Разрешение на продажу от банковского учреждения требуется получить одному родителю, если кредит не погашен.

Для изменения договора ипотеки в банке следует пойти на условия организации. При отсутствии разрешения сделка о покупке и продаже невозможна.

Получение разрешения опеки

Перед разрешением на продажу жилья, сотрудники опеки проверяют:

  1. объем будущей доли в новой квартире;
  2. соответствие жилищных условий и санитарных норм (согласно законодательству РФ условия должны быть не хуже предыдущих: наличие коммунальных удобств, соответствие площади квадратных метров на одного человека).

Органы опеки откажут, если новые условия не соответствуют требованиям.

Пакет документов, необходимых для получения согласия попечительских органов:

  • документы, удостоверяющие личности отца и матери;
  • свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
  • документ с оценкой стоимости жилья;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Для разрешения попечительских органов на продажу кредитной квартиры, необходимо предоставить госслужащим доступ для осмотра нового жилища. Соответствующая комиссия проведет анализ, чтобы удостовериться в соблюдении норм.

Выбор конкретной схемы

Существуют три схемы продажи квартиры с кредитом и маткапиталом:

  1. С покупателем заключают договор, обязующий его внести предоплату равную сумме оставшегося долга. Так заемщик снимает обременения банковской организации. Затем покупатель выплачивает оставшуюся часть денег. Продавец регистрирует сделку в обыкновенному порядке и передает жилье.
  2. Сделку согласовывают с банком. Финансовая организация занимается сопровождением процедуры, снабжает ячейкой для расчетных операций. За услуги банк может взять маленький процент (комиссию). Преимущество – точное согласие на продажу. Покупатель будет уверен, что продавец не обманет.
  3. Жилье продают в ипотеку. Банк дает одобрение на нового клиента, который выплачивает кредит. По факту – подписывают договор о переводе ипотеки на другое физическое лицо. Для банка этот вариант является выигрышным, так как жилье оставляют в его залоге. Финансовая организация не потеряет средства из-за долгосрочной выплаты ипотеки.

Оформление сделки в Росреестре

Для оформления сделки в Росреестре необходимы следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • паспорт ребенка (от 14 лет);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • документ о собственности;
  • документ с согласием органов опеки;
  • сделка о купле-продаже;
  • акт о приеме и передаче.
Справка! После окончания сделки попечительский орган делает выписку из домовой книги о регистрации детей, и предоставляет документ о купле-продаже.

Продажа ипотечной недвижимости, купленной на денежные средства маткапитала возможна при соблюдении формальностей законодательства. Среди них – выделение доли ребенку не меньше предыдущей. Юридические условия защищают права и интересы несовершеннолетних.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.