Сложно ли продать квартиру в ипотеке? Когда можно это сделать и как провести процедуру?

Иногда при наступлении определенных обстоятельств (потеря стабильного заработка, возникновение острой необходимости в деньгах и т.д.) заемщик принимает решение продать ипотечное жилье.

Это довольно непростая процедура, однако сегодня такой вариант практикуется. В данной статье подробно описана процедура продажи квартиры в ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовые основания процедуры

Рассмотрим, что это такое — продажа ипотечного жилья. В общем значении под продажей квартиры, взятой в ипотеку, подразумевается сделка, при которой заёмщик продает свое ипотечное жилье другому лицу. Иными словами, квартира, по которой еще не погашен кредит, реализуется покупателю, готовому приобрести такую недвижимость.

Правовым основанием для такой сделки является п. 1 ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, в соответствии с которым ипотечное имущество, находящееся в залоге у банка, может быть отчуждено (продано, подарено, обменяно и т.д.) залогодателем другому лицу только при наличии согласия залогодержателя.

К покупателю заложенной недвижимости переходят все обязанности по договору об ипотеке, причем даже те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным заёмщиком (п. 1 ст. 38 вышеобозначенного закона).

Продажа ипотечного жилья: плюсы и минусы

К основным преимуществам продажи ипотечной недвижимости можно отнести следующие:

  • продавец может избавиться от квартиры, по которой больше не имеет возможности нести кредитное бремя;
  • при заключении подобной сделки значительно снижаются все сопутствующие риски, так как в ней участвует банковское учреждение.

В тоже время, продажа квартиры в ипотеку сопряжена и с рядом отрицательных сторон, к которым можно отнести:

  • необходимость получения согласия банка на проведение такой сделки (кредитное учреждение имеет право отказать);
  • длительный процесс сбора документов и оформления всей процедуры;
  • зачастую заемщик вынужден продавать квартиру по стоимости ниже рыночной;
  • банк перечислит деньги за жилье только после перерегистрации недвижимости в Росреестре;
  • довольно непросто найти покупателя, готового приобрести имущество с обременением.

Возможно ли осуществить продажу ипотечной недвижимости?

Разберемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Как уже было отмечено ранее, залогодатель действительно имеет возможность продать жилье, приобретённое в ипотеку. Однако обязательным условием такой сделки является письменное согласие банка. Без него оформить куплю-продажу квартиры не получится (за исключением отдельного случая, о котором сказано ниже).

В зависимости от первоначального способа приобретения объекта залога, может потребоваться исполнение дополнительных условий.

Наиболее распространенные ситуации рассмотрены ниже.

Допустимо ли, если она взята с маткапиталом?

Можно ли реализовать жилье, которое находится в ипотеке, если оно приобретено с участием материнского капитала? Такая возможность действительно есть, однако в этом случае все существенно усложниться.

Итак, для продажи ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, необходимо будет выполнить следующие условия:

  • выделить доли на супругу (а) и совместных детей, если ранее этого не было сделано (п. 4 ст. 10 Закона РФ от 29.12.2006 года № 256-ФЗ);
  • если дети не достигли возраста совершеннолетия, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на осуществление продажи квартиры.

Чтобы получить такое согласие родителям необходимо будет доказать, что будущая сделка не ущемит законные права несовершеннолетних, а именно:

  • им будут выделены точно такие же доли в новой квартире;
  • жилищные условия детей не ухудшатся (площадь, выделяемая на каждого ребенка, благоустроенность помещений и т.д.).

Если жилье неприватизированное

А если ипотечное жилье не приватизировано, можете ли вы продать такую недвижимость? Под неприватизированной квартирой подразумевается жилое помещение, находящееся в собственности наймодателя (государства). При этом лицо, в распоряжение которого она передана, является нанимателем и проживает в ней на основании договора социального найма.

Отсюда сразу следует вывод, что неприватизированное жилье в принципе не может быть приобретено в ипотеку или же отчуждено на сторону. Прежде чем оформить сделку купли-продажи квартиру необходимо приватизировать.

В случае отдельной комнаты

Такой вариант также допускается. Однако в этом случае продавцу необходимо будет получить нотариально удостоверенные отказы всех собственников данного жилья от права преимущественной покупки отчуждаемой комнаты (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Когда можно это сделать?

Следует отметить, что причин, по которым заемщик может принять решение продать ипотечную квартиру весьма большое множество. К основным их них можно отнести:

  • расторжение брака с супругом (ой), совместно с которым было приобретено жилье в кредит;
  • потеря стабильного заработка, что повлекло за собой утрату возможности своевременно погашать долг перед банком;
  • желание поменять купленную жилплощадь на более просторный вариант (такая ситуация нередко встречается среди молодых семей);
  • возникновение срочной необходимости в денежных средствах;
  • переезд заграницу и т.д.

Наилучшим вариантом является отчуждение недвижимости после погашения займа. Однако, если обстоятельства вынуждают, то квартиру можно продать и раньше при наличии согласия банка. При этом следует иметь в виду, что если жилье находится в собственности продавца менее 3 лет, то он будет платить налог с его продажи.

Особенности реализации

Для реализации ипотечной недвижимости характерны некоторые особенности, которые отличают ее от обычной сделки купли-продажи жилья. Сюда можно отнести следующее:

  • обязательное наличие согласия залогодержателя (банка) на проведение такой процедуры;
  • более длительный процесс оформления сделки (может занять несколько недель);
  • существенно снижены риски мошеннических схем по сравнению с обычной продажей квартиры.
Если в ипотечном жилье была произведена незаконная перепланировка, то скорее всего банк не даст согласия на сделку по отчуждению данного имущества.

Сложно ли провести процедуру?

Сразу стоит отметить, что найти человека, готового купить такую квартиру можно, но будет сложнее, чем при обычной сделке. Дело в том, что многих потенциальных покупателей настораживает запутанная и длительная процедура оформления. Большинство их них уверены, что покупатель при такой схеме несет большой риск и предпочитают не участвовать в подобных схемах.

В тоже время, на окончательное решение главным образом влияют следующие факторы:

  • Стоимость реализуемой недвижимости. Как правило, такие квартиры на 10-15% стоят дешевле, чем аналогичное жилье без обременения. Данное обстоятельство весьма привлекательно для покупателя.
  • Штраф за досрочный возврат кредита – многие банки берут определенный процент за погашение ипотеки раньше времени, что в итоге повышает конечную стоимость ипотечного жилья.

Как оформить?

Общий порядок действий при продаже квартиры в ипотеку напрямую зависит от избранного способа отчуждения имущества с обременением. Сегодня их существует несколько:

Самостоятельное проведение сделки

Такой вариант имеет следующий общий вид:

  1. продавец уведомляет банк о своем желании продать ипотечную недвижимость;
  2. специалисты банка составляют письменное согласие, подсчитывают общий размер задолженности;
  3. продавец и будущий владелец квартиры заключают между собой предварительный договор;
  4. покупатель выплачивает долг по ипотеке;
  5. после этого банк выдает продавцу справку об отсутствии задолженности и закладную;
  6. в конце производится регистрация перехода права собственности в Росреестре, с квартиры снимается обременение, а затем оформляется договор купли-продажи.

С участием банка

В этом случае банковское учреждение полностью сопровождает процедуру продажи квартиры от начала до конца. При этом открываются две банковский ячейки:

  • в первую вносится деньга на погашение ипотеки;
  • во вторую – денежные средства, причитающиеся продавцу (разница между общей стоимостью квартиры и суммой долга).
В дальнейшем кредитор уведомляет Росреестр о погашении задолженности, после чего с жилья снимается обременение и производится стандартная процедура оформления сделки купли-продажи.

Переоформление невыплаченного кредита на нового заемщика

Данный вариант предполагает передачу обязательств по ипотечному кредиту другому заемщику. При этом недвижимость остается в залоге у банка до тех пор, по не будет полностью погашена задолженность.

Путем предварительного погашения долга

Покупатель вначале погашает долг перед банком, с недвижимости снимается обременение, а затем заключается стандартная сделка купли-продажи.

В этом случае согласие банка на реализацию объекта залога и вовсе не потребуется, однако такой вариант довольно редко используется на практике. Довольно сложно найти покупателя, который был бы готов нести такие риски.

Таким образом, продажа недвижимости с обременением достаточно сложная процедура, которая требует знания многих нюансов и подводных камней. В тоже время, если детально во всем разобраться, то и из такой сделки можно извлечь определенную пользу.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах продажи квартиры в ипотеке:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800)  350-23-69 доб. 534
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.