Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры – долгий процесс, который требует знания определенных нюансов, особенно когда ей владеет несколько человек по праву долевой собственности.

Реализация подобного имущества осуществляется с учетом норм Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также других действующих законодательных документов.

Скрыть содержание

• Можно ли продать свою долю в общей недвижимости?
• Какими законами регламентируется сделка?
• Как продать жилье целиком одному покупателю или реализовать его часть дольщиком?
Определение стоимости     Подготовка документов     Совершение сделки     Переход имущественных прав другому собственнику     Налог с реализации недвижимости    
• Риски и последствия

Можно ли продать свою долю в общей недвижимости?

Продажа долевого владения имеет ряд тонкостей, игнорирование которых может стать причиной признания сделки неправомерной. Однако, при соблюдении определенного порядка, продать можно даже не всю квартиру, а лишь свою часть в ней. Хотя рассчитывать на скорое решение вопроса и достойную цену не придется. Связано это с тем, что найдется не много желающих делить жилплощадь с незнакомыми людьми.

При продаже части квартиры, собственнику нужно учесть тот факт, что преимущественное право на приобретение части квартиры принадлежит его совладельцам. Так в первую очередь, при желании реализовать свою долю одним из владельцев, необходимо предупредить других сособственников о своем намерении с четким указанием условий.

Если же совладельцы от такого приобретения отказываются или сделка не совершается в течение месяца, собственник имеет право продать свое имущество посторонним людям, но на тех же условиях, которые были озвучены ранее.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какими законами регламентируется сделка?

Правомерность сделок с долевой собственностью обозначена:

• Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость» (ФЗ-122).
• Федеральным Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ-172).
• Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218).
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Как продать жилье целиком одному покупателю или реализовать его часть дольщиком?

Порядок реализации подобного имущества регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Есть два варианта реализации такой квартиры:

1. Продается только некоторая ее часть (имущество определенного собственника).
2. Все владельцы изъявили желание продать общую собственность.

Каждый из этих вариантов имеет свои тонкости. Так реализация общей квартиры по взаимному согласию осуществляется несколько иначе, чем продажа части. При совместном решении, оформлять разрешение на продажу не требуется. Все доли квартиры приобретаются покупателем, как одним владельцем. Такой путь самый быстрый и благоприятный в реализации подобной собственности.

Определение стоимости

Определившись с желанием продать общую квартиру, владельцам, находящимся в долевом участии, необходимо договориться о ее стоимости. Оценить имущество можно 2 способами:

1. Самостоятельная оценка – требует тщательного анализа рынка недвижимости, мониторинг аналогичных сделок и предложений.
2. Экспертная оценка – специалисты данного направления определяют реальную стоимость квартиры, а также выдают экспертное заключение, которое может понадобиться при купле-продаже с привлечением банковских средств (займов).

Подготовка документов

Для процесса продажи квартиры ее собственникам понадобятся такие документы:

• удостоверения личностей всех представителей процесса;
• согласие супруга/супруги на проведение сделки, официально заверенное (если кто-то из сторон состоит в браке);
• разрешение органов опеки – при участии несовершеннолетних граждан в процессе;
• техпаспорт БТИ;
• официальный отказ других владельцев от покупки или другой документ, подтверждающий уведомление остальных владельцев (при продаже части);
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о регистрации части (доли) недвижимости или, при отсутствии, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• договор купли-продажи соответствующего имущества.

Совершение сделки

С июня 2016 года сделки по продаже недвижимости, находящейся у собственников в долях, в обязательном порядке оформляются нотариусом. Регламентирует легитимность процесса статья 6 Федерального Закона №172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.06.2016 года.

Нотариальное оформление сделки обходится в приличную сумму. Правила предусматривают, что расходы разделяются между совладельцами прямо пропорционально размеру их имущественных частей. Общая стоимость услуг оформления складывается из следующих расходов:

• технические работы нотариуса – 3 000 руб. + 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости;
• госпошлина – 2 000 руб.;
• заверение сделки – от 5 000 руб.

После тщательной проверки наличия и соответствия документов нотариус признает правомерность сделки, заверяя документы. Далее следует подписание сторонами договора купли-продажи соответствующей недвижимости.

Переход имущественных прав другому собственнику

Подписание договора купли-продажи – не последний шаг в совершении сделки. Так конечным пунктом будет передача договора в Росреестр для регистрации изменений прав собственности на недвижимость. Соответствующие специалисты проверяют законность сделки и оформляют новую выписку ЕГРН, которая подтверждает переход имущественных прав другому собственнику.

Срок оформления выписки из государственного реестра недвижимости зависит от способа подачи документов и может составлять:

• при электронной регистрации документ можно получить на следующий день;
• при предоставлении и оформлении документов в ведомство нотариусом, который ведет сделку – до трех дней;
• подача документов покупателем либо продавцом – до 5 дней.

Налог с реализации недвижимости

На каждого владельца доли накладывается обязательство по уплате налога с продажи своей части по ставке 13%.

Однако стоит заметить, что в некоторых случаях платить налог не нужно. Так освобождаются от уплаты этого налога лица, у которых имущество находится в собственности не меньше трех лет на основании приватизации, получения наследства или в подарок от близких родственников, и в результате получения недвижимости плательщиком ренты на основании договора пожизненной ренты.

Кроме того, налог не уплачивается, если недвижимости находиться во владении более 5 лет и отвечает таким требованиям:

• приобретение было оформлено по договору купли-продажи, по договору дарения от лиц, которые не являются близкими родственниками или по договору, связанному с долевым строительством;
• оформлена продавцом во владения после 01 января 2016 года.

Риски и последствия

Возможные риски и последствия, связанные с неправильным оформлением документов, представлены в таблице.

Разрешение выдается в случае:

1. Согласия обоих родителей.
2. Выделение доли всобственность ребенку в равнозначном по условиям проживания и площади жильё.

Продажа квартиры, которая находиться в долевой собственности, обладает своими особенностями. Законодательные нормы прописаны таким образом, чтоб защитить интересы каждого гражданина, который имеет прямое или косвенное отношение к процессу. Продажа такой недвижимости – дело не простое, но если соблюдать все действующие нормы и учитывать нюансы, сделка пройдет без особых сложностей и хлопот.