Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Сделка по продаже квартиры в последнее время набирает всё больше популярности, как более удобный вариант передачи права собственника от одного лица к другому.

Несмотря на тот факт, что существуют весьма похожие формы (как дарение или завещание), в случае с родственниками следует сконцентрироваться непосредственно на данный метод соглашения.

В чём заключаются его преимущества, и какие подводные камни стоит учесть во время оформления, чтобы не потерять выгоду?

Скрыть содержание

• Правовая база
• Кто считается родственниками с указанием степени родства?
• Плюсы и минусы продажи доли квартиры между родственниками
• Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
С чего начать?     Где оформляют и куда идти?     Какие документы необходимы?     Сроки оформления     Стоимость оформления     Когда могут отказать?     Взаиморасчеты    
• Особенности и нюансы
Продажа доли дочери или сыну     Другие моменты    

Правовая база

Запланированная продажа доли в квартире между родственниками не имеет существенных отличий от стандартного оформления сделки с третьим лицом.

Однако реализация конкретной части объекта недвижимости допускается лишь, когда лицо имеет право распоряжения ею и это отмечено в соответствующем документе о собственности.

А продажа допустима только при наличии согласия остальных собственников, независимо от того, кто является покупателем: до заключения соглашения обязательно стоит уведомить собственников, ведь приоритетное право на выкуп территории имеют именно они.

Данное сообщение составляется в письменном виде и должно иметь следующие пункты:

• подробное описание предмета продажи с указанием места расположения и площади;
• размер стоимости;
• временные сроки, в течение которых собственник должен принять решение (минимум месяц).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
4. прадедушки и прабабушки;
5. самые близкие двоюродные родственники;
6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Плюсы и минусы продажи доли квартиры между родственниками

Гражданин, который является собственником доли квартиры, имеет возможность самостоятельно выбрать способ передачи имущества.

Договор купли-продажи считается самым простым и быстрым выходом из ситуации, поскольку имеет массу положительных сторон:

• процедура составления соглашения несложная;
• третьим лицам нельзя оспорить совершенную сделку;
• реально предусмотреть обширный круг гарантий;
• допускается заключить предварительную сделку;
• сумма госпошлины, уменьшается прямо пропорционально степени родства.

Но немаловажно взять во внимание и негативные моменты оформления, которые в отдельных случаях могут оказаться камнем преткновения и вызвать претензии с обеих сторон:

• обязанность платить налоговый платеж на доход;
• для супругов такая собственность получает статус совместного имущества;
• невозможность держать под контролем действия родственника.

Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, чтобы в будущем проведённая сделка не вызвала новых проблем именно из-за самой формы продажи.

Поэтому внимательно изучите все оговорки насчёт передачи прав и проверить документацию.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Порой возникают ситуации, когда требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику.

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

Продавцу нужно подготовить максимально полный перечень бумаг, которые описывают объект предстоящего соглашения и имеющиеся на него права:

1. Паспорт или свидетельство о рождении.
2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

1. Паспорт.
2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Собственник доли должен направить по адресу заявителя подтверждение, что он отказывается от приобретения части квартире – на это даётся 30 дней.

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Отказ со стороны организаций может последовать лишь в случае отсутствия требуемых документов, которые подтверждают права на владение частью квартиры.

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – рыночная стоимость доли;
• РСН – стоимость недвижимости;
• РД – площадь отчуждаемой части;
• К – понижающий коэффициент.

Коэффициент взаимосвязан с несколькими факторами (количество комнат, старый ремонт и пр.), поэтому чтобы определить его величину, опять-таки необходимы услуги опытного оценщика.

Особенности и нюансы

Согласно ГК РФ все граждане наделены равными правами, а хозяин доли может распорядиться ей по собственному усмотрению, но придерживаться интересов остальных жителей.

Алгоритм продажи доли происходит в том же порядке, что и продажа целой квартире.

При этом остаются некие нюансы, касающиеся соблюдения установленных правил, которые тоже важно учесть.

Продажа доли дочери или сыну

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям, когда их сын или дочь заключили брак.

При таком варианте недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода делиться лишь между супругами.

Важно понимать, что продав долю квартиры родственникам, вы можете в ней жить лишь по личной договоренности.

Если вас решает выгнать, то закон будет на стороне тех, кто имеет права на владение жильём согласно бумагам.

Только в случае завещания квартиру, она продолжит быть вашей собственностью до самой смерти.

Другие моменты

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

Но при покупке доли за счёт материнского капитала существует ряд замечаний:

• запрещено приобретение жилья у близких родственников (с дальними членами семьи возможность заключения сделки рассматривается индивидуально);
• несовершеннолетние дети не могут участвовать в договоре;
• купленная недвижимость должна быть поделена между всеми членами.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

А коэффициент ставки остается прежним – 8-9 %.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку.