С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности

Возможность нахождения объектов недвижимости в долевой собственности предусмотрена действующим гражданским законодательством.

Дольщики имеют право владения и пользования своим имуществом, а вот с распоряжением дела обстоят не так безоблачно.

Существует масса нюансов, которые не дают собственнику продать свою часть или, как минимум, не способствуют этому.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Правовая база

Процедура совершения такой сделки регулируется нормами следующих правовых актов.

  1. Гражданский кодекс РФ – в частности, главой 16, где идет речь о нюансах распоряжения долями. В ГК РФ рассказывается и о том, что такое договор купли-продажи, как его правильно оформить.
  2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нормативно-правовой акт определяет порядок регистрации перехода прав на долю в квартире, рассказывает о форме договора купли-продажи долей в квартире.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Действующее законодательство запрещает заключать договоры по отчуждению долей в квартире в простой письменной форме.

Объясняется это просто: такие договоры очень часто вызывают конфликты между сособственниками, ведут к нарушению прав тех или иных лиц.

Поэтому государство решило, что данные сделки должны реализовываться только под контролем нотариуса, который:

  • проверяет дееспособность сторон;
  • оценивает полноту и достоверность представленных документов;
  • контролирует, чтобы права сторон и третьих лиц были соблюдены.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.

Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.

Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.

Поэтому наиболее перспективный вариант – искать покупателя среди родственников, или даже – сособственников.

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. О желании продать долю.
  2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
  3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Действует еще одно важное правило: нельзя продавать недвижимость третьим лицам по цене, ниже той, что была указана в сообщении сособственникам.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.

Об этом шла речь выше.

Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Никаких проблем на этом этапе не возникнет.

Но когда стороны обратятся в Росреестр или в МФЦ, то там в регистрации перехода права собственности откажут.

Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

  1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
  2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
  3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

  • о том, кто является собственниками долей;
  • об имеющихся ограничениях и обременениях.
Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.

Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.

Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.

Это 1 месяц.

Много времени может занять поиск покупателя.

Сбор документов и оформление договора – несколько дней.

Все зависит от загруженности нотариуса.

Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.

Стоимость услуг правового и технического характера, например, определяют нотариальные палаты регионов.

Многое зависит от стоимости доли.

В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

Есть несколько случаев:

  1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
  2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
  3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
  4. Не представлены все необходимые документы.
  5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
  6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Стороны вправе самостоятельно решить вопрос о том, каким образом они будут произведены расчеты.

Варианты:

  1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
  2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
  3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.
Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Особенности и нюансы

О многих особенностях уже было сказано.

Перечислим нюансы.

Оформление продажи

Сделку можно оформить только у нотариуса.

Причем до этого следует там же подготовить сообщение собственникам о желании владельца доли квартиры продать её.

Кстати, нотариус имеет возможность передать необходимые документы на регистрацию.

Другие особенности

  1. Собственники имеют преимущественное право покупки.
  2. Имущество, приобретенное в браке может отчуждаться только с согласия супруга, оформленного у нотариуса.
  3. При продаже доли в квартире отчуждается не какая-то конкретная её часть – одна комната, например. Продается доля в праве. То есть, покупатель получает право пользоваться всей квартирой.

Регистрация продажи доли

Документы можно сдать:

  • в Росреестр;
  • в МФЦ.

Можно, за определенную плату, заказать услугу по сдаче бумаг в компетентные органы у нотариуса.

Что это дает?

Переход права собственности будет зафиксирован быстрее.

Таким образом, оформление продажи доли в квартире – процесс довольно долгий и сложный.

Но в таких случаях закон обязывает стороны прибегать к помощи нотариуса.

Это делает процедуру несколько более простой и безопасной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)
+7 (812) 317-60-14 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93Москва +7 (812) 317-60-14Санкт-Петербург
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.