Нюансы продажи квартир с долями: как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ совместное владение имуществом, в котором каждому дольщику отводится его доля, признается долевой собственностью.

Доля выражается в арифметическом, а не в физическом значении.

В случае если размер их не определен или отсутствует договоренность, то доли считаются равными.

Рассмотрим особенности продажи долей в двух и трехкомнатных квартирах.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Порядок сделок с долями по законодательству
• Схемы отчуждения долей
• Грамотная оценка доли
• Инструкция: как продать долю выгодно
Документация для отчуждения доли     Нюансы продажи 1/2 доли в двух и трехкомнатной квартире    
• Риски покупателя доли

Правовая база

При продаже долей в двухкомнатных и трёхкомнатных квартирах следует применять в первую очередь Гражданский кодекс.

Также нужно руководствоваться следующими нормами:

• налоговый кодекс;
• ФЗ № 218 об обязательной регистрации;
• основные законы о нотариате;
• ФЗ № 135 об оценке имущества.

Дополнительно руководствуются постановлениями пленума ВС РФ, разъясняющими правоприменительную практику.

Обычно это делается путем договоренности между проживающими лицами.

Например, если по документам продавцу принадлежит 2/5 доли, то владелец меньшей доли, соответственно, занимает меньшую по метражу комнату.

При продаже 1/3 трехкомнатной квартиры возникают разногласия о том, который из жильцов займет зал, то есть большую площадь.

При несогласии совладельцев спор решается через суд.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок сделок с долями по законодательству

Отчуждение долей следует осуществлять в строгом соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Закон обязывает владельца извещать каждого совладельца через уведомление о продаже доли о своем решении реализовать имущество. Текст содержит цену, условия и сроки сделки.

Ответ совладельца оформляется в письменной форме, желательно через нотариуса.

Необходимо собрать все подтверждения того, что все совладельцы были извещены должным образом.

По закону установлен срок в один месяц, в течение которого сособственник должен либо заявить согласие на выкуп, либо письменно отказаться.

Еще один важный момент – если желающих приобрести долю несколько, то продавец вправе остановить свой выбор на любом из них.

Схемы отчуждения долей

В пределах жилища определить доли в натуре не представляется возможным, то есть сложно обозначить места проживания жильцов. Участки общего пользования принадлежат всем на равных правах.

Способы реализации доли:

• передача в залог;
• дарственная;
• продажа.

Также доля переходит по постановлению суда, который удовлетворил иск о ее преимущественном выкупе.

Две первые схемы применяют в том случае, если известить других совладельцев бывает проблематично, либо если одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Можно констатировать, что эти схемы представляет собой обходные пути.

В случае залога доказать то, что фактически имела место сделка продажи, невозможно. По этой причине финансовая схема нашла успешное применение в жизни.

Грамотная оценка доли

Как показывает практика, рыночная цена всего объекта оказывается более высокой, чем цена его части.

На окончательную цену влияют:

• размер доли;
• общая площадь жилья;
• наличие разграничения долей в натуре;
• состояние жилплощади;
• местоположение.

Размер скидки колеблется в пределах 30-60%.

Чтобы наиболее точно определить цену, следует обращаться к независимому оценщику – эксперту в данной сфере.

Кроме перечисленных нюансов, могут повлиять и иные, которые учитывает специалист при тщательной оценке.

Придется уплатить 13% подоходного налога при ее реализации.

Также с покупки жилья можно оформить налоговый вычет.Налогооблагаемая база продажи имущества составляет 1 миллион рублей.

Расчет: налог с продажной суммы – 1 млн рублей х размер доли. С отрицательного значения нужно уплатить 13%, а при плюсовом итоге сумма не взымается. Подробнее в ст. 220 НК РФ.

Инструкция: как продать долю выгодно

Перед продажей нужно убедиться в том, что доля выделена и ее размер определен.

Этот фактор очень влияет на итоговую цену.

На практике разделение происходит путем соглашения между совладельцами, но если нельзя договориться о том, какая часть жилья принадлежит продавцу, то нужно обратиться в суд.

Суд устанавливает порядок пользования жилым имуществом, то есть прямо указывает на то, в каких местах (комнатах) проживают, а какие только используют совладельцы.

Площадь жилья при этом определяется в точном соотношении со спорной долей.

Документация для отчуждения доли

После того, как владелец определился с отказами других дольщиков, нашел покупателя и согласовал детали, можно приступить к сбору бумаг.

Действует три вида доверенностей:

1. Генеральная содержит обширный круг полномочий.
2. Одноразовая дает возможность совершить конкретное действие.
3. Особая доверенность дает особое правомочие.

Цена доли, указанная в договоре, должна строго соответствовать той, о которой были уведомлены совладельцы.

Если часть жилища была определена в натуре – путем соглашения жильцов – то необходимо указать ее местоположение, приложив судебное решение или соглашение.

Также к документу прилагается опись имущества, если таковое имеется (о наличии бытовой техники и т.п.).

Сам договор должен содержать:

• предмет сделки – обозначенную долю (количество комнат, сколько общей и жилплощади, этажность, адрес);
• стоимость доли;
• данные об ограничениях, наложенных на имущество (залог, права третьих лиц и т.п.).

Продажу доли необходимо заверить нотариально.

Затем происходит передача пакета с документацией в Росреестр. Этот набор включает:

1. Заявление.
2. Общегражданский паспорт.
3. Правоустанавливающий акт на жилье.
4. Чек об оплате пошлины (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
5. Договор купли продажи.
6. Подтверждение соблюдения порядка уведомления совладельцев.

Нюансы продажи 1/2 доли в двух и трехкомнатной квартире

Когда владелец продает ½ доли квартиры, порядок действий остается прежним, то есть он обязан уведомить другого совладельца в письменной форме и в течение одного месяца дождаться ответа.

Продажа ½ доли на практике приводит к тому, что падает цена за 1 кв. метр.

По этой причине лучше пойти на компромисс – договориться с другим владельцем 1/2 доли и реализовать недвижимость целиком. Вырученная сумма делится пополам.

1/2 двух и трехкомнатной квартиры разделить по метражу не представляется возможным. Суд лишь определяет порядок пользования помещением, если договоренность между жильцами не достигнута.

Продажу своей 1/2 части можно осуществить путем дарения, но существует опасность расторжения сделки, если будет доказано, что по факту она прикрывала продажу.

Передача 1/2 доли в залог, равный по сумме ее цене, является более надежным вариантом.

Потом оформляется договор о прощении долга, а 1/2 доли переходит залогодержателю.

Риски покупателя доли

Когда продажа 1/2 доли может быть оспорена? Обычно сделка расторгается в том случае, если какой-то из дольщиков не был уведомлен в законный срок.

Этот факт необходимо доказать в суде, чтобы получить по его решению первоочередное право выкупа.

Согласно п.3 ст. 250 ГК Рф лицо, чье право выкупа было проигнорировано, может в течение трех месяцев заявить о нарушении.

Недействительность сделки повлечет возврат всех переданных сумм, включая сумму расчета, другие издержки, понесенные добросовестным покупателем.

Факторы, которые могут привести к оспариванию продажи 1/2 доли:

• отсутствие ответа хотя бы одного сособственника;
• не получено согласие Органа опеки при участии в сделке несовершеннолетнего;
• недостоверность внесенных в документы данных;
• срок в один месяц, отведенный для уведомления совладельцев, не истек;
• действует решение о приостановлении сделки по суду.

Надо отметить, что оспаривание сделок с долями представляет особую сложность. И если заранее подготовить сделку строго в соответствии с Законом, доля перейдет к новому владельцу без проблем.