Продажа квартиры два собственника: особенности сделки при нескольких владельцах

Отчуждение недвижимого имущества происходит в строго регламентированном законом порядке.

Даже простая сделка с одним продавцом и покупателем имеет свои нюансы.

Если же у квартиры несколько собственников, заключение договора занимает больше времени и требует дополнительных документов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Отличия общей долевой и общей совместной собственности

Институт общей собственности прочно закрепился в сфере недвижимости с момента укрепления демократии.

Она возникает, при продаже квартиры двумя собственниками, когда двое или более лиц приобретают права на один объект по личной инициативе или в силу закона.

Порядок реализации вещных прав в таком случае зависит от формы общей собственности:

  • совместная;
  • долевая.

Первая форма предполагает, что участники права на одинаковых условиях пользуются имуществом без выделения конкретной доли объекта.

Она образуется, когда жилое помещение приобретается в период брачных отношений.

Формально один из супругов будет титульным собственником, но без согласия другой стороны совершать сделки по отчуждению он не сможет.

При долевой форме происходит выделение каждому из участников конкретной дробной доли в праве на общее имущество.

Каждый из владельцев может распоряжаться исключительно своей долей объекта с соблюдением правил, установленных законом.

Причины формирования общего долевого права:

  • приватизация социального жилья;
  • наследование имущества;
  • покупка объекта несколькими лицами.

Правовая база

Фундаментальные основы института общего права на имущество регулируются ст.244-256 Гражданского кодекса РФ, а также ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сособственники обладают равными правами на владение имуществом, извлечение из него выгоды и распоряжение дальнейшей судьбой объекта.

Причем размер доли не выражает конкретную часть квартиры, в которой лицо может проживать. Она имеет значение только в момент отчуждения права на помещение.

Ч.2 ст.246 ГК РФ предоставляет возможность каждому участнику долевой собственности любым способом распоряжаться своей частью квартиры, но только с согласия остальных сособственников, которое выражается в активной или пассивной форме.

Нюансы продажи квартиры, если несколько собственников

Порядок действий будет зависеть от вида общей собственности, но в любом случае стороны сделки должны сначала прийти к согласию по предмету договора, цене объекта, порядку расчета.

Совместная собственность

После составления проекта договора купли-продажи, в котором указываются данные титульного владельца, необходимо:

  1. Оформить согласие супруга на сделку у нотариуса, если невозможно личное присутствие обеих сторон.
  2. Собрать исчерпывающий пакет документов для регистрации договора.
  3. Подать комплект документов и заявление о переходе права на квартиру покупателю в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ.
Внимание! С помощью брачного договора супруги могут установить режим раздельного владения имуществом, тогда согласие партнера на сделку не потребуется.

Долевая собственность

Предметом сделки может выступать целый объект или его доля.

В первом случае нет особенностей в заключении договора, так как все собственники участвуют в купле-продаже.

Если же отчуждаются отдельные доли, то в адрес остальных участников долевой собственности направляется уведомление о планируемой сделке.

Порядок заключения:

  1. Согласование условий договора и составление его проекта.
  2. Направление уведомления сособственникам с предложением выкупить долю (при отчуждении целого объекта этот этап пропускается).
  3. Месяц придется подождать для получения ответа.

    Если участник долевой собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.

    При отказе от преимущественного права, сделка может быть заключена с любым лицом.

    Отказ оформляется в письменной форме. Если ответ в течение месяца не поступил, это приравнивается к отказу от предложения.

  4. Нотариальное заверение договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Если со стороны продавцов участвует несколько лиц, присутствовать при подаче документов может один из них.
Справка! Все договора, по которым отчуждаются доли жилого помещения обязательно заверяются нотариусом, в том числе, когда участниками долевого права продается целый объект.

Сколько будет договоров?

С юридической точки зрения неважно сколько человек выступает на стороне продавца – два или более.

Условия и правила заключения сделки будут одинаковыми.

Если объект долевой собственности отчуждается одному покупателю, то независимо от количества продавцов составляется один договор.

В нем указываются паспортные данные всех участников, основания возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.

При отчуждении доли может возникнуть ситуация, когда продавцы находят каждый себе покупателя.

Тогда независимо друг от друга можно провести сделку с соблюдением уведомительного порядка и нотариальной формы договора.

Перечень документов

В регистрационный орган предоставляется:

  • выписка из реестра недвижимости или свидетельство о праве на объект;
  • справка из ЖЭКа о зарегистрированных проживающих;
  • документы, подтверждающие соблюдение уведомительного порядка при продаже доли;
  • если одним из участников сделки будет несовершеннолетний или опекаемый гражданин потребуется согласие законного представителя и разрешение от органов опеки;
  • согласие супруга на продажу при режиме совместной собственности;
  • паспорта всех участников сделки.

Стоимость

Расходы на заключение сделки состоят из стоимости проекта договора и госпошлины.

Нотариальный договор оплачивается по официальному тарифу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.

Госпошлину в размере 2000 рублей оплачивает покупатель. Если требуется согласие супруга на сделку, придется заплатить еще от 1300-1500 рублей.

Сроки регистрации

При обращении в Рореестр проверка законности сделки занимает 7 рабочих дней.

Если подавать документы через МФЦ общий срок продляется на 2 дня.

Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.

Покупателю выдается выписка из ЕГРН, а продавцам возвращается зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи.

Могут ли отказать в регистрации?

Основные причины:

  1. Нарушение преимущественного права на выкуп доли.

    Продавец либо не предоставил письменный отказ участников долевого права или уведомление о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.

    Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Орган регистрации прав должен убедиться, что сособственники достоверно узнали о продаже имущества.

    Иначе они могут в течение 3 месяцев обжаловать решение регистратора и подать заявление о переводе на себя прав покупателя.

  2. Отсутствует нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор, если собственность совместная.

    В остальном действуют те же правила, что и для классической купли-продажи недвижимости.

    Если регистратору представлен полный пакет документов и договор составлен в соответствии с законом, сделка будет зарегистрирована в срок.

Риски покупателя

Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.

В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.

Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.

Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

Внимание! Узнайте причину оформления квартиры в долевую собственность. Если была приватизация, может объявиться лицо, которое не смогло вовремя воспользоваться правом получения доли недвижимости. Аналогичная ситуация часто возникает при наследовании имущества.

Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.

Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.

Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.

Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.

Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.