Как оформить продажу доли в квартире другому собственнику: особенности и детали процесса

Продажа доли в квартире — сложная сделка с недвижимостью, основным условием для которой является приватизация жилья, а также согласие соседей.

Этот процесс предполагает целый ряд мероприятий.

Рассмотрим основные правила продажи части недвижимости ее остальным владельцам .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли продать долю в квартире другому собственнику?

Продажа своей доли в общей собственности непростая сделка.

У приватизированной квартиры может быть несколько владельцев, которые не всегда являются родственниками.

Закон не запрещает осуществлять продажу своей доли прочим владельцам жилья.

Более того, они имеют преимущественное право осуществления такой покупки.

Если продавец доли не направит прочим собственникам уведомление о продаже, а продаст свою часть стороннему лицу, то они имеют право оспорить сделку в суде.

Правовые основания

Со 2 июня 2016 гола силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ними были внесены корректировки в действующий закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Но этот закон утратит свою силу в январе 2020 года, после чего стоит ожидать новых изменений.

Порядок продажи регламентирует статья 245 Гражданского кодекса.

Причины продажи

Существуют разные основания для продажи доли в квартире, среди прочих:

  • ссоры с родственниками;
  • необходимость в деньгах;
  • получение части квартиры по наследству или в дар и отсутствие возможности или желания в ней жить;
  • развод супругов и раздел имущества;
  • иные личные обстоятельства.

Владелец, выставляя на продажу долю в квартире, имеет возможность решить свои финансовые проблемы.

Сделки купли-продажи нередко осуществляются между родственниками.

Это происходит при наличии риска конфискации либо раздела имущества, имущественных спорах межу партнерами по бизнесу.

Чтобы не лишиться всей квартиры, человек может продать долю жилья кому-то из родных, оставив себе, допустим, 1/20 часть.

В результате получается, что и имущество остается, и взять с владельца особо нечего.

В некоторых ситуациях единственный выход — продажа доли по наследству.

Так делают, если с остальными наследниками договориться не получилось, а возможность или желание использовать часть квартиры для проживания отсутствует.

Право первой очереди

Первая очередь обеспечивает преимущественное право перед иными лицами.

Право первой очереди появляется не только в случае прямого выделения долей.

При продаже долей оно оказывается у второго собственника — покупателем первой очереди является именно он.

При продаже та цена, которая была озвучена совладельцам жилья должна остаться неизменной и для иных категорий покупателей.

К примеру, продавец предложил продажу доли другому собственнику за 1 млн. р., но тот отказался, объяснив это высокой ценой.

Продавец после отказа продал часть другому покупателю за меньшую цену.

В итоге сделка была оспорена по причине нарушения прав сособственника жилья.

Собственник может лишь поднять цену, но не снижать ее, поскольку это будет считаться мошенническим ходом.

Если речь идет о коммунальных квартирах, то перед продажей также нужно разрешение от владельцев остальных комнат.

Коммуналка, по сути, представляет единую квартиру, а комнаты — только ее составляющие.

Они могут считаться обычными долям, потому в данном случае соседи являются покупателями первой очереди.

Основные моменты ценообразования

Как уже говорилось, цена не может быть снижена для других покупателей.

Кроме того существует ряд моментов, которые влияют на ценообразование.

Владельцы часто думают, что цену доли можно вычислить путем обычного соотношения площади доли к общей стоимости жилплощади.

Но такая оценка часто завышает (реже — снижает) стоимость долевой собственности.

На конечную цену влияет ряд факторов.

Вот некоторые из них:

  1. Наличие либо отсутствие у владельцев порядка пользования общим жильем.

    На практике в большинстве случаев определить такой порядок почти невозможно.

    Если он определен, это положительный фактор, который может повышать стоимость доли в квартире.

  2. Наличие либо отсутствие свободного доступа в квартиру.

    Если все владельцы не препятствуют вселению нового жильца, цена доли обычно увеличивается.

    Если кто-то из них против, и вселяться покупателю нужно через cуд, стоимость может значительно снизиться, и продать долю будет сложнее.

  3. Начальная стоимость увеличивается, если общая площадь квартиры большая.

    Это связано с тем, что данный фактор предполагает возможность разъезда жильцов в перспективе.

    Почти каждый покупатель надеется в будущем разменять общую квартиру и приобрести отдельное жилье.

    Чем больше жилплощадь, тем выше вероятность такой возможности.

  4. Стоимость может сильно увеличиться, если в квартире есть несколько отдельных комнат, которые соответствуют числу владельцев долей.
  5. Общее количество содольщиков — это также важный фактор.

    Чем их больше, тем ниже будет стоимость.

    Если помимо продавца присутствует лишь один содольщик, стартовая цена может повыситься примерно на 20%.

    Общее количество жильцов также играет роль.

    Если доля продается в квартире, где никто не проживает, ее цена может значительно вырасти.

  6. Цена снижается при наличии несовершеннолетних дольщиков.

    Это существенно затрудняет процесс продажи, так как дополнительно будет нужно разрешение органов опеки.

  7. Стоимость снижается, если квартира дорогая. Причина в том, что потенциальному покупателю проще купить отдельное недорогое жилье, чем долю в элитной квартире.
  8. Негативно влияет на цену продажа без просмотра.
    1. Помимо указанных факторов возможны и иные обстоятельства, влияющие на стоимость.

      Поэтому как продавцу, так и покупателю, нужно оценить все моменты и по возможности получить консультацию профессионального риэлтора.

      Как продать свою долю в квартире второму собственнику: инструкция

      При продаже доли третьему лицу нужно соблюдать все нюансы этого процесса.

      Этого требуют как покупатели, так и нотариусы, сопровождающие сделку.

      После ее совершения оспорить результаты будет крайне сложно.

      Поэтому важна максимальная юридическая чистота.

      Сделка по продаже доли в квартире состоит из таких этапов:

      1. Сначала нужно обсудить процесс продажи доли с иными собственниками.

        Если кто-то из них захочет купить ее, можно обойтись без письменных уведомлений.

        В других случаях лучше не соглашаться на устные заверения и предоставить официальное письменное заявление о продаже, указав в нем условия и стоимость.

      2. Если ответа от собственников не последовало, нужно подождать, пока пройдет месяц.
        Если кто-то из прочих совладельцев согласился на сделку, можно сразу приступать к оформлению продажи.
      3. Если желающих на покупку нет, можно начинать искать покупателя.
      4. Когда покупатель найден, с ним должны быть оговорены условия сделки.

        Далее собираются необходимые документы, и составляется договор.

      5. Стороны подписывают договор продажи доли, и он заверяется нотариусом.

        Документ дополняется актом приема-передачи квартиры.

      6. После этого покупателю нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать полученное право на долю в квартире.
      ВНИМАНИЕ! Дополнительные сложности возможны при продаже квартиры, купленной в ипотеку.

      Она имеет статус залогового имущества в банке, поэтому нужно либо дождаться момента, когда займ будет погашен полностью.

      Второй вариант продажи это отыскать покупателя, который возьмет на себя все обязательства по внесению платежей до погашения задолженности.

      Список документов, которые нужны для проведения такой сделки, включает в себя следующее:

      1. Свидетельство о государственной регистрации имущества. Оно является подтверждением того, что за гражданином числится конкретная доля в помещении.
      2. Технический и кадастровый паспорт на объект.
      3. Справка с описанием объекта.
      4. Выписка из единого реестра прав собственности.
      5. При покупке доли лицом, которое находится в браке — письменное разрешение на сделку со стороны второго супруга.
      6. Выписка из домовой книги.
      7. Паспорта участников сделки (копии и оригиналы).

      Также прикладываются уведомления, которые были отправлены остальным собственников.

      То, были ли получены ответы, не имеет значения.

      Важно их наличие, которое подтверждает то, что остальные дольщики знали о намерениях собственника продать свою часть.

      Особенности и нюансы

      Многих интересует, есть ли различия в процедуре продажи при разных размерах долей.

      Доля не является физической частью собственности.

      При владении ½, 1/3 или 2/3 долей нельзя указать четко на комнату, угол или определить границы, так как любое помещение предполагает наличие мест общего пользования, что мешает фактически выделить определенную часть, не ущемив права никого из владельцев.

      Размер доли оказывает влияние только на цену.

      Чем она больше, тем дороже может быть продана и наоборот.

      Основная сложность в том, что долю продать труднее, чем целую квартиру.

      И собственник не всегда может повлиять на то, как быстро найдется покупатель.

      Также процедура усложняется при отсутствии согласия иных собственников.

      Иногда проще отказаться от сделки, чем получить благоприятные результаты.

      Но иногда свое право на продажу получается отстоять посредством компромисса или обращения в суд.

      Сложный момент наличие совершеннолетних в качестве дольщиков.

      В этом случае сделка невозможна без согласия органов опеки и попечительства.

      Последние не дадут согласия, если у ребенка нет права на другую недвижимость, которая является пригодной для проживания.

      Если же квартира была куплена в ипотеку, то нужно разрешение выдавшего кредит банка, что также не всегда реально.

      Риски и последствия

      Продажа долей в квартирах предполагает некоторые риски:

      • Нежелание других владельцев покупать долю. В некоторых случаях отыскать сторонних покупателей довольно сложно.
      • Обращение других дольщиков в суд, чтобы не допустить сделку.

        Суд не удовлетворит их требования, если сами они откажутся от покупки, но на решение этого опроса уйдет немало времени.

      • Также возможная проблема — недовольство по отношению к новому владельцу.

      Продажа доли в квартире возможна, но нужно учитывать, что это сложная процедура, поскольку найти покупателя может быть тяжело.

      Также важно придерживаться четкой инструкции и соблюдать все правила, установленные законодательством.

      Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
       
      +7 (499) 288-16-93 (Москва)

      Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.