Азы продаж недвижимости: как продать квартиру без согласия одного из собственников

Часто хочется быстро и без проблем совершить сделку купли-продажи доли.

Часто возникает вопрос: возможно ли миновать процедуру получения согласия у совладельцев на отчуждение доли?

Рассмотрим в данной статье порядок продажи доли квартиры, в том числе без согласия сособственников, а также риски и возможные последствия сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Да, без согласия других собственников продать квартиру можно.

Но без уведомления о том, что вы собираетесь отчуждать свою часть имущества, нельзя.

В Гражданском кодексе четко прописан порядок продажи доли (ст.244-259).

Имущество, кроме как в индивидуальной собственности, может быть еще в общей долевой и в общей совместной.

К СВЕДЕНИЮ. Владелец доли имеет право распорядиться своей частью в общем имуществе по своему личному усмотрению – подарить, продать, превратить в залог и др.

Но в отличие от единоличной собственности, в долевой собственности есть некоторые ограничения.

Совместная собственность

При совместной собственности доли не определены.

Чаще всего этот вид права возникает при приобретении недвижимости супругами.

При реализации доли в этом виде права обязательно требуется нотариальное согласие на совершение сделки.

В правовом документе могут быть указаны как оба супруга, так и один из них.

При этом, если квартира куплена в браке, имущество является совместным, с одинаковым правом пользоваться им и распоряжаться независимо от того, чья фамилия в свидетельстве.

Поэтому нотариально удостоверенное согласие законных мужа или жены требуется и при покупке недвижимости, и при продаже, как целой квартиры, так и доли в ней.

Примечание! Если отчуждается доля одного из супругов в квартире, полученной по сделке дарения или завещания, то согласие не понадобится.

При возникновении права по безвозмездной сделке имущество не будет являться общим, даже если приобретено в браке.

Итак, при общей собственности супругов нужно согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости, если таковая приобретена в браке и является общим имуществом.

Если его не предоставить, регистратор приостановит сделку и обяжет донести данную бумагу.

Долевая собственность

При общей долевой собственности владельцы недвижимости имеют конкретно определенную долю в своем пользовании.

Например: 1 /2, 1/5 и пр..

Обладатели долей при пользовании имуществом должны учитывать:

  1. Владение своей частью недвижимости не должно нарушать права остальных собственников.
  2. Права на пользование общим имуществом равны.
  3. При желании совершить сделку отчуждения своей доли необходимо уведомить всех остальных обладателей права.

Право первой очереди

Ст. 246 ГК РФ – распоряжение имуществом осуществляется по соглашению между всеми обладателями прав.

Но если отчуждение планируется по возмездной сделке (кроме завещания и дарения), то оно должно происходить в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Данная статья подразумевает необходимость учитывать в первую очередь интересы других обладателей недвижимости и требует, чтобы продавец обязательно сообщил им, что выставляет свою долю на продажу.

Собственники имеют право первоочередной покупки.

То есть прежде всего выкупить долю могут другие владельцы квартиры, и если они не изъявят желание приобретать отчуждаемую часть, то только тогда можно реализовать ее постороннему лицу.

На практике этот процесс выглядит так:

  1. Допустим, у собственника доли уже имеется покупатель. Есть договоренность о цене, возможен предварительный договор купли-продажи.
  2. Вы составляете уведомление в произвольной форме о продаже своей доли. Количество писем равно числу сособственников.
  3. В уведомлении должна быть обозначена стоимость недвижимости, площадь. При этом цена не должна быть выше той, которую продавец назначил на вторичном рынке.

  4. Отправляете конверты с уведомлением о вручении заказным письмом другим владельцам долей.
  5. Выжидаете месяц.
  6. Внимание! Только 30 дней со дня уведомления о продаже отводит законодатель совладельцам недвижимости для реализации права первой очереди. Последние могут как ответить также в письменной форме о принятом решении, так и проигнорировать его.
  7. По истечении отведенного Гражданским кодексом срока, если никто не сообщил о своем намерении приобрести часть общего имущества, вы вправе составить договор-купли продажи с иным лицом.
  8. Если все участники долевой собственности ответили отказом, то продавец может совершить сделку не теряя весь месяц.
  9. Если кто-либо из участников процедуры согласен выкупить долю, то уступить ее вы обязаны именно ему, даже если покупатель уже имелся.

Если несколько совладельцев решили воспользоваться правом преимущественной покупки, доля распределяется между ними пропорционально.

Если собственник, желающий совершить продажу, пренебрег требованием закона об уведомлении дольщиков, и продал свою часть постороннему лицу, совладельцы могут оспорить сделку в судебном порядке.

Она будет признана недействительной.

Важно! Сособственники не имеют права воспрепятствовать отчуждению вашей доли. Они либо участвуют в ее приобретении, либо принимают в свой состав нового соседа.

Как продать долю в праве общей собственности

Если вы не пренебрегли требованиями Гражданского кодекса и запаслись подтверждающими бумагами об уведомлении совладельцев, дальнейшая процедура перехода права будет состоять из нижеперечисленных действий.

  1. Для начала вам понадобится посетить нотариуса вместе с потенциальным покупателем.

    Сделки с долями с 2016 года не обходятся без участия этого специалиста.

    Простой договор не пройдет регистрацию, нотариальное заверение обязательно, независимо от вида сделки с долями.

    Документы, которые нужны для визита к нотариусу:

    1. Правоустанавливающий на недвижимость. Это может быть свидетельство, выписка из ЕГРН или ЕГРП.
    2. Примечание! Выписки из ЕГРН заказываются в МФЦ. Государственная пошлина за такую услугу 400 рублей. Этот документ в настоящий момент является единственным актуальным документом о собственности.
    3. Паспорта обоих участников сделки. Речь идет только о продавце и только о покупателе. Сособственников приглашать к нотариусу не нужно.
    4. Письменные уведомления сособственников о предстоящей продаже. Это могут быть невостребованные конверты с почтовыми отметками или ответы совладельцев.
    5. Документ, на основании которого возникло право: договор купли-продажи, дарения, мены, и т.д.

    Сама форма договора стандартна, но можно включить в нее определенные условия по усмотрению сторон.

    Услуги нотариуса обойдутся в 0,5 % от кадастровой стоимости доли на недвижимость, но не более 20 000 рублей.

    Обращаться в нотариальную контору следует по месту нахождения квартиры.

  2. После того, как у вас на руках появился договор, нужно подавать его через МФЦ в органы Росреестра.

    Для регистрации сделки в МФЦ понадобятся:

    1. заявления сторон (составляются сотрудником);
    2. паспорта;
    3. договор, заверенный нотариусом, в трех экземплярах (один останется в архиве уполномоченной организации, два других для участников процесса);
    4. государственная пошлина. Составляет 2000 рублей, оплачивает любая из сторон по договоренности, в квитанции должна значиться фамилия покупателя.

    Через 3-5 рабочих дней можно будет забрать документы.

    Продавец получит договор со штампом о проведенной регистрации, покупатель – выписку из ЕГРН на свое имя и такой же договор.

    Юридически регистрация недвижимости означает погашение регистрационной записи продавца и возникновение записи на покупателя.

    Примечание! Квартира обязательно должна стоять на учете в реестре недвижимости. Иначе переход права отодвинется до присвоения объекту уникального номера.

    Что будет, если вы отказались уведомлять совладельцев о совершаемой вами продаже доли (возможен какой-либо из следующих вариантов):

    1. Препятствия на стадии посещения нотариуса: юрист предупредит о нарушении процедуры уведомления совладельцев и может отказаться оформлять договор купли-продажи.
    2. Государственный регистратор запросит уведомления и приостановит сделку.

    Скорее всего в осуществлении перехода права будет отказано по итогам первых двух пунктов.

  3. Если сделка все-таки произошла, совладелец может оспорить ее в суде в течение трех месяцев, и суд вправе назначить покупателем истца.

    Если вы не будете уведомлять сособственников, порядок действий при продаже сохранится: нотариус, потом регистрация договора в МФЦ.

    В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации

    Причины отсутствия положительного решения от регистратора:

    • наличие арестов, обременений (обычно это выявляется и устраняется на этапе нотариальных действий);
    • отсутствие заверения договора уполномоченным специалистом;
    • нарушение процедуры уведомления сособственников;
    • отсутствие оплаты госпошлины;
    • неправильно составленное заявление, или ошибки в других документах.

Когда происходит оплата стоимости доли в квартире

В договоре обязательно содержится пункт о том, полностью ли произошел расчет между сторонами.

Здесь возможны следующие варианты:

  • покупатель уже рассчитался с продавцом. Сам факт передачи денег может происходить перед подачей документов в Росреестр, либо путем аренды ячейки банка, доступ к которой будет обеспечен после перехода права;
  • приобретение доли происходит с участием заемных средств (тогда договор ипотеки тоже подлежит сдаче в МФЦ). Банк сам осуществит все процедуру перевода средств. В этом случае на покупателя накладывается обременение;
  • в договоре оговорено, что покупатель возвращает полную стоимость недвижимости до определенной даты. То есть доля в квартире в залоге не у банка, а у продавца. На покупателя также накладывается обременение.

Как происходит процесс продажи доли, если собственник – несовершеннолетний?

При продаже квартиры в долевой собственности без согласия несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Данные органы местной власти призваны следить за тем, чтобы интересы малолетнего собственника не нарушались.

В отдельных случаях это обстоятельство может усложнить процесс продажи.

В разрешении органов опеки могут быть прописаны условия, обязательные к выполнению, игнорирование которых обяжет суд аннулировать сделку.

Например, возникновение права ребенка на другую квартиру вместо жилья, выступающего объектом сделки.

Или, если несовершеннолетний живет по другому адресу, создать счет в банке на его имя, выкупив право владения недвижимостью.

Если не уведомлять несовершеннолетнего собственника, ситуация может произойти такая же, как описано выше – регистратор откажет в переходе права, или суд аннулирует продажу доли.

Чаще всего регистратору может хватить просто уведомления о продаже, направленного по адресу проживания ребенка или адресу продаваемой комнаты.

Некоторые нотариусы занимаются отправлением уведомлений совладельцам – при желании и средствах можно поручить всю процедуру юристу.

Регистратор может затребовать и уведомление в органы опеки.

Некоторые нюансы процесса останутся на усмотрение государственного специалиста – к кому попадут ваши документы.

Так что стоит ли перестраховываться – решать самому продавцу.

Когда возникает судебное разбирательство

Иногда собственники не могут договориться между собой.

А жить под одной крышей не могут.

Решать такую проблему придется в суде.

Последний может обязать собственника с большей долей выкупить меньшую.

В суд также понадобится обратиться, если невозможно оповестить совладельца о предстоящей сделке, например, отсутствует его адрес проживания.

Или когда совладельцы намеренно совершают действия, препятствующие процедуре отчуждения доли.

В случае, если невозможно выделить долю в натуре, суд также может обязать одну из сторон выкупить часть квартиры.

Чтобы продать долю в квартире, нужно оповестить совладельцев о намечающейся сделке и заручиться их письменным отказом на право преимущественной покупки.

Сделка с долями подлежит удостоверению нотариуса и регистрации перехода права в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.