Каковы существенные условия договора купли-продажи недвижимости и какие еще сведения следует включить в ДКП?

Покупка недвижимого имущества связана с рисками, которые впоследствии могут обернуться признанием сделки недействительной.

Для минимизации рисков стоит серьезно отнестись к составлению договора купли-продажи. Законом предусмотрен ряд обстоятельств, которые подлежат обязательному включению в договоры по таким сделкам.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Характеристики предмета ДКП
• Согласование цены
• Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости
• Содержание документа

Что это такое?

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ. Законодательно закреплено, какие условия договора купли-продажи (далее – ДКП) недвижимости являются существенными:

• Характеристики предмета.
• Согласование цены объекта недвижимости.
• Перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости – применяется в случаях сделок с жилыми помещениями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Характеристики предмета ДКП

Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:

• сведения о наименовании объекта недвижимости;
• сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
• площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
• площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
• условный номер;
• иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.

Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.

Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре. ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.

Согласование цены

ДКП должен содержать условие о цене имущества. При отсутствии этого условия, сделка считается незаключенной. Данные положения указаны в статье 555 ГК РФ.

Стороны должны определить стоимость недвижимости, и указать цену в письменной форме. При этом сложилась такая практика: если при сделке продается несколько объектов недвижимого имущества, то в договоре достаточно указать их общую цену.

При согласовании цены в ДКП можно указать стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости. В таком случае расчет будет произведен на основании передаточного акта, в котором будет обозначена площадь объекта.

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома. Ответчики возражали, ссылаясь на то, что в представленной редакции договор они не подписывали и денег за сделку не получили. Суд отказал в иске, потому что условие договора о цене содержалось на листе, который не был подписан сторонами. Суд установил, что договор не был прошит, пронумерован, и подписи сторон содержались только на последнем листе договора.

Если стороны не согласовали цену ДКП, но он был фактически исполнен, такая сделка считается заключенной. Например: покупатель передал деньги продавцу, продавец зарегистрировал переход права собственности. При этом у сторон не возникло неопределенности по цене ДКП. В такой ситуации нельзя оспорить сделку из-за того, что стороны не согласовали цену договора.

Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

В случае если это члены семьи собственника, то они теряют право пользоваться недвижимостью после регистрации перехода права на покупателя (статья 292 ГК РФ). Но в квартире могут быть зарегистрированы и иные лица, не являющиеся членами семьи продавца. И после продажи за ними сохраняется право пользования квартирой.

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой. В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться. Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Содержание документа

Помимо существенных условий в ДКП следует включить и другие сведения:

• Сведения о сторонах договора.
• Сведения о правоустанавливающих документах.
• Сведения об ограничениях.
• Условия освобождения квартиры.
• Ответственность сторон.

Документ должен содержать сведения о его сторонах:

1. Ф.И.О., паспортные данные, сведения о регистрации – в случае, если стороной по ДКП является физическое лицо. Наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес – в случае, если стороной по ДКП является юридическое лицо.
2. Кроме этого следует включить сведения о том, что участники сделки не являются ограниченно дееспособными или недееспособными. Что они по своему состоянию здоровья осознают свои действия и понимают обстоятельства заключения договора.
3. В ДКП также следует указывать документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на это имущество. К таким документам относятся: свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплаченном пае, договор долевого участия, договор дарения, соглашение о разделе имущества и т.д.
4. Также следует указать условие, согласно которому имущество не находится под обременением или другим ограничением. Достаточно включить формулировку: «Продавец гарантирует, что «Объект» в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц».
5. В ДКП стоит включить не только условие о фактическом освобождении жилого помещения продавцом, но и условие о снятии с регистрационного учета лиц, прописанных в этой квартире.
6. По соглашению стороны могут включить условия возникновения ответственности для сторон при нарушении условий договора. В ДКП можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, сроков оплаты или сроков устранения недостатков. Ответственность выражается в материальном плане и стороны согласовывают размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков по ДКП.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости

Участникам рынка недвижимости следует уделять особое внимание условиям, включенным в договор купли-продажи. Данный документ является подтверждением намерений сторон, а его подписание свидетельствует о согласии участников сделки с условиями договора. Учитывая его значение, стоит доверить разработку этого документа специалистам и посвятить время для его досконального изучения.