Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Порой происходят ситуации, когда лицо (покупатель или продавец) после совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества обнаруживает в ней признаки незаконности. В этом случае такой договор можно признать недействительным.

Настоящая статья поможет читателю разобраться с тем, как нужно правильно и законно действовать, попав в подобную ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Законные основания

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ под недействительным договором купли-продажи подразумевается соглашение, не влекущее за собой юридических последствий. Иными словами, это сделка, которая не имеет никакой силы даже несмотря на то, что квартира возможно уже передана покупателю, а деньги получены продавцом.

В ст. 168-179 ГК РФ определен перечень оснований, по которым договор можно признать недействительным. Сюда относятся сделки купли-продажи, совершенные:

  • с нарушением норм действующего законодательства;
  • с целью, противоречащей основам правопорядка и нравственности;
  • обманным путем (могут быть мнимые и притворные);
  • лицом, официально признанным недееспособным;
  • ребенком, чей возраст не достиг 14 лет;
  • юридическим лицом с нарушением основных идей его деятельности;
  • без согласия третьей стороны (если такая необходимость закреплена законом);
  • представителем без соблюдения интересов своего представляемого;
  • с квартирой, распоряжение которой ограничено (например, арестованное имущество);
  • несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • гражданином, чья дееспособность была ограничена в судебном порядке;
  • лицом, не отдающим отчет своим действиям;
  • человеком, который был заведомо введен в заблуждение;
  • под угрозами, насилием и другими негативными воздействиями.

Оспоримые сделки

Оспоримой является сделка, которая может быть признана недействительной только через суд. При этом, чтобы признать ее таковой необходимо иметь законные основания.

Так, сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена в суде в следующих случаях (в перечне представлены некоторые примеры):

  1. Если она была заключена на крайне невыгодных условиях, так как продавцу квартиры срочно нужны были денежные средства (например, на лечение ребенка). При этом покупатель воспользовался сложными жизненными обстоятельствами второй стороны сделки.
  2. Если квартира была продана под воздействием угроз и применения физической силы.
  3. Продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, без разрешения органов опеки и попечительства.
  4. Если продавец на момент подписания договора находился в невменяемом состоянии (например, был пьян или же одурманен наркотическими средствами) и др.

Ничтожные сделки

Сделка является ничтожной в том случае, если она с самого начала была заключена с очевидными нарушениями. При этом в данном случае она является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Примерами ничтожных сделок купли-продажи квартиры выступают следующие:

  • составление договора без соблюдения требований к его форме, установленных в ст. 550 ГК РФ;
  • реализация краденной недвижимости;
  • заключение фиктивного договора купли-продажи квартиры с целью ухода от ее конфискации;
  • если она была осуществлена лицом, страдающим ярко выраженным психическим заболеванием;
  • продажа недвижимости ребенком в возрасте до 14 лет;
  • если при заключении договора были использованы поддельные подписи и печати и т.д.

Сроки исковой давности

В соответствии со ст. 181 ГК РФ по недействительным сделкам установлены следующие сроки исковой давности:

  • Для договора купли-продажи, подлежащего оспариванию – 1 год. При этом отсчет данного времени начинается с момента, когда истец узнал об основаниях признания такой сделки недействительной или же со дня прекращения насилия и угроз, в результате которых она была заключена (п. 1 ст. 179).
  • Для ничтожных соглашений – 3 года, начиная со дня исполнения условий такой сделки. При этом, если истец не является одной из сторон ничтожного договора, то срок исковой давности отсчитывается с момента, когда он узнал или должен был узнать о начале его действия. Кроме того, для данного лица период, в течение которого он может подать исковое заявление, не может превышать 10 лет с начала действия такого соглашения.

Порядок действий при обращении в суд

Следует отметить, что независимо от вида сделки (оспариваемая или ничтожная) общий порядок действий при обращении в суд будет иметь следующий вид:

  1. Изучение законодательства и судебной практики по интересующему вопросу, прохождение консультаций с юристом.
  2. Подготовка искового заявления.
  3. Сбор необходимых документов.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Подача иска и прочих бумаг в судебные органы.
  6. Участие в заседаниях по делу.
  7. Получение готового решения суда.

Далее подробно расскажем, как действовать, чтобы признать договор недействительным.

С чего начать?

Как правило, все возникает с появления подозрений в незаконности заключения той или иной сделки, в том числе и купли-продажи квартиры. В связи с этим прежде всего следует предпринять следующие действия:

  1. Тщательно изучить нормы действующего законодательства.
  2. Заглянуть в судебную практику.
  3. Убедиться в том, что требование признать сделку недействительной является правомерным.
  4. Проверить не вышел ли срок исковой давности для подачи заявления в суд по конкретному делу.
Гражданину, который далек от юриспруденции, лучше всего проконсультироваться с опытным юристом, который поможет во всем разобраться и подскажет как правильно действовать.

Куда обращаться?

Приняв твердое решение начать судебное разбирательство, необходимо определиться в какой именно суд отнести свое исковое заявление. В данном случае исходить надо из следующих двух критериев:

  • предметная подсудность;
  • территориальная подсудность.

Итак, сделки купли-продажи недвижимости, заключенные между физическими лицами, подведомственны судам общей юрисдикции. В связи с этим обращаться надо в городской или районный суд. При этом согласно общему правилу иск подается по месту жительства ответчика.

Необходимые документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению должны быть приложены следующие бумаги:

  1. Квитанция об уплате госпошлины.
  2. Доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца выступает другой человек).
  3. Документы, подтверждающие правомерность выдвигаемых исковых требований (например, справка о психическом расстройстве лица, подписавшего договор купли-продажи, копия самого соглашения, содержащего ошибки, и т.д.).
  4. Письменный расчет суммы взыскания или оспаривания, содержащий подпись истца.
  5. Копии иска в соответствии с количеством ответчиков и иных лиц.

Как правильно оформить иск?

Составление иска является одним из самых серьезных и сложных этапов в урегулировании судебных споров. Очень важно тщательно продумать каждое слово, формулировку, а также выдвигаемые требования. Лучше всего поручить это задание грамотному специалисту, так как от этого напрямую зависит исход дела.

Основные требования к содержанию искового заявления изложены в ст. 131 ГПК РФ. Подается оно в письменной форме и обязательно должно включать следующие сведения:

  1. название судебного органа;
  2. ФИО истца, а также адрес его проживания;
  3. ФИО ответчика и место его жительства;
  4. суть нарушений, совершенных ответчиком, а также требования, выдвигаемые истцом;
  5. документально подтвержденные основания обращения в суд;
  6. денежное измерение требования – в случае с признанием недействительной сделки по купли-продаже недвижимости ценой иска будет выступать стоимость квартиры, а также другие финансовые претензии (если они есть);
  7. перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.

В конце документа обязательно ставится подпись истца или его официального представителя.

Вынесение решения

Следует иметь в виду, что процедура признания договора купли-продажи квартиры недействительным это достаточно длительный процесс, который требует много сил и нервов. При этом судебное процесс осуществляется в следующем порядке:

  1. После поступления иска суд рассматривает его в течение 5 дней, по окончании которых выносит определение о принятии его к производству. На основании этого документа в дальнейшем возбуждается гражданское дело (ст. 133 ГПК РФ).
  2. Далее начинается подготовка к судебному разбирательству, в ходе которой уточняются отдельные обстоятельства дела о признании договора недействительным, поднимаются нормы законодательства, действующие в данной сфере, собираются дополнительные доказательства от сторон сделки или иных лиц и т.д. (гл. 14 ГПК РФ).
  3. Судебное разбирательство – на данном этапе происходит рассмотрение дела по существу. Выслушиваются доводы обеих сторон сделки, показания свидетелей, а также объяснения иных лиц, принимающих участие в судебном процессе.

    В соответствии с п.1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются в течение 2 месяцев с момента поступления иска (за исключением отдельных случаев).
  4. Выносится окончательное решение. Оно вступает в законную силу только спустя месяц после вынесения. В течение этого времени ответчик или истец (если его иск не был удовлетворен) могут подать апелляционную жалобу.

Последствия суда для продавца и покупателя

В п. 2 ст. 167 ГК РФ написано, что в случае, если сделка будет признана недействительной, то ее стороны должны возвратить друг другу все полученное по такому договору. При этом, если возврат невозможно сделать в натуральном виде, то компенсацию необходимо будет выплатить денежными средствами. Подобный исход дела носит название двусторонняя реституция.

Таким образом, в случае признания договора-купли продажи квартиры недействительным, покупатель должен будет вернуть назад недвижимость, а продавец вырученные за нее деньги. Если последний не имеет возможности единовременно вернуть полную сумму, то ему придется выплачивать ее частями в течение определенного промежутка времени.

В целом же можно отметить, что на практике зачастую предметом судебного разбирательства выступают как оспоримые, так и ничтожные сделки. При этом в первом случае целью разбирательства является признание договора недействительным и применение соответствующих последствий, а во втором – только реализация последствий недействительности.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)
+7 (812) 317-60-14 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93Москва +7 (812) 317-60-14Санкт-Петербург
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.