На что обратить внимание и как действовать, чтобы продать квартиру через агентство недвижимости?

Продажа квартиры – серьёзная операция, при ошибке способная обернуться немалыми проблемами.

К счастью, есть риэлторы – профессиональные посредники, обеспечивающие сделку.

Но чтобы избежать возможных споров, продавать квартиру через агентство или риэлторов надо, соблюдая определённые правила.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как работают агентства недвижимости по продаже?

Для начала, разберёмся, как именно работают посредники, занимающиеся куплей-продажей жилья. Их работа состоит из нескольких этапов:

  1. Встреча с продавцом. Здесь риэлтор определяет, о какой квартире или комнате идёт речь, чего хочет будущий клиент (продать, разменять, обменять с доплатой и т. д.). Намечается будущий характер взаимоотношений.
  2. Изучение объекта. Оценивается площадь квартиры, состояние её самой и дома в целом, месторасположение (район, этаж и т. д.).
  3. Проверка юридической чистоты будущей сделки. Уважающий себя риэлтор обязан узнать, кому конкретно принадлежит квартира, каковы полномочия лица, заключающего договор, возможны ли претензии со стороны третьих лиц и т. д.

    Недобросовестный посредник может взяться и за «серую» или даже «чёрную» сделку, совершаемую с явным нарушением закона – но это напрочь подрывает деловую репутацию как лично риэлтора, так и агентства в целом. Более того, если по условиям договора такая проверка входит в обязанности посредника, нарушения могут потом обернуться судебной тяжбой и проигранным делом в суде.

  4. Заключение договора с продавцом. В договоре оговариваются все нюансы, касающиеся их взаимоотношений: размер гонорара риэлтора, конкретные действия, которые должен провести посредник, сроки взаимоотношений, взаимные права и обязанности обеих сторон и т. д.
  5. Поиск покупателей для жилья. Здесь агентство или риэлтор-частник используют как уже накопленную базу данных по покупателям и продавцам квартир (не исключено, что буквально накануне обратился человек, желающий купить именно такую квартиру), так и объявления в бумажных СМИ, интернете, бегущую строку на местных телеканалах и т. п. Если агентство уже создало свой сайт – крайне важно разместить информацию в первую очередь там.
  6. Обсуждение будущей купли-продажи с продавцом. Посредник представляет ему все возможные варианты покупателей и согласовывает с ним будущую продажу.
  7. Обсуждение с покупателем и демонстрация ему квартиры. На этом этапе обычно происходит уплата аванса или задатка (в зависимости от того, о чём договорились стороны).
  8. Встреча напрямую продавца с покупателем. Риэлтор в этом случае выступает как посредник, помогая сторонам достичь согласия и поясняя особенности совершения сделки.
  9. Непосредственно заключение договора.
  10. Регистрация перехода прав в ЕГРН через Росреестр, МФЦ или «Госуслуги». Этим может заняться как сам покупатель, так и риэлтор – но тогда требуется доверенность и дополнительная оплата услуг посредника.
В течение всего процесса риэлтор также дополнительно консультирует стороны по коммерческим и юридическим вопросам.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как происходит сделка: пошаговая инструкция

С чего начать?

Приступая к продаже квартиры, продавцу следует вначале оценить, стоит ли иметь дело с конкретным посредником. Конечно, неспециалисту трудно определить, насколько компетентен и добросовестен риэлтор, однако есть несколько моментов, на которые надо обратить внимание:

  • Номер в реестре Российской Гильдии Риэлторов. Если риэлтор отказывается его сообщить – нужно срочно искать другого. Чем меньше число, образующее номер, тем дольше специалист работает на рынке недвижимости – а это показатель качества услуг. Проверить номер можно на официальном сайте РГР.
  • Продолжительность работы. Проверить её можно через официальный сайт ФНС РФ по регистрационному номеру ИП или юридического лица (если речь идёт об агентстве). Здесь действует тот же принцип: чем дольше частный риэлтор или компания работает на рынке недвижимости – тем выше её надёжность.
  • Отзывы. Как ни странно, наличие только положительных отзывов («Всё замечательно, всё супер!»), да ещё и написанных более-менее одинаково – это скорее настораживающий признак. Не исключено, что они написаны самим риэлтором – или по его заказу фрилансерами-копирайтерами. Но и резко отрицательные отзывы – тоже повод задуматься о поиске другого посредника.
  • Офис, сертификаты, награды. Как правило, чем солиднее помещение, чем больше документов от риэлторских организаций – тем надёжнее фирма.
  • Сфера деятельности. Риэлторы обычно универсальные специалисты – но всё же посредник, занимающийся в основном элитными новостройками вряд ли станет качественно вести сделку, касающуюся старой «хрущёвки».

Как общаться, какие вопросы задать?

При личном общении со специалистом по продаже недвижимости продавцу следует прояснить следующие вопросы:

  • Каков характер договора? При эксклюзивном продавец обязуется заключить сделку лишь через конкретного посредника – и даже если завтра покупатель выйдет прямо на него, владелец квартиры будет обязан отказать покупателю, если тот не взаимодействует с риэлтором. От такого договора следует отказаться. Но при этом если риэлтор предлагает вообще вместо договорных отношений ограничиться устной сделкой – надо срочно искать другого специалиста.

    Такие вопросы и такие суммы должны по закону оформляться письменно. Но оплачивать комиссию надо только после того, как сделка состоится.

  • Что конкретно обязан сделать риэлтор? Здесь нужно обговорить весь спектр услуг – от размещения рекламы до консультаций, связанных с заключением сделки.
  • Оплата по договору с риэлтором. Услуги посредника могут оплачиваться как за счёт процента от сделки – так и в виде твёрдой суммы. Первый вариант выгоднее продавцу: риэлтор постарается найти покупателя, который предложит максимальную сумму. Второй – выгоднее риэлтору: при заключении проблемной сделки он получит свою плату – а чистота договора его уже не будет волновать.
  • Когда будет вноситься оплата за риэлторские услуги. Здесь тоже раннее внесение выгодно посреднику, но не владельцу: получив свои деньги, риэлтор или агентство недвижимости может снизить рвение и уже не искать покупателей столь придирчиво, как следовало бы. Но и затягивать с оплатой не стоит: не имея материального подкрепления, риэлтор может снизить активность по поиску нового клиента.
  • Допустимо ли снижение цены – и если да, то в какие сроки. Как правило, риэлтор заинтересован в скорейшем получении прибыли. Иногда ему даже выгоднее продать квартиру побыстрее, пусть даже и потеряв в проценте за посредничество.

    Соглашаться на быстрое уменьшение не стоит: покупатели, готовые предложить за жильё меньшую сумму, могут отказаться от сделки – но риэлтор будет в курсе, что продавца можно «уломать» и на меньшую цену. Значит, в дальнейшем он будет искать покупателей в другой ценовой категории.

К сожалению, частая тактика риэлторов – это при продаже дорогой квартиры быстренько дать на сайтах бесплатных объявлений информацию о продаже аналогичного жилья за меньшую цену. Разумеется, никто ничего не продаёт – информация призвана убедить продавца в том, что он неадекватно завысил цену.

Для проверки здесь надо проверить, когда созданы объявления – а затем связаться с «продавцами», представившись возможным покупателем. Если это фальшивые риэлторские объявления – с покупателем под тем или иным предлогом общаться откажутся.

Вопросы к продавцу жилья

В свою очередь риэлтор просто обязан поинтересоваться у продавца следующими моментами:

  • Продаётся ли ещё квартира? Если жильё уже продано, риэлтору нечего делать.
  • Как оформлялась собственность? Есть разница между приватизированной квартирой и жильём в новостройке. Зная эти сведения, риэлтор будет определять свои дальнейшие действия. Если же квартира в ипотеке, то сама сделка зависит часто от того, есть ли в наличии достойный кандидат на покупку: банк тоже заинтересован в скорейшем заключении договора на выгодных условиях.
  • Планируется ли приобретение квартиры взамен? Если да, риэлтор может встроить сделку в уже разработанную схему – а это надёжнее, чем выстраивать отношения с нуля.
  • Когда можно осмотреть? Риэлтор заинтересован в скорейшем осмотре объекта, чтоб можно было планировать дальнейшие действия.
  • Почему планируется продажа? От этого вопроса у риэлтора зависят последующие действия.
  • Какие есть у квартиры преимущества, чтоб заинтересовать покупателя? Посредник заинтересован в скорейшем совершении сделки, и если ему указать на достоинства жилья – он охотно их использует в поиске покупателя.

Действия специалиста по недвижимости

Продавая жильё, риэлтор должен осуществить следующие действия:

  1. Проверить статус квартиры, её возможную цену исходя из спроса на рынке и состояние.
  2. Найти покупателей. Как именно это делается – вопрос профессионализма риэлтора. Чем больше найдено покупателей – тем лучше.
  3. Убедиться в том, что собственник жилья мотивирован его продать. Для этого надо выяснить, почему он его продаёт.
  4. Если вариант крайне неудачен – попытаться отговорить клиента от продажи. Лучше отказаться от неудачной сделки, чем пытаться её «выправить».
  5. Проверить каждую деталь – от наличия необходимых документов до того, есть ли у покупателя при себе деньги.
  6. Составить акт приёма-передачи, который стороны подпишут. Для регистрации отношений по ФЗ «О госрегистрации недвижимости» этот документ не менее важен, чем сам договор купли-продажи.

Как безопасно и правильно осуществить сделку?

Чтобы сделка по продаже квартиры не нарушила закон и не стала убыточной для собственника, необходимо соблюдать следующие правила:

  1. Проверить статус посредника.
  2. Изучить цены на рынке недвижимости.
  3. Проверить условия заключаемых договоров.
  4. Проверить требуемые документы обеих сторон.
  5. Соблюдать требования закона. В частности, доверенности должны оформляться у нотариуса, а договор купли-продажи – содержать условия о регистрации прав и порядке передачи жилья.

Наилучший вариант продажи квартиры – это самостоятельное заключение сделки. Но если этого нельзя сделать – следует искать надёжного посредника. Найдя его, нужно проверять его статус, полномочия и репутацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.