Можно ли сдать под офис квартиру в жилом доме и как всё оформить? Тонкости аренды такого помещения

Проезжая по городу, можно увидеть большое количество различных офисов, сооруженных на первых этажах многоквартирных домов. Аренда квартиры для ведения предпринимательской деятельности достаточно распространённая практика. Однако, чтобы это было законно должны быть соблюдены определенные требования.

Как арендовать помещение у физического лица, кто должен решать конфликты с соседями, а также ответы на другие вопросы вы найдете в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли сдать жилое помещение на первом и ином этаже дома под офисное?

Процедура сдачи квартиры в аренду под офис регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Гражданский кодекс РФ (гл. 34) – тут расписаны наиболее общие положения об аренде, а именно: порядок заключения договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, срок действия арендных правоотношений, расчет платы за использование помещения и многие другие вопросы.
  2. Жилищный кодекс РФ (гл. 3) – в рамках данной главы подробно освещен вопрос, касающийся перевода жилого помещения в нежилое, что является обязательным условием для сдачи квартиры в аренду под офис.
  3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в ст. 51 данного закона указаны особенности регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе с целью ведения коммерческой деятельности.

Отвечая на главный вопрос, поставленный в подзаголовке данного пункта, следует отметить, что законом не запрещено снимать квартиру под офис.

Однако для реализации такого намерения, должен быть соблюдён ряд требований:

  • Помещение, арендуемое под офис, в первую очередь должно быть переведено в нежилой фонд.
  • К такому помещению должен быть оборудован отдельный вход.
  • Квартира, сдаваемая в аренду под офис, должна находиться на первом этаже. В случае, если она расположена на верхних этажах, находящиеся под ней помещения должны также относиться к нежилому фонду.

Дополнительно стоит отметить, что после заезда в офис, расположенный в многоквартирном доме, арендатору необходимо соблюдать требования, прописанные в СанПиНе 2.1.2.2645-10. В данном случае речь идет об уровне шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, содержании придомовой территории и т.д.

Правила перевода помещения в нежилое

Общий порядок перевода квартиры в нежилой фонд (для последующей сдачи в аренду) подробно прописан в ст. 23 ЖК РФ.

Так, согласно п.1 ст. 23 ЖК РФ такое решение принимает орган местного самоуправления конкретного региона.

Для того, чтобы оформить переход квартиры в нежилой фонд, ее собственник либо представитель владельца недвижимости, должен обратиться в соответствующий орган со следующим пакетом документов (п.2 ст.23 ЖК РФ):

  • заявление;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира, переводимая в нежилой фонд;
  • проект переустройства и перепланировки (при необходимости);
  • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, содержащий их согласие на перевод квартиры в нежилой фонд;
  • письменное согласие от соседей, жилье которых примыкает к помещению заявителя.

К категории примыкающих относятся квартиры, имеющие общую стену с будущим офисом, а также расположенные над или под ним (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд рассматривается в течение 45 дней. По окончанию данного периода времени уполномоченный орган выносит решение об удовлетворении просьбы заявителя или отказе. При этом в адрес собственника направляется соответствующее уведомление, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 года № 502.

Как арендовать у физического лица: порядок действий

Порядок оформления аренды квартиры под офис включает следующую последовательность действий:

  1. В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
  2. Следующим шагом является ведение переговоров с собственником квартиры. Сразу нужно обговорить все условия, чтобы в дальнейшем вписать их в текст договора.
  3. Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
  4. Завершающим этапом явяется заключение и подписание договора аренды помещения под офис.
  5. Регистрация готового соглашения в Росреестре (п.2 ст.609 ГК РФ).

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как правильно подобрать площадь?

Одним из важных этапов является выбор помещения для будущего офиса. Для того, чтобы не прогадать арендатору следует обращать внимание на следующие основные факторы:

  1. Месторасположение будущего офиса – один из главных критериев успешного бизнеса. Как правило, многие отдают предпочтение центральной части города и местам возле удачных транспортных развязок.

    Однако в данном случае также следует учитывать характер деятельность, которую будет вести арендатор в конкретном помещении. Если в большей степени личный визит клиентов не требуется (например, агентство по разработке и продвижению сайтов), то можно выбрать помещение в спальных районах. Такой офис будет стоить гораздо дешевле.

    Кроме того, при выборе места для будущего офиса обязательно следует проанализировать количество конкурентов, функционирующих неподалеку.
  2. Размер арендной платы – она должна быть адекватной и соответствовать качеству помещения, которое предлагает арендодатель. При ограниченных финансовых возможностях предпочтение следует отдать более бюджетным вариантам. Также можно обратить внимание на способ оформления аренды офиса в счет ремонта помещения.
  3. Наличие парковки – очень важно, чтобы клиенты, а также сами сотрудники фирмы имели возможность оставить свои транспортные средства возле офиса. Арендатору следует заранее уточнить, на сколько парковочных мест можно рассчитывать.
  4. Внутреннее состояние помещения – если квартира еще ни разу не сдавалась в аренду под офис, то скорее всего потребуется делать в ней ремонт. Если арендатор не желает заморачиваться с благоустройством помещения, то тогда предпочтение следует отдать помещениям уже готовым к заезду.
  5. Иные факторы (удобство эксплуатации, благоустроенность придомовой территории, наличие в подъезде скандальных соседей и т.д.).

Какие документы проверить у собственника?

Определившись с помещением под офис, не стоит спешить сразу заключать договор. Прежде нужно удостовериться в надежности собственника квартиры. Итак, арендатору необходимо проверить следующие документы арендодателя:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие бумаги на помещение, передаваемое в аренду (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН);
  • уведомление из органа местной власти о переводе квартиры в нежилой фонд;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
К данному этапу сделки следует подойди с особым вниманием. Для подстраховки можно привлечь грамотного юриста, который сможет своевременно выявить нарушения.

Как правильно составить договор?

Сделка по аренде квартиры под офис обязательно должна заключаться на основании письменного договора. Так, под договором аренды подразумевается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. При этом последний должен своевременно вносить плату за полученное право.

В текст договора аренды офиса обязательно нужно включить следующие пункты:

  1. Предмет соглашения – тут прописываются основные характеристики квартиры, передаваемой в аренду (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на данный объект недвижимости и иные общие положения.
  2. Права и обязанности обеих сторон – в этом разделе должны быть подробно расписаны все полномочия и обязательства, закрепляемые как за арендатором, так и за арендодателем.
  3. Порядок расчетов за аренду – размер платы за 1 квадратный метр, а также общая цена аренды в месяц, точная дата, до наступления которой арендатор должен рассчитаться с владельцем нежилой квартиры, периоды внесения платежа (например, ежемесячно, раз в полгода, за весь год) и т.д.
  4. Ответственность, которую несут обе стороны – тут может быть закреплён размер штрафа за просрочку арендой платы или же несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты возмещения в случае причинения вреда арендуемому имуществу и др.
  5. Процедура расторжения договоров – в данном разделе имеет смысл перечислить полный список ситуаций, когда та или иная сторона может в одностороннем порядке разорвать договор аренды.
  6. Схема разрешения спорных ситуаций – как правило, стороны вначале пробуют решить проблему путем переговоров. Однако, если им это не удается, то дальнейшее разбирательство производится в суде. Все эти нюансы обязательно следует прописать в тексте договора.

Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в соглашение дополнительные условия (например, оценка помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.д.).

Важно понимать, чем больше условий и нюансов будет прописано в договоре аренды офиса, тем легче сторонам будет решать спорные вопросы.

Кроме того, это позволит максимально защитить себя от многих недопониманий, которые зачастую возникают между арендатором и арендодателем.

Кто должен решать конфликты с соседями?

В первую очередь, в этом заинтересован арендатор, снимающий помещение под свой офис. При возникновении конфликтных ситуаций он должен предпринять максимум усилий для того, чтобы их разрешить. В случае, если арендатор будет игнорировать жалобы, поступающие от других жильцов многоквартирного дома, то тогда они могут напрямую обратиться к собственнику помещения.

В этом случае он должен будет предпринять меры по разрешению возникшего конфликта. В противном случае недовольные соседи могут начать писать жалобы в вышестоящие инстанции, что приведет к нежелательным последствиям.

Таким образом, по закону допускается аренда квартир для размещения в них офисов. Однако такое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. При оформлении договора аренды нужно удостовериться в том, что у собственника есть соответствующее решение, выданное органом местного самоуправления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва)
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.