Как составить, оформить и заключить договор аренды квартиры? Виды соглашений

Одним из обязательных условий сдачи квартиры в аренду является заключение соответствующего договора с квартирантами.

Однако далеко не все арендодатели знают, как правильно подготовить этот документ, какие важные условия в него включить, а также какой вид использовать в конкретной ситуации. Во всем этом поможет разобраться настоящая статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Основные понятия по ГК РФ

Сразу необходимо отметить, что с юридической точки зрения неправильно использовать понятие «договор аренды» для оформления правоотношений между физическими лицами при съеме квартиры. В данном случае более корректно звучит – договор найма.

Порядок его заключения, составления, оформления, а также расторжения подробно расписан в главе 35 ГК РФ.

Внимание. Если же хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом, то в этом случае такие правоотношения будут оформляться договором аренды, особенности заключения которого подробно расписаны в главе 34 ГК РФ.

В целом же между арендой и наймом также есть иные отличия, которые выражаются в следующем:

  1. Объектом найма может выступать только жилое помещение (дом, квартира, комната). Арендовать же можно не только недвижимость, предназначенную для проживания, но и производственные здания, цеха, офисы и т.д.
  2. Сторонами договора найма будут выступать наниматель и наймодатель, а во втором случае – арендодатель и арендатор.
  3. Договор аренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для найма такая процедура является обязательной только в том случае, если съем квартиры оформляется на срок от 1 года и более.
  4. Аренда жилплощади может быть оформлена на любой срок, в отношении же найма действует ограничение – такое соглашение можно заключить на период до 5 лет.

Имеет ли соглашение о сдаче жилья квартирантам юридическую силу?

Несомненно, такой договор является официальным документом и обладает юридической силой. Он может выступать основанием в суде для предъявления претензий одной из сторон сделки.

Главное, чтобы он был заключен в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. Только в этом случае соглашение об аренде будет иметь юридическую силу.

На какой срок заключают?

Внимание. Как правило, стороны самостоятельно согласовывают между собой период времени, в течение которого будет сдаваться конкретная квартира.

Однако тут есть одно весьма важно ограничение. Так, в соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ договор съема жилого помещения может быть заключен на срок не превышающий 5 лет.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Если же квартиросъемщик желает проживать в конкретной квартире более продолжительное время, то тогда по истечении предельного максимального периода ему придется заключить новое соглашение.

Виды

Существует несколько разновидностей договоров аренды жилплощади. Они могут отличаться друг от друга по:

  • форме заключения;
  • сроку действия;
  • наличию/отсутствию дополнительных прав у квартиросъемщика и т.д.

Более подробно основные типы таких соглашений описаны ниже.

Типовой простой

В данном случае подразумевается классическое соглашение о съеме квартиры, по которому собственник передает во временное пользование свою недвижимость, а квартирант обязуется обеспечить полную сохранность полученного имущества и своевременно вносить плату за проживание. Такой договор составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Справка. Как правило, данное соглашение заключается в том случае, когда намерением квартиросъемщика является исключительно временное проживание в съемной квартире без каких-либо дополнительных прав (выкуп, субаренда и т.д.).

Подробнее о типовом договоре аренды.

На длительный срок

Под договором аренды, заключенным на длительный срок, подразумевается съем жилья на период от 1 года и более. Стоит иметь в виду, что в отношении подобных сделок действует ряд правил:

  • максимальный срок действия не должен превышать 5 лет (об этом уже писалось выше);
  • такое соглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Последнее условие предполагает регистрацию обременения на квартиру, которая была сдана квартиросъемщикам на период от 1 года и более.

Подробнее о договоре аренды на длительный срок.

С правом субаренды жилого помещения

В рамках договора аренды квартиросъемщику может быть предоставлено право субаренды или поднайма жилого помещения (более правильное название с точки зрения законодательства).

В общем понимании под договором субаренды квартиры подразумевается передача арендатором съемного жилья во временное пользование третьим лицам.

В отношении подобного договора аренды действуют следующие правила (ст. 685 ГК РФ):

  • обязательно наличие согласия владельца жилплощади;
  • при оформлении субаренды должны быть учтены нормы площади на одного человека, установленные действующим законодательством;
  • срок договора субаренды не может превышать период времени, на который заключено основное соглашение;
  • в случае расторжения договора аренды вместе с ним также прекращает свое действие и субаренда.

С последующим выкупом между физическими лицами

Помимо классического съёма квартиры, на практике также встречаются случаи, когда жилье сдается с правом последующего выкупа. Это означает, что по истечении срока действия договора или же до наступления этой даты (при условии погашения выкупной цены) квартира будет переоформлена в собственность арендатору.

В отношении договоров аренды, включающих право выкупа квартиры, действуют следующие важные условия:

  • заключается по форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимости;
  • в тексте соглашения обязательно должна быть указана общая выкупная стоимость, размер ежемесячного платежа, срок аренды и иные условия.

Посуточно

Нередки случаи, когда граждане снимают жилье или отдельную комнату на несколько суток или вовсе на один день. Многие считают, что в этом случае нет необходимости в заключении договора. Однако это заблуждение.

Важно. При посуточной аренде также подписывается соответствующее соглашение.

Итак, в подобной ситуации речь будет идти о краткосрочном найме.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ, если квартиру сняли на период менее года, то соответствующий договор должен быть заключен с учетом следующих правил:

  • в нем не надо указывать лиц, постоянно проживающих вместе с главным квартиросъемщиком;
  • по такому соглашению арендатор не будет обладать преимущественным правом на заключение аналогичного соглашения на новый срок;
  • в случае его расторжения в судебном порядке квартиросъемщику не будет предоставлено дополнительное время (1 год) для устранения допущенных нарушений.

Подробнее о договоре, для сдачи жилья посуточно.

С использованием залога или депозита

В большинстве случаев квартиры сдаются при условии внесения определённого залога, который передается собственнику недвижимости перед заездом.

Данное обстоятельство в обязательном порядке также должно быть отражено в договоре и включать следующие сведения:

  • размер залога;
  • случаи, при которых владелец имеет право не возвращать данную сумму денег;
  • период времени, в течение которого арендодатель должен будет вернуть залог после прекращения правоотношений с арендатором.
Справка. Как правило, залог играет роль подстраховки на тот случай, если квартиранты причинят вред имуществу владельца жилплощади и не пожелают его возмещать.

Подробнее о залоге и страховом депозите при аренде квартиры.

С мебелью и прочим имуществом

Зачастую потенциальные квартиранты ищут жилье вместе с мебелью и необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, телевизором, микроволновой печью и т.д.).

Каких-либо существенных условий такой договора содержать не будет.

Однако в этом случае рекомендуется составить отдельное приложение к основному соглашению, в котором будут списком перечислены предметы мебели и прочего имущества, которые были переданы во временное пользование квартирантам.

Все это должно быть заверено подписями обеих сторон.

Безвозмездный

В случае, если квартира сдается без взимания какой-либо платы, то тогда заключается договор безвозмездного пользования. Порядок его оформления подробно расписан в гл.36 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездной аренды одна сторона будет являться ссудодателем, а вторая – ссудополучателем.

При этом первый обязуется безвозмездно передать свое имущество во временное пользование, а второй вернуть полученное жилье в его первоначальном состоянии.

Между юридическим и физическим лицом

Важно. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, то в этом случае речь будет идти о заключении классического договора аренды, попадающего под действие главы 34 ГК РФ.

В отношении такого документа будут действовать следующие правила:

  • подлежит государственной регистрации в Росреестре;
  • срок аренды, устанавливается сторонами договора и не имеет ограничения;
  • юридическое лицо может сдавать жилое помещение только для проживания других лиц и др.

Как правильно составить и оформить?

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма квартиры, заключаемый между физическими лицами, должен быть оформлен в письменном виде. В настоящее время в сети размещено достаточно большое количество различных образцов соглашений на сдачу жилья квартирантам, и проанализировав, как они оформляются, можно составить и написать свой вариант.

Однако, если у арендодателя есть какие-либо сомнения или же он желает включить в текст особые условия, то лучше поручить эту процедуру профильному специалисту.

Структура

Данный документ имеет вполне стандартную структуру, которая также используется при составлении большинства других соглашений. Сюда должны быть включены следующие разделы:

  • сведения об обеих сторонах сделки;
  • предмет договора;
  • права и обязанности арендодателя и арендатора;
  • порядок внесения арендной платы;
  • ответственность сторон;
  • основания для досрочного расторжения;
  • срок действия;
  • описание форс-мажорных ситуаций;
  • дополнительные условия.
Важно. При подготовке текста особое внимание следует уделить существенным условиям договора, к которым относятся: сведения об обеих сторонах, предмет соглашения и размер платы за съем квартиры. При отсутствии какого-либо из этих пунктов документ будет признан недействительным.

Подписанты

Соглашение о сдаче квартиры в наем в обязательном порядке должно быть подписано обеими сторонами сделки, а именно:

  • собственником съемной жилплощади;
  • квартирантом.

Кроме того, в тексте должны быть отражены следующие сведения об арендодателе и арендаторе:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты паспортов.

Если аренда оформляется на срок более года, то в текст договора также должны быть включены имена лиц, которые будут проживать в квартире вместе с главным квартиросъемщиком.

Период действия и особенности

Как правило, в данном разделе договора указывается следующая информация:

  • период времени, на который жилплощадь сдается квартирантам;
  • момент с которого начинается действие договора (обычно он совпадает с датой передачи ключей от квартиры);
  • отметка о том, что по соглашению сторон действие соглашения может быть пролонгировано.

Порядок расчетов

Внимание. Порядок расчетов между сторонами прописывается в разделе «Условия оплаты».

В рамках данного пункта соглашения отражаются следующие вопросы:

  • размер арендной платы за съем жилья;
  • величина первого платежа (данный пункт особенно важен, если деньги вносились авансом за будущие периоды);
  • размер залога (если взимался);
  • лицо, ответственное за уплату коммунальных услуг (в большинстве случаев это арендатор);
  • дата, до наступления которой квартиранты должны ежемесячно перечислять деньги за квартиру.

Права и обязанности сторон

Данный пункт имеет особое значение, при этом он также регулируется на законодательном уровне. В соответствии со ст.676 ГК РФ собственник съемной квартиры обязан:

  • передать квартирантам свое жилье в состоянии, пригодном для постоянного проживания;
  • предоставить арендатору доступ к коммунальным услугам (за плату);
  • финансировать ремонт общего имущества МКД, а также восстанавливать за свой счет приборы для оказания коммунальных услуг, размещенные в самой квартире.

В то же время, арендодатель имеет право ежемесячно посещать свою жилплощади и проверять ее состояние. Конкретную дату и время визита также можно прописать в договоре.

Ряд обязанностей также закрепляется и за арендатором. К основным из них относятся следующие (ст.678 ГК РФ):

  • квартиранты должны использовать полученную недвижимость по ее прямому назначению, то есть только для проживания;
  • должна быть обеспечена полная сохранность переданного имущества;
  • арендатор не должен производить перестановку или реконструкцию в квартире без согласия арендодателя;
  • квартиранты должны своевременно платить за жилье и коммунальные услуги (если в договоре не прописан иной порядок).

Кроме того, в договоре может быть дополнительно прописан запрет на проживание в квартире домашних животных, сдачу жилья в субаренду, создание шума в ночное время и т.д.

Ответственность сторон

Важно. В данном разделе соглашения описывается порядок компенсации ущерба, причинённого по вине одной из сторон (арендатором или арендодателем).

Кроме того, тут также может быть определен размер штрафа в случае просрочки очередного арендного платежа. Он может быть установлен как фиксированная сумма или же в виде определенного процента от платы, которая не была внесена в срок.

Необязательные, но полезные пункты

При желании стороны сделки могут прописать в договоре дополнительные условия, связанные со съёмом квартиры. К примеру, это может быть:

  • Отметка о том, что все споры, которые не будут решены мирным путем, должны рассматриваться судом. При этом не лишним будет указать какой именно судебный орган будет заниматься данным разбирательством (например, по месту нахождения арендодателя).
  • Порядок расчетов между квартирантами и собственником в случае, если они срочно будут вынуждены выехать из занимаемой квартиры.
  • Описание порядка компенсации ущерба, причиненного членами семьи главного квартиросъёмщикам или его домашними животными и т.д.

Тповой бланк и образец заполнения договора аренды жилого помещения — квартиры у физического лица представлены ниже:

В каких случаях соглашение будет считаться недействительным?

Внимание. Следует иметь в виду, что при несоблюдении требований закона, предъявляемых к такому виду договора, он может быть признан недействительным.

Это может произойти в следующих случаях:

  • отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года;
  • сдача жилплощади в аренду на срок более 5 лет;
  • в тексте договора отсутствует одно или несколько существенных условий;
  • договор найма заключен между физическим и юридическим лицом (это противоречит положениям ГК РФ);
  • иные основания.

Нужно ли заверить у нотариуса, если составляется на английском языке?

В некоторых ситуациях появляется необходимость в составлении договора на иностранном языке. Наиболее распространенным вариантом является перевод текста соглашения на английский. Это может потребоваться в следующих случаях:

  • в случае, если в лице арендатора выступает гражданин другого государства;
  • при необходимости переслать договор в другую страну;
  • в случае, если на работу в Россию был вызван иностранный гражданин и т.д.

В целом каких-либо особенностей в самом тексте договора аренды, составленном на английской языке, не будет.

Однако перевод придется заверить у нотариуса.

Скачать бланк договора аренды квартиры на английском языке

Подытоживая вышесказанное можно отметить, что составление договора аренды является обязательным условием для законной и безопасной передачи квартиры во временное пользование квартиросъёмщикам. При этом в ходе его подготовки обязательно должны быть учтены требования действующего законодательства. В противном случае данный документ может быть признан недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.