Как правильно составить договор съёма квартиры? Практические рекомендации, образец
Граждане, которым необходимо арендовать квартиру для проживания, подписывают с собственником жилого объекта специальное соглашение – договор найма (ДН). Документ определяет права и обязанности сторон, условия временного пользования и график оплаты, а также другие моменты, связанные с передачей недвижимого имущества в аренду физическому лицу.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Правовая база
- Как правильно составить документ о снятии жилья?
Структура Подписанты Предмет Сроки действия Расчёты Права и обязанности Арендатора Арендодателя Ответственность сторон Дополнительные пунктыПравовая база
Отношения арендатора и арендодателя, а также все нюансы, касающиеся процесса сдачи и съема жилья, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- законы, регулирующие регистрацию граждан (ФЗ №5242-I, ПП № 713);
- Кодекс РФ об административных правонарушениях.
Существует два типа соглашений: договор аренды и договор найма (съёма) жилья. Оба документа представляют собой двусторонние соглашения, согласно которым недвижимое имущество предоставляется во временное пользование (возмездно). Отличия заключаются в правовом регулировании и структуре договоров.
Договор найма подписывается только в тех ситуациях, когда жилье передаётся во временное пользование физическому (частному) лицу. Если квартиру арендует организация (юридическое лицо), то необходимо заключать договор аренды съемного жилья.Как правильно составить документ о снятии жилья?
Согласно п. 1 ст. 671 гл. 35 ГК РФ, наймодатель предоставляет нанимателю во временное пользование и владение некое жилое имущество (квартиру) на основе договора найма (ДН). По закону съёмная квартира может использоваться только для проживания. Интересы собственника удовлетворяются взиманием арендной платы, а права на владение и/ или пользование передаются арендатору на время действия соглашения.
Договор составляется в простой письменной форме. Соглашение должно заключаться письменно, если сумма сделки превышает 10000 рублей.
Структура
Строгих законодательных требований к структуре или содержанию договора нет, поскольку договорённости между нанимателем и наймодателем регулируются ГК РФ. Однако, гражданское право оговаривает существенные условия договора найма:
- личности сторон соглашения (арендодателя и арендатора);
- предмет договора (квартира; здесь описываются идентификационные признаки объекта найма);
- размер арендной платы (обязательный пункт; без указания суммы документ превратится в договор о безвозмездном пользовании жильём).
Рассмотрим все части договора детальнее.
Подписанты
Информация о подписантах включает полные имена (фамилии, имена и отчества (при наличии)) арендодателя и лица, намеренного снять недвижимость), а также данные документов, на основании которых стороны вступают в договорные отношения.
Обе стороны указывают паспортные данные (тип документа, кем и когда выдан), а наймодатель дополнительно подтверждает право владения и распоряжения квартирой (реквизиты свидетельства об основании права собственности). В верхней части соглашения также указываются адреса регистрации обеих сторон.
Предмет
С пункта о предмете соглашения начинается основная часть договора. Здесь излагается суть договорённости между сторонами в виде подтверждения того факта, что наймодатель передаёт за плату нанимателю принадлежащее ему жилое помещение. Важно подробно описать жилой объект, чтобы договор давал чёткое представление о том, какая именно квартира является предметом данного договора.
В договоре найма перечисляются следующие характеристики объекта недвижимости:
- адрес (включая такие подробности, как подъезд, корпус, этаж);
- площадь квартиры;
- кадастровый номер.
Сроки действия
Сроки действия договора устанавливаются на усмотрение сторон. Есть законодательные нюансы, которые могут повлиять на этот пункт: договор найма, заключаемый на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.Срок сдачи жилого объекта в наём может быть изменён по взаимной договорённости или решению суда. Законом определяется предельный срок действия договора социальной аренды имущества — 5 лет (согласно ст. 683 ГК РФ).
ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Если срок действия подписанного договора истёк, а наниматель продолжает пользоваться недвижимым имуществом на возмездных условиях, закон трактует это как возобновление действия договора на прежних условиях без определённого срока.
ДН считается утратившим силу:
- по истечению срока действия;
- при отказе от выполнения условий ДН (в том случае, если сроки не определены);
- при досрочном расторжении соглашения в судебном порядке.
Расчёты
В договоре подробно прописывается размер ежемесячной арендной платы и очерёдность внесения очередных платежей. Порядок, условия и сроки оплаты определяются сторонами соглашения. Если стороны не определили периодичность внесения очередной суммы, то применяется правило, установленное ЖК РФ для социального найма: арендная плата вносится ежемесячно, но не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, который необходимо оплатить.
Коммунальные платежи оплачиваются по договорённости. Если это не оговаривается в соглашении, то обязательства по оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора.
Права и обязанности
В этом пункте договора перечисляются права и обязательства нанимателя и наймодателя. Пункт наполняется в соответствии с требованиями законодательства.
Арендатора
Обязанности арендодателя Арендатор вправе (в случае неисполнения обязательств арендодателем) Предоставить квартиру. Требовать предоставления арендованного объекта или расторжения ДН. Предоставить оговорённые соглашением принадлежности и документацию на жильё. Требовать предоставления принадлежностей и бумаг или настаивать на расторжении ДН. Предоставить квартиру и причитающееся имущество без недостатков.
- Требовать безоплатного устранения недостатков/ соразмерного уменьшения размера арендной платы/ возмещения средств, израсходованных на устранение недостатков.
- Самостоятельно уменьшить размер очередной арендной платы на сумму, потраченную при устранении недостатков.
- Настаивать на расторжении договора.
Уведомить нанимателя об имущественных правах третьих лиц. Настаивать на уменьшении арендной платы или расторжении ДН. Заниматься капитальным ремонтом квартиры (при заключении долгосрочного ДН).
- Произвести ремонтные работы самостоятельно и требовать возмещения трат за счёт наймодателя.
- Самостоятельно уменьшить размер арендной платы на сумму, потраченную для ремонта.
- Потребовать уменьшения размера арендной платы.
- Настаивать на расторжении ДН.
Арендодателя
Обязанности арендатора Арендодатель вправе (в случае неисполнения обязательств арендатором) Вносить арендную плату в определённые договором сроки.
- Требовать досрочной оплаты аренды (в размере не более двух регулярных взносов) при существенном нарушении сроков оплаты.
- Настаивать на расторжении ДН при систематическом нарушении сроков оплаты (отсутствии внесённой арендной платы два раза подряд).
Использовать предоставленное имущество в соответствии с условиями ДН или целевым назначением. Требовать прекращения действия ДН. Поддерживать имущество в исправном состоянии, обеспечивать текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Требовать возмещения убытков или взыскания денежных средств соразмерно обнаруженным недостаткам, а также настаивать на расторжении ДН. Заниматься капитальным ремонтом помещения (если таковое предусмотрено условиями договора). Требовать расторжения ДН Вернуть владельцу имущество в оговорённые договором сроки. Настаивать на внесении арендной платы за время рассрочки. Ответственность сторон
Ответственность сторон по договору найма определяется требованиями, изложенными в ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 677 гл. 35 ГК РФ, наниматель несёт ответственность за действия проживающих с ним в арендованной квартире граждан (в тех случаях, когда нарушаются условия договора), а также за целостность принадлежащего наймодателю имущества и использование квартиры по назначению (для проживания).
Наймодатель отвечает за состояние квартиры – по закону, сдавать можно только те объекты недвижимости, которые пригодны для проживания.Дополнительные пункты
К необязательным, но возможным пунктам ДН относятся дополнения, которые обеспечивают удобство процесса расчётов или дополнительно закрепляют ответственность сторон (оформляются в виде пунктов договора или отдельных приложений):
- график платежей;
- опись имущества;
- акт приёмки-передачи имущества.
Также наймодатель вправе обозначить дополнительные требования к арендаторам (из числа тех, что не противоречат законодательству РФ): например, включить в договор ограничения по проживанию с животными, пребыванию гостей, проведению в квартире шумных и многолюдных мероприятий.
Владелец имеет право ограничить несогласованное перемещение мебели и предметов интерьера, внесение неотделимых улучшений.Ниже представлен шаблон договора о снятии квартиры.
Социальная аренда жилого помещения – процесс, регулируемый гражданским и жилищным кодексами России. Нормативно-правовые акты определяют ответственность и права каждой из сторон договора найма, а также описывают требования, выдвигаемые к форме и наполнению соглашения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!