Особенности составления договора аренды жилого помещения между физическими лицами. Правовая база и нюансы

Договор аренды обычно используется организациями. Однако в том случае, если один гражданин сдаёт квартиру другому, они тоже могут подписать такой же документ.

Но в чём особенность договорных отношений именно между физическими лицами? В статье рассказано, какими нормативными документами регулируются данные правоотношения, как грамотно составить соглашение, а также, изложена информация есть ли разница между арендой и наймом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база при сдаче и съеме жилых помещений

Прежде всего посмотрим, какие нормативные акты должны использоваться физическими лицами. К правовой базе будут относиться:

  • Конституция РФ. Она напрямую здесь не используется, но гарантирует право извлекать доход из пользования своим имуществом (в данном случае – квартирой или другим жильём).
  • ГК РФ. В договорных отношениях он – важнейший документ, регламентирующий содержание договора, права и обязанности его участников, обязательные условия и т. д.
  • ФЗ «О госрегистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 2015 г. Он потребуется при долгосрочной аренде.
  • ЖК РФ. Он потребуется, если сдаётся муниципальное жильё, полученное по договору социального найма.
  • НК РФ. Его нужно иметь в виду арендодателю, поскольку арендная плата – это доход, с которого платится налог, и который декларируется в 3-НДФЛ.

Отличие от соглашения найма

Строго говоря, подписываемый физлицами при сдаче жилья документ должен называться не «договор аренды», а «договор найма».

По ГК РФ разница состоит в следующем:

  1. Если жильё снимает физическое лицо – оно является нанимателем, а не арендатором.
  2. Если же квартиру берёт во временное пользование организация (например, для проживания своего сотрудника в длительной командировке) – заключается договор аренды.

Оба вида договоров регулируются разными главами ГК РФ. Поэтому хотя условия, права и обязанности сторон по договорам аренды недвижимости и найма жилья близки и практически аналогичны – правильно всё-таки в шапке договора указывать заглавие «Договор найма жилого помещения».

Тем не менее, несмотря на некорректность терминологии, в дальнейшем по отношению к этому виду договора слова «наём» и «аренда» будут употребляться как синонимы: выражение «аренда жилья» слишком сильно распространено в просторечии, чтобы его игнорировать.

В случае, если спор между двумя физлицами дойдёт до суда, судья будет руководствоваться главой 35 ГК РФ о найме жилья, а не главой 34,где идёт речь об аренде. Поэтому хотя за неправильное название и терминологию ответственности по закону не предусмотрено, лучше всё же называть договор правильно – меньше будет заблуждений.

Как правильно составить соглашение?

Составляя договор, сторонам нужно учитывать ряд моментов:

  • Отношения оформляются только в письменном виде.
  • В определённых случаях может потребоваться госрегистрация.

А теперь разберём содержание договора подробнее. Шаблон и пример договора на сдачу жилого помещения квартирантам будет представлен ниже, его можно распечатать.

Структура

Закон не регулирует структуру договора аренды (найма) квартиры. Однако на практике этот документ обычно включает в себя следующие элементы:

  1. Заглавие («Договор аренды» или, что лучше, «Договор найма»).
  2. Дата и место составления (например, «г. Москва, 15 апреля 2019 года»).
  3. Указание на стороны договора.
  4. Предмет договора. Тут описывается, какое именно жильё сдаётся (адрес, площадь и т. д.), кем, кому и т. д.
  5. Права и обязанности сторон. Иногда в договоре он делится на два подраздела: права сторон – и отдельно их обязанности.
  6. Срок действия договора.
  7. Ответственность сторон. Подробно раздел может не расписываться – в этом случае будет применяться только та ответственность, которая предусмотрена законом.
  8. Дополнительные условия и заключительные положения. Здесь стороны указывают то, что считают нужным: оговорку о форс-мажоре, обязательство не разглашать условия третьим лицам и т. д. Указывать можно всё, что прямо не противоречит закону.
  9. Подписи сторон.

Описывая предмет договора, надо как можно конкретнее указать квартиру – её полный адрес, место расположения, площадь, по возможности – кадастровый номер из ЕГРН. Дело в том, что наём жилья касается только индивидуально-определённого имущества, и заменить квартиру «аналогичной» нельзя. Если указаний на квартиру нет, договор не будет считаться заключённым.

Дополнительно сторонами подписывается и передаточный акт. Это неотъемлемая часть договора, в которой оговаривается состояние сдаваемой квартиры, а также отсутствие претензий друг к другу.

Подписанты

Прежде всего, в договоре необходимо указать, кто именно выступает его сторонами. Если речь идёт о сдаче квартиры одним физлицом другому, указывать надо как минимум следующее:

  • Полное имя (ст. 19 ГК РФ). Оно включает собственно имя, фамилию и отчество. В тех случаях, когда закон или национальный обычай требуют другого (например, стороной выступает иностранец, у которого отчества просто нет), эту часть имени можно опускать. Чтобы не ошибиться, имя лучше всего записывать именно в той форме, как оно указано в паспорте.
  • Реквизиты паспорта. Они не обязательны, но позволяют однозначно идентифицировать лицо.
  • Место рождения и место регистрации. Тоже не обязательная информация, но может использоваться при желании сторон.

Также нужно указать, кто из сторон кем является. Поскольку каждый раз писать в договоре что-то типа «Петрова Ирина Валерьевна, паспорт серии 20 00 №123435…» долго, обычно используются формулировки типа «именуемый в дальнейшем Арендодатель» и «именуемый в дальнейшем Арендатор», после чего далее по тексту договора указывается лишь избранный термин.

Называть именно «Арендартор» и «Арендодатель» или «Наймодатель» и «Наниматель» необязательно. Действительным будет даже договор с указанием типа «Сторона 1» и «Сторона 2».

Возможны ситуации, когда вместо одной из сторон договор будет подписывать другое лицо. Это возможно в следующих случаях:

  1. Если подписантом является представитель, действующий по доверенности.
  2. Если вместо одной из сторон выступает её представитель в силу закона(например, кто-то из родителей сдаёт квартиру, которая оформлена на ребёнка).

Этот момент должен быть отражён в договоре, а к самому документу тогда прикладывается копия доверенности.

Сроки действия и особенности

В договоре найма нужно указать, на какой срок он заключается. ГК РФ допускает следующие варианты:

  1. Долгосрочный – на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). В том случае, если стороны забыли указать в документе время действие, договор считается заключённым именно на этот промежуток времени.
  2. Краткосрочный – менее года.

Разница между ними в следующем:

  • Договор сроком год и более должен регистрироваться в ЕГРН.
  • При краткосрочном договоре правила о временных жильцах, постоянно проживающих лицах, преимущественном праве на перезаключение договора и т. д. – применяются только в том случае, если стороны прямо это оговорили.

Расчеты

Поскольку договор аренды (найма) жилья возмездный, арендатор обязан платить за пользование квартирой.

Стороны должны указать в договоре (ст.682 ГК РФ):

  • Размер оплаты.
  • Периодичность внесения. Если она не оговорена, то плата должна вноситься ежемесячно.
  • Способ оплаты и, при использовании банковских переводов – реквизиты оплаты.
  • Дополнительные платежи, которые ложатся на арендатора при их наличии (плата за коммунальные услуги, оплата электричества, воды по счётчикам и т. д.).

Права и обязанности сторон

В этом разделе стороны указывают, что они обязаны делать и на что имеют право рассчитывать. Обычно указывается:

  • Право арендатора проживать в квартире.
  • Право арендодателя получать плату по договору.
  • Обязанность арендатора оплачивать пользование квартирой.
  • Обязанность арендодателя предоставить квартиру и не чинить препятствий в её использовании.
  • Обязанность арендатора пользоваться жильём только в соответствии с его назначением – то есть использовать только для проживания.
При желании стороны могут указать и дополнительные права и обязанности, не противоречащие закону.

Ответственность

Ответственность указывается лишь в том случае, если стороны желают использовать дополнительные меры защиты по сравнению с установленными законом. В частности, они могут указать:

  • Пеню за просрочку платежей.
  • Возмещение ущерба от использования квартиры не по назначению.
  • Компенсацию расходов на устранение скрытых недостатков квартиры, если они будут обнаружены и т. д.

Полезные пункты

Не обязательно, но полезно включить в договор следующие моменты:

  • Количество экземпляров, в которых он составлен.
  • Порядок разрешения споров до суда.
  • Условия расторжения договора.
  • Порядок его продления и т. д.

Здесь всё зависит исключительно от воли и желания сторон. Главное, чтобы пункты не противоречили закону.

Договор аренды (найма) жилья должен включать в себя указания на сдаваемую квартиру, участников договора и размер арендной платы. Все остальные моменты могут не указываться – тогда напрямую будут действовать нормы ГК РФ и ЖК РФ. Стороны также могут включить в договор любые моменты, не запрещённые законодательством.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва)
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.