Особенности договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицом, ИП или организациями. Образец

Согласно правилам, прописанным в гражданском законодательстве, договор аренды помещения может быть заключен между физическим и юридическим лицом.

Итак, что это за документ? Какими нормативными актами регулируется? Что обязательно должен включать в себя? Далее в статье будут описаны основные моменты, которые должен знать гражданин, планирующий заключить договор подобного рода.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Основным законодательным актом, регулирующим правоотношения, возникающие между сторонами по договору аренды, является Гражданский кодекс РФ. Главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписан порядок заключения, оформления, изменения и расторжения договора аренды.

Кроме того, соглашение, заключенное между физическим и юридическим лицом, по временному использованию помещения также попадает под действие Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Важно. В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ в случае, если хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом, то такое соглашение подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Заключение соглашения для размещения в жилом помещении офиса

Юридические лица довольно часто арендуют у обычных граждан жилплощадь для размещения в ней своих офисов. Особенно это актуально для помещений, находящихся на первых этажах многоквартирных домов. Как правило, тут открываются:

  • кофейни;
  • салоны красоты;
  • различные агентства;
  • небольшие магазины и т.д.

Однако в данном случае есть одно важное условие. Арендуемое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. В противном случае такие правоотношения будут противоречить п.2 ст.671 ГК РФ, в котором написано, что юридическое лицо может снять жилую квартиру только для проживания граждан. Если же данное правило соблюдено, то тогда стороны могут смело заключать договор аренды помещения под офис.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Необходимые документы

Для официального заключения договора аренды между физическим и юридическим лицом сторонам сделки потребуются следующие документы:

  1. Арендодателю (физическому лицу) – в примерный перечень бумаг, которые он должен будет предоставить, входит:

    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • технический паспорт.
  2. Арендатору (организации)– данный участник сделки должен будет подготовить следующие документы:

    • паспорт представителя юридического лица;
    • учредительные документы (устав, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, свидетельство о государственной регистрации в качестве ООО и т.д.);
    • справку о постановке на учет в налоговом органе;
    • банковские реквизиты.
Справка. Следует помнить, что договор начнет действовать только после регистрации в Росреестре. Для прохождения этой процедуры дополнительно к приведенному выше списку добавится соответствующее заявление и текст соглашения об аренде.

Как правильно составить документ между физическим лицом и организацией?

В действующем законодательстве не прописаны конкретные правила по составлению такого договора. Вместе с тем, он подготавливается в письменном виде.

При этом из его содержания должно быть очевидно кто, кому и какое имущество передает во временное пользование (п.3 ст.607 ГК РФ).

Структура

Структура договора аренды, заключаемого между физическим лицом и организацией, включает в себя следующие разделы:

  • информация о подписантах;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности, которые должны выполнять участники сделки;
  • расчеты по арендной плате;
  • период действия договора;
  • порядок расторжения соглашения или внесения в него изменений;
  • ответственность арендатора и арендодателя;
  • дополнительные условия.
Особое внимание следует уделить описанию предмета договора аренды. Это очень важный раздел, так как от правильности его составления во многом зависит юридическая сила всего документа.

Тут обязательно нужно прописать:

  • полный адрес квартиры;
  • общую площадь;
  • количество комнат;
  • оборудование, которым оснащено помещение.

Подписанты

В данном разделе должна быть отражена персональная информация о каждом участнике сделки. Так, сведения об арендодателе должны включать (если он физическое лицо):

  • ФИО;
  • реквизиты паспорта.

Информация, характеризующая арендатора, должна содержать в себе:

  • ФИО и должность официального представителя организации;
  • наименование и адрес юридического лица.

Сроки действия и особенности

Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на любой срок. Каких-либо ограничений тут нет. При этом стороны имеют полное право и вовсе его не указывать в тексте. В данном случае будет считаться, что соглашение оформлено на неопределенный промежуток времени.

Как правило, в разделе «Срок действия» отражается следующая информация:

  • период действия арендных правоотношений;
  • срок, в течение которого вторая сторона должна быть уведомлена о намерении расторгнуть договор (согласно п.2 ст.610 ГК РФ на это отводится 3 месяца);
  • отметка о том, что, если после истечения действия соглашения ни одна из сторон не сообщит о намерении расторгнуть его, он автоматически будет продлен на аналогичный период времени.

Расчеты

Сведения о порядке расчетов между сторонами сделки отражаются в разделе «Арендная плата и порядок расчетов». Тут прописывается:

  • размер ежемесячного платежа и порядок его исчисления;
  • точная дата, до наступления которой арендодатель должен получить деньги;
  • сообщение о том, что в арендный платеж не включаются услуги ЖКХ;
  • указание на то, что по соглашению участников сделки размер оплаты за временное использование объекта недвижимости может ежегодно меняться.
Дополнительно стоит отметить, что при выборе порядка установления цены арендодателю следует ориентироваться на п.2 ст.614 ГК РФ.

Согласно этой норме арендная плата может иметь следующий вид:

  • твёрдая денежная сумма, перечисляемая на регулярной основе или единовременно;
  • доля от продукции, плодов и прочих доходов, полученных арендатором в результате использования арендованной жилплощади;
  • оказание услуги;
  • передача какой-либо ценной вещи в собственность владельцу помещения;
  • осуществление ремонта арендуемой квартиры за счет арендатора.

Права и обязанности сторон

При заключении договора об аренде недвижимости у каждой из сторон такой сделки возникают определенные обязанности и права. Все это обязательно должно быть включено в текст соглашения.

Так, к основным обязанностям хозяина квартиры относится следующее:

  • должен передать имущество, соответствующее условиям, прописанным в договоре;
  • выполнять требования арендатора, связанные с выявленными недостатками имущества, переданного в аренду;
  • осуществлять капитальный ремонт помещения;
  • уведомить об имеющихся правах третьих лиц (в отношении объекта, переданного во временное пользование).

В свою очередь владелец квартиры вправе требовать расторжения договора (при наличии соответствующих оснований), периодически посещать свою собственность. Арендатор должен выполнять следующие обязанности:

  • своевременно платить аренду;
  • поддерживать помещение в хорошем состоянии;
  • использовать строго по назначению;
  • проводить текущий ремонт и нести расходы, связанные с содержанием недвижимости, полученной по договору аренды.
С согласия собственника арендатор может сдавать помещение в субаренду.

Ответственность

Стоит отметить, что согласно положениям ГК РФ стороны такого соглашения, несут определенную ответственность друг перед другом. Так, в соответствии со ст.612 ГК РФ хозяин отвечает за недостатки квартиры, которые препятствуют полноценному ее использованию. В этом случае арендатор вправе требовать:

  • бесплатного устранения возникшей проблемы;
  • уменьшения арендной платы или удержания из нее суммы понесенных расходов;
  • возмещения затрат, возникших в результате самостоятельного устранения недостатков;
  • расторжение договора.

В свою очередь, арендатор несет ответственность за состояние имущества, которое ему было передано для временного использования, а также своевременное перечисление арендной платы. При нарушении этих обязательств к нему могут быть применены штрафные санкции.

Необязательные, но полезные пункты

В текст договора аренды между юридическим и физическим лицом также можно включить:

  1. гарантию того, что сдаваемое имущество не находится под обременением иных лиц (в залоге у банка, под арестом и т.д.);
  2. порядок возмещения арендатору расходов, понесенных в ходе осуществления неотделимых улучшений в арендованной квартире;
  3. алгоритм внесения изменений в условия соглашения.

Особенности заключения соглашения между ИП или организациями

Стоит отметить, что при заключении договора аренды между ИП или организациями, возникают некоторые особенности.

В большинстве случаев юридические лица или ИП арендуют друг у друга помещения, относящиеся только к нежилому фонду.

В данном случае съем жилых квартир является скорее исключением из правил. Кроме того, отличается и размер государственной пошлины, уплачиваемой при регистрации договора в Росреестре. Так, при подаче заявления, юридическому лицу придется заплатить 22000 рублей (для граждан эта сумма уменьшена до 2000 рублей).

Подытоживая вышесказанное, можно выделить две главные особенности, касающиеся заключения договора аренды между юридическим и физическим лицом. Организация, снявшая жилую квартиру, обязана ее использовать исключительно для проживания людей. Если же ее целью является открытие офиса, то тогда помещение должно быть переведено в нежилой фонд. Кроме того, независимо от срока аренды, такой договор обязательно должен быть зарегистрирован.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.