Кто может осуществлять сдачу жилья в аренду и как правильно оформить сделку?

Если в собственности находится лишняя квартира или жилая площадь, то возникает соблазн использовать ее для получения дополнительных доходов, сдавая в поднаем.

Как правильно это сделать, кому сдавать, как защититься от всевозможных потерь и платить ли налоги – эти и еще несколько сопутствующих моментов – вызывают огромный интерес. В статье рассмотрены риски и выгоды сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Кто и кому имеет право сдавать?

Сдавать квартиру вправе только тот, кто является ее собственником. Но, чтобы делегировать свое право другому человеку, собственник квартиры может оформить заверенную нотариально доверенность на имя другого лица.

Неприватизированную муниципальную или государственную квартиру тоже можно сдать в поднаем. Но прежде надо получить разрешение от наймодателя, то есть, города, в письменном виде. Зарегистрированные жильцы такой квартиры тоже должны подписать согласие на сдачу жилья. Получив все разрешения, квартиру можно сдавать.

Поиск квартирантов можно организовать:

  • самому;
  • через риелторское агентство.

Искать можно по разным каналам:

  • через газеты;
  • в глобальной сети;
  • в кругу знакомых и друзей.

Далее, определившись с кандидатурами съемщиков, придется:

  • показать им недвижимость;
  • указать на его преимущества и описать недостатки;
  • сообщить, нет ли долгов по коммуналке.

Если нет настроения этим заниматься, можно переложить значительную часть проблем на агентство недвижимости или риелтора.

Подготовка жилья

Жилплощадь следует сделать по максимуму привлекательной для будущих квартирантов:

  • отремонтировать и убрать;
  • подключить интернет и кабельное телевидение, поставить кондиционер;
  • убрать личные и ценные вещи.
Чтобы подготовить квартиру к сдаче, надо постараться выделить достоинства жилья и скрыть его неприглядные стороны. Привлекательность квартиры для съемщиков определяет сумму арендной платы.

С нанимателем целесообразно оформить акт приема-передачи жилья. Ключи лучше квартиросъемщику передавать лично в руки. В день заезда новых жильцов в квартиру рекомендуется записать показания счетчиков в их присутствии и под подпись.

Как оформить правильно по закону?

Сделки по сдаче жилья в поднаем, регулируются такими законами:

  • Жилищным кодексом РФ.
  • Гражданским кодексом России.

Человек, нелегально сдающий жилье в аренду, рискует столкнуться с тем, что:

  • в квартире могут поселиться совсем другие люди;
  • придется нести непредвиденные расходы по коммунальным платежам, за телефон и т.д.;
  • имущество может быть испорчено либо украдено;
  • возникнут проблемы с законом относительно налогообложения.

Документы, которые понадобятся в процессе сдачи жилья:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • подтверждающие права собственности на жилье;
  • список зарегистрированных лиц;
  • согласие долевых собственников.

При подписании договора риски есть у обеих сторон. Наниматель захочет удостовериться, что:

  • вы имеете право сдавать эту квартиру;
  • вы получили все разрешения;
  • по коммуналке нет задолженности, которая может быть отнесена на его счет.

Надежнее иметь дело со знакомыми людьми или имеющими рекомендации. Но, если же квартиросъемщик – абсолютно чужой человек, то необходимо попытаться удостовериться в его платежеспособности, попытаться попросить подтверждающие документы:

  • справку 2-НДФЛ из фискальной службы;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое у него есть.

Обратите внимание, что предоставлять или нет все эти документы (кроме паспорта), зависит только от воли самого человека. Требовать от него этого нельзя, но отказаться от сделки – можно.

Самостоятельно есть возможность проверить своего квартиросъемщика на наличие у него задолженности перед Службой судебных приставов: http://www.fssprus.ru/iss/ip/.

Правила заключения договора

Содержание документа зависит от его вида (аренда или наем).

Чем отличается аренда от наема:

  • сделка аренды подписывается с юридическим лицом;
  • сделка найма – между двумя физическими лицами.

Подготовить договор можно как самому, так и с помощью юриста. В него должны быть включены все соглашения, достигнутые с нанимателем/арендатором. Пункты договора найма необходимо четко формулировать. Основные из них перечислены ниже.

  1. Адрес квартиры и документ о правах на нее, общая площадь, этаж.
  2. Данные лиц, кто будет проживать со съемщиком.
  3. Срок договора.
  4. Сумма арендной платы, порядок ее внесения.
  5. Депозит.
  6. Дополнительные правила.
  7. Порядок оплаты коммунальных услуг.
  8. Порядок расторжения договора.
  9. Опись имущества.
  10. Реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
  11. Дата подписания договора.

Квартиросъемщик вправе расторгнуть договор по собственному желанию, заявив об этом хозяину квартиры за три месяца в письменной форме. Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке (судебном порядке) по инициативе наймодателя, нужна серьезная причина, к примеру:

  • неуплата за квартиру шесть месяцев и более или более двух раз после истечения срока платежа;
  • разрушение квартиры или порча имущества.

В случаях использования квартиросъемщиками жилья не по назначению или систематического нарушения прав соседей, хозяин квартиры имеет право сделать предупреждение, а если нарушения будут продолжаться – расторгнуть договор через суд.

Рекомендуется обсудить список лиц, имеющих право проживать в арендуемом жилье, и указать их в договоре.

На какой срок лучше заключить?

Максимальный срок – до 5 лет. Однако более целесообразно заключать договор краткосрочно (до 1 года), а затем продлевать его каждый последующий год. Это освобождает от регистрации обременения наймом в Росреестре. Если квартира сдается на срок более одного года, необходимо зарегистрировать обременение наймом не позднее, чем через месяц со дня заключения, так как есть риск штрафа на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Рекомендуется, даже если жилье сдается несколько лет одному и тому же арендатору, заключать кратко-, а не долгосрочные договора.

Нужно ли регистрировать и как это сделать?

Обязательная регистрация договора по закону нужна для:

  • любого договора аренды;
  • долгосрочного договора найма (на год и более).

Зарегистрировать договор необходимо в органах местного самоуправления и в фискальной службе по месту нахождения недвижимости. Собственник после регистрации договора обязан подавать декларацию, указывая сумму полученных доходов и уплачивать налог ежегодно.

Опись имущества

Обезопасить вещи от порчи может помочь составление Описи имущества. Этот документ также увеличит шансы в получении компенсации за причинение ущерба в случае их повреждения или потери. К договору найма целесообразно подготовить подробное описание имущества в квартире, желательно с фото.

Как производить расчеты с квартирантами?

Сколько арендной платы и когда нужно платить – условия оплаты устанавливается по соглашению сторон. Но, чтобы снизить налог, часто в договоре бывают указаны заниженные суммы. Это чревато, так как, в случае возникших споров в суде невозможно будет доказать, что на самом деле сумма была другая. Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.

С арендатора при сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать депозит в размере одной месячной арендной платы. Сроки и суммы оплаты за аренду обязательно нужно четко оговаривать, конкретизируя кто и за что будет платить. Это касается коммунальных платежей. Если коммунальные платежи войдут в стоимость арендной платы, то хозяин квартиры сам сможет контролировать оплату этих услуг ежемесячно.

Такие условия договора будут предпочтительней и таким образом удастся избежать задолженностей. Желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользования кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. При передаче денег необходимо обмениваться расписками.

Принято, что при заселении в квартиру арендатор должен заплатить за первый месяц проживания и внести залог за последний. Он затем либо возвращается, либо засчитывается как арендная плата за последний месяц проживания, если до конца срока аренды наниматель честно соблюдал условия договора. Арендодатель таким образом страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или, если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.

Немного о нюансах

Кроме договора, его оформления, сроков, прав и обязанностей сторон, имущества и самой квартиры, есть еще другие обстоятельства – страховка, ремонт и мебель и этот перечень не есть полным.

Нужно ли страховать квартиру?

Договор найма не может предусмотреть все риски, особенно, «форс-мажор». Их может покрыть страховка. Самые распространенные риски связаны с:

  • загоранием;
  • подтоплением;
  • ограблением.
Сегодня страхуется также гражданская ответственность, то есть ущерб соседям от арендаторов. Материальный ущерб пострадавшим такого рода будет покрыт страховкой.

Можно выбрать из двух видов страховок:

  • заочная;
  • очная.

Без осмотра квартиры, просто оформив заявку на сайте страховой компании и заказав доставку полиса на дом, можно купить заочную страховку. По очным – жилье подлежит осмотру и оценке, после чего в индивидуальном порядке формируется договор страхования.

Заочный вариант позволяет застраховаться очень быстро, но не стоит ожидать по такому полису большого покрытия. Индивидуальный договор, составленный по результатам осмотра и оценки дома, квартиры, ее содержимого позволит учесть реальные риски, а также получить страховое возмещение при наступлении страхового случая, адекватное реальной стоимости имущества.

В идеале, сдавая квартиру, надо подписать сразу три документа:

  • договор найма;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • страховка.

Кто осуществляет текущий ремонт?

Ремонтировать жилье перед сдачей в поднаем можно, но потраченные деньги вернутся нескоро. Зато после ремонта жилплощадь будет приносить больше денег, при условии, если в ней будут жить аккуратные арендаторы.

С мебелью или без нее сдавать жильё?

Сдать жилплощадь без мебели – сложно. Квартиранты обычно не перевозят мебель с квартиры на квартиру. Ремонтировать съемное жилье за свои деньги тоже далеко не каждый готов. Желательно сдать жилплощадь с минимальным набором обстановки:

  • кровать или диван;
  • вешалка и полка для обуви;
  • шкаф;
  • стиральная машинка;
  • стол;
  • стулья;
  • кухонная мебель;
  • холодильная камера.

Кондиционер будет преимуществом. Чтобы бытовая техника не доставляла проблем, следует покупать максимально надежную. Чтобы не отмывать стены кухни от жира, имеет смысл поставить недорогую микроволновку. Необходимо предусмотреть крючки на стенах, так как арендатор будет пытаться сделать это сам и может испортить плитку. Шторы и занавески создадут уют в доме.

Налогообложение

Арендные платежи являются доходом, поэтому с них удерживается НДФЛ:

  • 13% – для граждан России;
  • 30% – для иностранных граждан.

Есть также законные способы снижения суммы отчислений налога, если зарегистрировать ИП и выбрать упрощенный режим налогообложения:

  • На УСН ежегодно нужно будет платить 6% от дохода и обязательные страховые взносы.
  • На патентной системе нет необходимости платить налоги, однако сам патент стоит денег (сумма зависит от региона РФ). Взносы в фонды также придется платить.

Таким образом, чтобы правильно сдать жилье, необходимо взвесить все за и против относительно:

  • где искать арендаторов;
  • как их проверять;
  • ремонта перед сдачей квартиры;
  • заключения договора;
  • продолжительности аренды;
  • подготовки описи имущества;
  • расчетов с арендаторами;
  • страхования квартиры;
  • выбора системы налогообложения;
  • прочих обстоятельств этой сделки.

В любом случае решение следует принимать применительно к каждой конкретной ситуации!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва) +7 (812) 425-60-24 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.